Улучшение земельного участка это

Земельный участок

Улучшение земельного участка это

Основныехарактеристики земельного участка:

  • адрес, кадастровый номер;
  • площадь;
  • оформленные права на земельный участок;
  • разрешенное использование;
  • разрешенная максимальная этажность и /или максимальная плотность застройки;
  • форма;
  • геологические, гидрогеологические, сейсмологические, топографические характеристики;
  • улучшения, относящиеся к земельному участку (инженерные коммуникации, благоустройство, озеленение, дороги, тротуары, подъездные пути, ограждение, парковка);
  • охрана территории;
  • размер платы за землю (арендная плата или земельный налог);
  • наличие обременений, сервитутов.

Улучшения

Описаниеулучшений включает следующие составляющие:

  • общая информация;
  • характеристики строения;
  • характеристики помещений;
  • специальная информация;
  • строительная готовность и техническое состояние.

Общаяинформация:

  • балансовая стоимость;
  • год ввода в эксплуатацию;
  • год последнего капремонта, реконструкции;
  • серия типового проекта;
  • строительный объем, общая площадь, площадь застройки;
  • этажность;
  • историческая и архитектурная ценность.
  • текущее использование;
  • группа капитальности.

Характеристикистроениявключаю конструктивную схему (каркаснаяс полным или неполным каркасом,бескаркасная) и конструктивные решенияи материал основных конструкций:фундаменты, стены, перегородки, перекрытия,каркас (колонны, балки, фермы), кровля,наружная отделка, проемы, элементымеждуэтажных сообщений (лестницы, лифты,подъемники) и др (крыльца, балконы,мусоропровод, фонари), а также обеспеченностьинженерными коммуникациями.

Характеристикпомещений:

  • функциональное зонирование;
  • общая площадь с разбивкой по этажам;
  • потенциально сдаваемая (арендопригодная) площадь, полезная площадь;
  • высота помещений;
  • наличие отдельного входа;
  • внутренняя отделка;
  • инженерное оборудование, в том числе специальное (холодильное, крановое и др.);

Специальнаяинформация:

  • оплата коммунальных услуг,
  • налог на имущество;
  • платежи по страховке,
  • содержание территории,
  • расходы по управлению, охране, обслуживанию;
  • затраты на текущие ремонты;
  • история объекта;
  • действующие арендные ставки;
  • количество арендаторов;
  • типичные сроки аренды;
  • вакантность помещений, потери от смены арендаторов.

Строительнаяготовность и техническое состояниерассматривается в разделе затратногоподхода. При отказе от использованиязатратного подхода анализ строительнойготовности и технического состоянияследует проводить в разделе описанияобъекта.

2.4. Анализ рынка объекта оценки

Все рыночныезначения, которые участвуют в дальнейшихрасчетах, должны найти свое отражениев анализе рынка объекта оценки.

Собираемаяинформация включает два типа данных:

  1. Общая информация, используемая для анализа влияния внешних факторов на рынок недвижимости (экономические тенденции на региональном и местном уровне, занятость, население, доходы, развитие города, регулирование, покупательская способность, индексы цен, налогообложение, финансирование).

  2. Специальная информация, используемая для выявления наиболее эффективного использования, расчетов по затратному, доходному, и сравнительному подходам оценки. Анализ специальной информации предполагает анализ спроса и предложения, сегментацию рынка, выявление рыночных диапазонов для исходных расчетных значений, тенденций их изменения, а также подбор аналогов объекту оценки.

На развитых рынкахнедвижимости приоритет отдаетсяспециальной информации, объем и качествокоторой позволяют с достаточной точностьюопределять основные расчетные значенияи прогнозировать рынок. Исключениесоставляют градообразующие объекты,на стоимость которых оказываетзначительное влияние общеэкономическаяситуация.

Спрос целесообразнорассматривать с позиций основных группсубъектов, действующих на рынке,дифференцированных в соответствии сцелями удержания объектов недвижимости(инвестиционной мотивации), определяемойспособами получения дохода:

  • эксплуатация собственником (ведение собственного бизнеса или личное проживание);
  • сдача в аренду (ориентация на получение дохода от сдачи в аренду);
  • спекулятивное использование (ориентация на получение дохода от роста стоимости актива);

Предложениена рынке недвижимости характеризуетсядвумя составляющими: предложениемпервичного и предложением вторичногорынка. Показателями, характеризующимипредложение вторичного рынка, являютсяхарактеристики существующего фонданедвижимости.

Показателями,характеризующими предложение первичногорынка, являются: ввод новых объектов;индексы цен в строительстве; количествостроительных организаций; технологиистроительного производства; строительныекредиты; наличие свободных земельныхучастков и мощностей.

К показателям,характеризующим взаимодействиеспроса и предложенияна рынке и развитость рынка, относятся:условия финансирования сделок; отношениеобъема сделок к общему объему фонданедвижимости; типичная инвестиционнаямотивация; сезонные колебания; развитостьинфраструктуры рынка; доступность иликвидность объектов; характеристикиценообразующих параметров.

Анализ рынка долженсодержать рыночные диапазоны основныхиспользуемых в расчетах значениях, апри использовании рыночных аналоговследует проверять найденные значенияна предмет соответствия рыночнымдиапазонам.

В частности должны бытьописаны следующие типичные дляанализируемого сегмента рынка условияи представлены рыночные диапазоны дляследующих показателей, используемых врасчетах для объектов разногофункционального назначения и классности:

  • цены на земельные участки;
  • основные ценообразующие факторы для земельных участков;
  • условия землепользования и выделения земельных участков;
  • стоимость строительства;
  • сроки проектирования, согласования и строительства объектов;
  • арендные ставки и ценообразующие факторы на них;
  • вакантность при сдаче в аренду, частота смены арендаторов и потери от неуплаты;
  • эксплуатационные расходы;
  • ставки капитализации / дисконтирования;
  • сроки экспозиции;
  • условия сдачи в аренду и продажи;
  • скидки на торг;
  • цены продаж и ценообразующие факторы на них.

Должны бытьпроанализированы показатели инвестиционнойдеятельности:

  • доходность инвестиционно-строительных проектов, прибыль предпринимателя;
  • последовательность и сроки реализации отдельных этапов инвестиционно-строительных проектов;
  • распределение затрат по этапам инвестиционно-строительных проектов;
  • распределение доходов инвестиционно-строительных проектов (графики продаж);
  • риски инвестиционно-строительных проектов;
  • типичные схемы финансирования.

Для показателей,которые используются в прогнозныхрасчетах, следует представитьретроспективную динамику их измененияи обосновать темпы дальнейшего изменения.

Источник: https://StudFiles.net/preview/4391988/page:6/

Неотделимые улучшения земельного участка

Улучшение земельного участка это

Все сделки с объектами жилой недвижимости должны проходить через обязательную оценку

Как известно все сделки с объектами жилой недвижимости должны проходить через обязательную оценку. Она нужна для того, чтобы определить реальную стоимость жилья, и с нее заплатить причитающиеся налоги.

Если квартира продается на первичном рынке недвижимости, то фактически покупатель платит за объект, который не был в использовании других лиц, и в нем не производились какие — либо ремонты и другие улучшения (например, перепланировки).

Когда приобретается жилое помещение (квартира, дом) на вторичном рынке, оно в любом случае будет иметь ремонт, а в некоторых случаях перепланировку, и другие улучшения. Благодаря этому при продаже квартир и домов на вторичном рынке, риелторы придумали такое понятие как неотделимые улучшения (условия).

Под ними подразумеваются ремонт, перепланировка, наличие различной бытовой техники, а также другие улучшения, которые были сделаны продавцом, или членами его семьи для улучшения своих жилищно-бытовых условий.

Если проанализировать сделки с недвижимостью, то можно прийти к однозначному выводу, что жилые помещения, которые имеют улучшения, качественный ремонт, встроенную бытовую технику, стоят гораздо дороже, чем жилье без них. Поэтому при покупке квартир с ремонтом, новые владельцы часто платят продавцам определенную сумму (с которой платятся налоги) за реальную стоимость жилья (на основании оценки), и деньги за неотделимые улучшения.

Сразу нужно отметить, что в Гражданском кодексе, который является основным нормативным актом, регулирующим все правоотношения связанные с недвижимым имуществом, других Федеральных нормативных актах понятия – неотделимые улучшения не существует. Нужно понимать, что если в квартире произошла перепланировка, она должна быть узаконена и обозначена в технической документации.

Как действуют неотделимые улучшения на куплю-продажу недвижимого имущества

Расписка о получении денежных средств за неотделимые улучшения не должна заверяться нотариусом

Конечно же многие люди пытаются минимизировать свои налоговые затраты, поэтому придумывают различные законные юридические схемы, позволяющие это сделать. К одной из таких схем относится продажа жилого помещения с неотделимыми улучшениями.

Как это действует:

  1. Продавец и покупатель, которые пришли к обоюдному согласию совершить сделку купли-продажи недвижимого имущества, и подписали между собой предварительный договор, обращаются к профессиональному оценщику, который должен составить акт стоимости недвижимости. Данный документ предоставляется нотариусу при оформлении сделки, и с данной суммы платятся налоги.
  2. Но продавец и покупатель заранее обговорили реальную стоимость жилья, которая выше, чем указана в оценке, так как там, например, есть ремонт, установлена бытовая техника. То есть продавец должен заплатить больше. Именно в таких ситуациях на помощь и приходят неотделимые улучшения.
  3. Покупатель выплачивает продавцу некоторую сумму за стоимость квартиры, которая определена в акте оценки имущества. А вторую сумму новый владелец платит старому за неотделимые улучшения, получая за это расписку. При этом для регистрации недвижимости за новым собственником в Россреестр достаточно предоставить договор купли-продажи. Таким образом, граждане платят меньше налогов на законных основаниях.

Важно запомнить, что расписка о получении денежных средств за неотделимые улучшения не должна заверяться нотариусом.

Советы юристов

По данному вопросу существует множество споров, поскольку некоторые юристы считают, что за неотделимые улучшения необходимо также платить налог.

Другие считают, что это законная схема для уменьшения ставки налогообложения. Рассмотрим некоторые советы юристов.

Для начала необходимо коснуться вопроса оформления сделки при покупке квартиры с неотделимыми улучшениями. Юристы рекомендуют это делать следующим образом.

Сам договор купли-продажи, должен быть в обязательном порядке оформлен нотариусом, поскольку не соблюдение формы такого соглашения влечет за собой недействительность всей купли-продажи.

Факт получения денежных средств за неотделимые улучшения лучше всего оформить отдельным соглашением.

То есть в предварительном договоре (по которому передается задаток) нужно детально описать какие улучшения имеются в квартире, и в какую стоимость их оценивает продавец.

Во время заключения основной сделки, стороны могут составить отдельный договор, в котором прописать условия, что покупатель компенсирует продавцу его затраты на проведение неотделимых улучшений в конкретной денежной сумме. К этому договору нужно будет приложить расписку о получении средств.

Такая форма оформления улучшений хороша тем, что если продавец вдруг решит отменить сделку, или начнет расторгать договор купли-продажи, он обязан будет вернуть покупателю не только реальную стоимость объекта недвижимости (согласно акту оценки), но и средства, переданные ему за проведенные улучшения.

Второй вопрос касается уплаты налогов. Налоговый кодекс четко прописывает, что 13% налог платится со стоимости квартиры, которая продается. Исходя из этого, и проводится ее оценка.

Сумма, уплаченная за улучшения, не может быть включена в стоимость квартиры или другой жилой недвижимости, поскольку является компенсацией бывшему владельцу за ремонт и другие усовершенствования, что были сделаны в его бывшем жилье.

Но стороны, которые, поступают таким образом при покупке и продаже объекта жилой недвижимости, не могут в таком случае рассчитывать на получение налогового вычета, если он полагается одной из сторон сделки. В некоторых случаях проведенные улучшения по стоимости достигают 50% от реальной (по акту оценки) цены на жилье.

Третий вопрос касается признания таких сделок с покупкой жилья – мнимыми, то есть недействительными.

Общей юридической практики по таким спорам нет, поскольку проведение сделок, таким образом, делает их безопасными от различных мошенников.

Но факт признания их недействительными только на основании платы за неотделимые улучшения не признается судами. Суды в данном случае исходят из общих правил для совершения сделок купли-продажи.

То есть они должны быть оформлены нотариально, налоги платятся с суммы, которая указывается профессиональным оценщиком на основании специально разработанной методики. Факт передачи денежных средств за изменения в объекте недвижимости может быть признан недействительным, если не будет подтвержден письменными документами (договором или распиской).

Также при возникающих спорах суды придерживаются такого мнения, что это отдельное соглашение, не касающееся покупки недвижимости, стороны выявляют обоюдное желание (свободное волеизъявление) при составлении такого договора, нотариальная регистрация его не обязательна, поэтому оснований для признания всей сделки включая и эту, недействительными нет.

Последнее касается поведения налоговой инспекции, если ее сотрудниками будет выявлен такой факт оплаты по сделке с недвижимостью.

Тут мнение налоговиков однозначно, граждане пытаются уклониться от налогов, поэтому им могут начисляться штрафные санкции с требованием доплатить некоторую сумму.

Многие сразу обращаются к юристам, и если первоначальные документы составлены правильно, суды отменяют все налоговые требования.

Нужно запомнить, что при таких сделках, лучше обращаться к профессиональным юристам или риелторам, которые смогут правильно оформить все документы и договоры. В противном случае можно получить налоговый штраф, и требование погасить недоимку.

Оплата за неотделимые улучшения это не обязательное требование при покупке квартиры, установленное действующим законодательством. Стороны (участники договора купли-продажи) самостоятельно решают насчет таких выплат в процессе составления предварительного договора о задатке и оформлении договора у нотариуса.

Неотделимые улучшения, спорные вопросы налога на прибыль:

Неотделимые улучшения: спорные случаи и учет

Большинству арендаторов офисных помещений приходится вкладывать в них дополнительные средства: ремонтировать, модернизировать, реконструировать и т д. Подобные работы относятся к улучшениям, которые, в свою очередь, делятся на отделимые и неотделимые. Порядок налогового и бухгалтерского учета напрямую зависит от того, к какому виду будет отнесено улучшение.

Впервую очередь предлагаю определиться, что такое неотделимые улучшения. Гражданский кодекс РФ связывает это понятие с арендованным имуществом, однако однозначной формулировки нет ни в одном законодательном акте.

По сложившейся практике к неотделимым улучшениям относятся изменения объекта, которые улучшают его технические и функциональные возможности и которые неотделимы от самого объекта (т. е. при смене офиса вы не сможете их забрать с собой без причинения вреда объекту).

Самый распространенный вопрос бухгалтеров на данное определение: чем это отличается от текущего ремонта? В законодательстве разъясняется: ремонт направлен на поддержание имущества в рабочем состоянии, при его проведении новые качества у объекта не появляются.

Следовательно, неотделимыми улучшениями могут быть признаны только работы по достройке, дооборудованию, модернизации, реконструкции или техническому перевооружению объекта.

Позиция судов

Однако на деле все оказывается не так просто. Бухгалтерская практика полна споров как между арендаторами и арендодателями, так и между хозяйствующими субъектами и налоговыми органами по поводу отнесения улучшений к тому или иному виду. У судебных органов, в свою очередь, собственная позиция.

Поэтому предлагаю разобрать некоторые спорные случаи, в которых виды строительных работ признавались судом в качестве ремонтных. Например, проведение ремонта офисных помещений. В соответствии с п.

5 Приложения № 7 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и дверных заполнений относится к текущему ремонту.

Соответственно, если работы, которые производятся на арендованном объекте, квалифицируются как ремонт, то у арендатора они учитываются как текущие расходы.

Источник: https://zullus.ru/neotdelimye-uluchsheniya-zemelnogo-uchastka/

Улучшение земельного участка

Улучшение земельного участка это

* использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды; * соблюдение экологической безопасности землепользования и сохранение плодородия грунтов, соблюдение государственных стандартов, норм и правил, в том числе местных правил застройки населенных пунктов; * соблюдение режима водоохранных зон, прибрежных защитных полос, зон санитарной охраны, санитарно-защитных зон, зон особого режима использования земель и территорий, которые особенно предохраняются; * своевременного внесения арендной платы. * передать в пользование земельный участок в состоянии, которое отвечает условиям договора аренды; * при передачи земельного участка в аренду обеспечивать согласно закону реализацию прав третьих лиц относительно арендованной земельного участка; * не совершать действий, которые препятствовали бы арендатору пользоваться арендованным земельным участком; * возместить арендатору капитальные затраты, связанные с улучшением состояния объекта аренды, которое проводилось арендатором за согласием арендодателя; * предупредить арендатора об особых свойствах и недостатках земельного участка, которые в процессе ее использования могут вызвать экологически опасные последствия для окружающей среды или привести к ухудшение состояния самого объекта аренды.

По истечении срока договора аренды земельного участка его аренда­тор имеет преимущественное право на заключение нового договора арен­ды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п.

3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ. Земельный кодекс РФ предоставляет арендато­ру, за изъятием некоторых случаев, те же права по использованию земельного участка, что и собственнику (ст. 40 ЗК РФ).

Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земель­ного участка при условии его уведомления, если договором аренды зе­мельного участка не предусмотрено иное.

Оценка земельного участка специалистами компании — русфининвест

Стоимость участка может быть рыночной, кадастровой, ликвидационной или инвестиционной. Чаще всего определяют именно рыночную.

Оценка земельного участка необходима в следующих случаях: Оценка дома с земельным участком

  1. при внесении в уставной капитал и др.
  2. при вступлении в наследство;
  3. для оспаривания кадастровой стоимости;
  4. при решении имущественных споров в суде;
  5. во время покупки или продажи участка;
  6. во время заключения договора со страховой компанией;
  7. для получения кредита под залог земли;
  1. составление отчета и предоставление его заказчику.
  2. изучение эффективности использования участка;
  3. определение границ и размеров;
  4. расчет итоговой стоимости с применением современных методик оценки;
  5. уточнение назначения, месторасположения, категории и имущественных прав на землю;
  6. анализ рынка и уточнение факторов, влияющих на стоимость земли;

114.

Аналитический учет капитальных затрат по коренному улучшению земель ведут по каждому земельному участку отдельно с указанием объема и стоимости каждого вида мелиоративных и культуртехнических работ (осушение, орошение, корчевка кустарников, срезка кочек, очистка земельного участка от камней и валунов и др.).

По итогам года все затраты капитального характера по относящимся к принятым в эксплуатацию площадям на основании акта приемки-сдачи отремонтированных, реконструируемых и модернизированных объектов (форма N 102-АПК) списывают со счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» на дебет счета 01 «Основные средства».

Если капитальные затраты по коренному улучшению земель производятся за счет средств из федерального бюджета, то они списываются по кредиту со счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» в дебет счета 86 «Целевое финансирование». 115.

Жилищный Кодекс Республики БеларусьСтатья 42

1.

Граждане, у которых право на внеочередное или первоочередное предоставление им жилых помещений либо на получение жилых помещений социального пользования возникло в период их состояния на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, включаются в отдельный список граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, со дня подачи заявления и представления документов, подтверждающих такое право.

2.

Если у граждан отпали основания состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий в отдельном списке граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, по решению местных исполнительных и распорядительных органов, иных государственных органов, других организаций, принявших этих граждан на такой учет, они подлежат исключению из этого списка, но сохраняют право состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий в общем списке граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, при наличии такого права. 3.

План развития Юрмалы мог «улучшить» принадлежащий мэру земельный участок

В плане развития города Юрмалы за множеством изменений скрывается попытка значительно расширить возможности застройки недвижимости, принадлежащей председателю думы Гатису Трукснису. Мэр Юрмалы владеет участком под застройку в сосновом парке, с разрешением на строительство одного особняка.

Однако, как сообщает LTV в передаче De facto, изменения в детальном плане территории открыли бы возможность для постройки там многоквартирных и рядных домов. Участок площадью 3,5 тысячи квадратных метров в Валтери, на ул.

Пукю, 71, председатель Юрмальской думы приобрел у банка в 2012 году. 100 тысяч евро, которые были заплачены за участок — накопления чиновника.

Стандарт оценки Оценка отчуждаемого для государственных нужд земельного участка

Стандарт оценки«Оценка отчуждаемого для государственных нужд земельногоучастка или иного недвижимого имущества в связи с изъятиемземельного участка для государственных нужд» 1.

Настоящий стандарт оценки отчуждаемого для государственных нужд земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд (далее — стандарт) разработан на основании Закона Республики Казахстан от 30 ноября 2000 года «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан», в соответствии с Земельным кодексом Республики Казахстан от 20 июня 2003 года, Законом Республики Казахстан от 1 марта 2011 года «О государственном имуществе», государственными и международными стандартами оценки и обязателен для применения на территории Республики Казахстан.

Вопросы и ответы по теме: Бесплатное предоставление льготным категориям граждан земельных участков для ИЖС

Темой очередного телемоста с правительством Нижегородской стало бесплатное предоставление льготным категориям граждан земельных участков для индивидуального жилищного строительства на территории Нижегородской области.

В настоящее время он построен наполовину. Если я получу свидетельство на право собственности, смогу ли я одновременно получить участок на основании вышеназванного документа? Ответ: — Согласно 168 закону участки для индивидуального жилого строительства предоставляются в собственность членам многодетной семьи после окончания строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома.

Улучшение земельного участка это

Разрешений на строительство — (Building Permits) Определение разрешения на строительство, выдача разрешения на строительство Информация об определении разрешения на строительство, выдача разрешения на строительство Определение Отражение разрешения в… … Энциклопедия инвестора Девелопер — (Developer) Девелопер это предприниматель, занимающийся созданием новых объектов недвижимости или разрабатывающий стратегии развития Понятие девелопера, виды девелоперов и их деятельность, этапы деятельности крупных девелоперов при разработке… … Энциклопедия инвестора Остров фантазий (посёлок) — В данной статье или разделе имеется избыток цитат либо слишком длинные цитаты.

Излишние и чрезмерно большие цитаты следует обобщить и переписать своими словами.

Источник: http://pravo-38.ru/uluchshenie-zemelnogo-uchastka-76633/

Улучшения земельного участка определение

Улучшение земельного участка это
Выбор земельного участка только с виду кажется задачей несложной, но на самом деле покупателю нужно знать о многих важных моментах, упускать которые очень нежелательно: вы рискуете потерять и время, и деньги.

А даже небольшая подготовка к ответственному делу – залог успеха и будущего благополучия.

Для большинства покупателей приобретение земельного участка – это первая сделка на рынке загородной недвижимости.

Новости Методика оценки объектов капитального строительства (ОКС)

Вашему вниманию предлагается первая попытка систематизации методических наработок по оценке объектов капитального строительства.

Авторы надеются на широкое обсуждение материала в профессиональном оценочном сообществе, результатом которого должна стать разработка профильных Методических рекомендаций.

В настоящее время в России осуществляется переход на новую схему налогообложения недвижимого имущества – на смену инвентарной стоимости в качестве налоговой базы пришла кадастровая стоимость.

Рекультивация земель — комплекс мероприятий, направленных на восстановление продуктивности нарушенных земель в процессе природопользования, а также на улучшение условий окружающей среды.

Нарушение земель – это процесс, происходящий при добыче полезных ископаемых, выполнении геологоразведочных, изыскательских, строительных и других работ и приводящий к нарушению почвенного покрова, гидрологического режима местности, образованию техногенного рельефа и другим качественным изменениям состояния земель.

Согласно действующему законодательству и методическим рекомендациям, оценка объектов недвижимости, в частности земельных участков, на территории России проводится с позиций трех подходов: затратного, сравнительного (рыночного) и доходного.

Согласно действующему законодательству и методическим рекомендациям [1, 2], оценка объектов недвижимости, в частности земельных участков, на территории России проводится с позиций трех подходов: затратного, сравнительного (рыночного) и доходного.

Определение рыночной стоимости земельного участка

Для оценки был выбран земельный участок из категории земель промышленности и иного специального назначения с кадастровым номером 02:01:130802:5.

Земельный площадью 3042,00 кв.

м предназначен для размещения автозаправочной станции.

Земельный участок расположен в Таштимеровском сельсовете Абзелиловского района, примерно в 300 метрах от деревни Елимбетово, на автодороге Озерное отделение — Кусимовский рудник.

Разрешений на строительство — (Building Permits) Определение разрешения на строительство, выдача разрешения на строительство Информация об определении разрешения на строительство, выдача разрешения на строительство Определение Отражение разрешения в… … Энциклопедия инвестора Девелопер — (Developer) Девелопер это предприниматель, занимающийся созданием новых объектов недвижимости или разрабатывающий стратегии развития Понятие девелопера, виды девелоперов и их деятельность, этапы деятельности крупных девелоперов при разработке… … Энциклопедия инвестора Остров фантазий (посёлок) — В данной статье или разделе имеется избыток цитат либо слишком длинные цитаты.

Под понятием «недвижимость» традиционно понимаю землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).

ст. 130 ГК РФ даёт следующее определение. Недвижимость (недвижимое имущество) — земельные участки . участки недр, и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного

Рыночная оценка земельных участков

1.

Свидетельство о собственности на земельный участок 2. Кадастровый план земельного участка 3.

В случае, если собственником земельного участка является юридическое лицо — справка о балансовой стоимости и дате постановки на бухгалтерский учет.

4. При вступлении в права наследства — свидетельство о смерти собственника земельного участка 5. При наличии обременений — предоставляются документы на основании которых возникли данные обременения.

Особенности оценки застроенных земельных участков для цели залога ESTIMATION OF BUILTUP LAND FOR THE PURPOSE OF DEPOSIT Текст научной статьи по специальности — Экономика и экономические науки

Особенности оценки застроенных земельных участков для цели залога ESTIMATION OF BUILTUP LAND FOR THE PURPOSE OF DEPOSIT Текст научной статьи по специальности « Экономика и экономические науки » Показано, что в случае оценки застроенных земельных участков оценщиками нарушаются методологические основы применения подходов к оценке. Даны рекомендации как этого избежать в рамках применения существующего методического обеспечения оценки.

Источник: http://ruslanhasanov.ru/uluchshenija-zemelnogo-uchastka-opredelenie-31592/

Методы и порядок оценки земельных участков

Улучшение земельного участка это

Земля используется во многих сферах деятельности человека (коммунальной, политической, экономической, аграрной и др.) и является важным фактором поддержания должного уровня экономики.

Поскольку земля – исчерпаемый ресурс, она находится под строгим контролем. Для этого используют оценку земельного участка с целью определить рыночную стоимость объекта. Этот процесс имеет свои особенности, которые стоит изучить.

Законодательное регулирование вопроса

В России законодательное регулирование вопросов эксплуатации земель находится на начальной стадии. Нормативные документы, принятые законодательством, устанавливает все общие принципы и понятия в оценке стоимости земли, что имеет положительное влияние на ситуацию в целом.

В системе нормативных актов существует 4 уровня:

  • законы федерального значения;
  • постановления правительства РФ (постановления о стандартных оценках, правила организации и проведения продажи земли, постановления об определении нормативной цены земли, правила проведения кадастровой оценки земельного объекта и т.д.)
  • ведомственные нормативные акты (документы министерств и ведомств, которые имеют лицензию на проведение процедуры определения стоимости земельного объекта и его природных особенностей; к ним относятся различные рекомендации по порядку и процедуре определения необходимых значений, связанных с землёй);
  • нормативные акты субъектов РФ (документы, регулирующие процедуру определения земельных стоимостных показателей).

Назначение и способы осуществления

Оценивание предназначено для определения цены чего-либо. Соответственно, оценка участка земли – это процесс определения стоимости земельного объекта на рынке. Многие сталкивались с продажей, покупкой, арендой земли, поскольку она является очень мультифункциональной для ведения собственного бизнеса.

Часто оценка используется для определения кредитоспособности заёмщика (при оформлении ипотеки), при вступлении в наследство, для привлечения инвестиций, при разделе имущества, для бухгалтерского учёта и т.д.

Выделяют три вида оценки земель:

  • Денежная. Используется при определении ставки налога на землю, при заключении договоров; в свою очередь, существует два типа денежной оценки: нормативная и денежная;
  • Экономическая. Используется для определения пригодности земли для выращивания определённой культуры, при анализе наиболее рационального использования земли; учитывается при проведении нормативной оценки объекта;
  • Бонитировка почв. Входит в состав земельного кадастра, является основой экономической оценки в сфере сельского хозяйства; используется для определения пригодности почв, а также для прогнозирования потерь в сельском и лесном хозяйствах.

Существует три разновидности стоимости земельного объекта: рыночная, кадастровая и нормативная.

Рыночная стоимость – наиболее возможная цена, по которой оценочный объект может презентоваться на открытом рынке. При этом две стороны сделки владеют всей необходимой информацией и чрезвычайные обстоятельства не влияют на цену.

Если при оценке не установлен определённый вид стоимости объекта, то устанавливается рыночная цена.

Кадастровая цена применяется в целях налогообложения. Этот вид стоимости устанавливается в процентах от рыночной.

Нормативная – начальная, фиксированная стоимость, установленная государством в собственных интересах. Применяется при выкупе земли в частную собственность, при вступлении в наследство или при его передаче и т.д. Нормативная стоимость устанавливается ежегодно правительством РФ.

Региональная нормативная цена может изменяться правительством РФ в зависимости от особенностей почвы, самого объекта, но цена не должна быть больше 75% от рыночной стоимости. Она может изменяться органами местного управления в соответствующем регионе, но не более, чем на 25% от установленной государством.

Существующие методы и критерии

Кадастровая оценка земельных участков проводится Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, его региональными органами, организациями и предприятиями, находящимися под их управлением. Работать в этой сфере имеют право лица, имеющие лицензию на проведение оценки.

Существуют методы оценки земли, которые делятся на 2 подхода:

  • доходный;
  • сравнительный.

Доходный подход включает в себя методы

  • предполагаемого использования;
  • капитализации земельной ренты;
  • метод остатка.

Метод предполагаемого использования используется для определения стоимости объектов (застроенных и незастроенных) с целью получения дохода за счёт застройки участка улучшениями.

Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки объектов с целью получить земельную ренту. Подвергаться оценке могут как застроенные, так и незастроенные участки.

Для того чтобы использовать этот метод, нужно подвергнуть обработке сведения о ставках на аренду земли и установить их стоимость в качестве дохода от аренды.

Размер платы за аренду определяется месторасположением объекта, его размером, функцией, формой, наличием коммуникации, доступностью транспортных средств, видом землеиспользования.

Метод остатка применяется для оценки земельных объектов, даёт возможность получать доход. Также, как и в методе капитализации, оцениваться могут и застроенные, и незастроенные участки.

Для применения этого метода, первым делом, нужно определить стоимость земельного участока, который можно улучшить с целью получения прибыли.

Далее доход капитализируется путём установления дохода с объекта и строений.

Сравнительный подход включает в себя методы

  • выделения;
  • распределения;
  • сравнения продаж.

Метод выделения используется для оценки земельных участков для определения соответствия улучшений земель с их наиболее выгодным и эффективным использованием. Этот метод подходит исключительно для застроенных объектов.

Метод распределения применяется для оценки земельных участков с целью установить соотношения между стоимостью земли и зданий, застроенных на ней. Используется для застроенных объектов.

Наиболее подходит для новостроек, так как они должны соответствовать эффективному и рациональному использованию земли. Для использования метода распределения нужно иметь сведения соотношения цены участка с возведёнными на нём строениями.

Однако результат будет неточным.

Метод сравнения продаж используется для сравнения цен аналогичных земель. Является одним из наиболее простых и эффективных. Даёт достаточно точные показатели на рынке.

Однако для российского рынка, который не является информационно-открытым, упомянутый метод не подходит.

На его использование влияет ситуация на рынке, местонахождение объекта, рельеф местности, свойства почв, варианты применения, право собственности и т.д.

Критерии оценивания земель:

  • месторасположение участка;
  • наличие коммуникаций и возможность их подключения при отсутствии;
  • транспортная доступность к земельному участку;
  • цель использования и возможность изменения его назначения;
  • данные геологических и геодезических исследований.

Порядок проведения процедуры

Изначально составляется договор. Для этого нужно указывать, с какой целью будет использоваться участок, вариант собственности, является ли он застроенным и т.д. После проведения этой процедуры назначается дата выполнения работы, то есть время, в которое будет проведён осмотр.

Перед ним необходимо собрать все документы, а именно характеристики, описание земли, её свойств, наличие каких-либо полезных ископаемых. Далее объект просматривается, после чего снова собирается документация по результатам проведённой процедуры и устанавливается вариант оценки (рыночная, кадастровая, нормативная).

Весь процесс закрепляет отчёт по оценке земельного объекта.

Документы, необходимые для оценки, могут слегка отличаться в зависимости от типа объекта, будь-то земельный участок, жилой дом или квартира (комната).

Документы, необходимые для экспертного оценивания земельного участка:

  • документ, подтверждающий право на владение (собственность, аренда);
  • копия паспорта владельца.

Список бумаг, необходимых для оценивания жилого дома:

  • документ, подтверждающий право на владение (собственность, аренда);
  • копии:
    • удостоверения личности владельца;
    • технического паспорта БТИ на жилой дом;
    • государственного акта на земельный участок.

Для определения стоимости квартиры (комнаты) потребуются:

  • документ, подтверждающий право на владение (собственность, аренда);
  • удостоверение личности владельца;
  • копия технического паспорта БТИ.

Цены за проведение оценки объекта колеблются в зависимости от населённого пункта, организации, занимающейся этим и т.д. В среднем сумма может составлять:

  • 4000 руб. для участка с домом;
  • 3000 руб. для жилого строения;
  • 2500 руб – участка.

О правилах и нюансах проведения рассмотренной процедуры смотрите в следующем видеосюжете:

Источник: http://PropertyHelp.ru/zemlya-dacha/arenda-zemli/metody-i-poryadok-ocenki.html

Юр-консультант
Добавить комментарий