Переуступка квартиры в новостройке СПБ что это

Переуступка квартиры в новостройке. Что это такое и в чем особенности?

Переуступка квартиры в новостройке СПБ что это

Основной схемой, позволяющей стать обладателем квартиры в новостройке, является заключение договора долевого строительства. Но есть еще один весьма распространенный на рынке способ приобретения недвижимости: это договор переуступки прав собственности на квартиру.

Так что такое переуступка квартиры в новостройке и каковы ее особенности? На юридическом языке переуступка называется цессией. Цессия – это переход прав и обязанностей по договору от продавца к покупателю. После оформления переуступки квартиры новый собственник будет обязан вносить ежемесячные платежи, если квартира изначально была куплена в рассрочку или по ипотеке.

Заключить договор переуступки квартиры можно только до момента ввода жилья в эксплуатацию и оформления на него прав собственности. По сути, цессия – это смена дольщика, причем не важно, по какой схеме: ДДУ, ЖСК, ПДКП изначально приобреталось жилье, и кто являлся первым покупателем, частное лицо или организация.

Наиболее безопасный и прозрачной сделкой является переуступка квартиры по ДДУ, так как этот договор в обязательном порядке проходит регистрацию в Росреестре. Но и другие схемы продаж не запрещают совершать цессию. Единственное, что подобные сделки сложнее в плане документального сопровождения, и без помощи специалистов в данном случае не обойтись.

Переуступки от физических и юридических лиц: в чем отличия?

Осуществить могут как физические, так и юридические лица. Причины, по которым цедент, то есть изначальный владелец недвижимости, желает осуществить переуступку прав собственности на квартиру в новостройке, могут быть различными.

  • частные лица нередко продают жилье в связи с невозможностью дальше выполнять свои обязательства по договору из-за возникших материальных трудностей;
  • организации нередко реализуют таким способом квартиры полученные в качестве оплаты за выполнение подрядных работ на строительном объекте;

И те, и другие могут при помощи цессии реализовывать приобретенную в инвестиционных целях недвижимость.

Нередко подрядные организации, имеющие в своем распоряжении квартиры, продают их по более выгодной, чем у застройщика, цене: они заинтересованы в скорейшем превращении товара (квартиры) в живые деньги.

Подводные камни переуступок

Нередко потенциальные цессионарии (приобретатели недвижимости) задаются вопросом: есть ли риски покупки квартиры по переуступке? Да, к сожалению, есть.

Возможность признания сделки недействительной. Это возможно в том случае, если в ходе сделки были нарушены права третьих лиц, например, супругов или детей цедента.

Вероятность двойных продаж. Этот пункт актуален только в том случае, если изначальный договор был оформлен не по ДДУ. Поэтому договоры ЖСК и ПДКП требуют особенно тщательной проверки.

В случае приобретения жилья у юридического лица — подрядчика, можно оказаться втянутым в тяжбу между застройщиком и подрядчиком, которые не сошлись в цене по произведенным работам и стоимости выданной в счет оплаты услуг квартиры.

Наконец, поскольку переуступка осуществляется только на квартиры в строящихся домах, всегда сохраняется риск возможной задержки сроков сдачи жилья или даже недостроя. Поэтому лучше выбирать жилье в объектах надежных застройщиков.

Как продать или купить квартиру по переуступке: этапы сделки

В целом подписание договора переуступки – это стандартная юридическая процедура, требующая внимательного изучения документов и проверки их подлинности. Но есть несколько особенностей, отличающих документальное сопровождение цессии от обычной продажи:

  • необходимо получить согласие застройщика на переуступку жилья и акты взаиморасчетов по оплате квартиры текущим владельцем;
  • в случае, если изначально квартира приобреталась в ипотеку, нужно заручиться согласием банка на передачу прав и обязанностей по выплатам;
  • перезаключить договор на нового владельца;

Важно помнить, что нужно в обязательном порядке заплатить налоги с покупки и продажи квартиры по переуступке. Для продавца налогом облагается разница между суммой, затраченной на покупку квартиры у застройщика и полученной в результате продажи по переуступке. Ну а покупатель может рассчитывать на налоговый вычет, предоставив в органы декларацию 3-НДФЛ.

По вопросам покупки квартиры с использованием материнского капитала, пожалуйста, обращайтесь к специалистам агентства недвижимости «АБСОЛЮТ-Сити» по телефону 8 (812) 575-00-00, для региональных покупателей 8-800-50-50-498.

Поделитесь новостью в социальных сетях!

Источник: https://AbsCity.ru/stati/pereustupka-kvartiryi-v-novostrojke

Квартира по переуступке: боремся с сомнениями – Необходимые документы для оформление квартиры в строящемся доме

Переуступка квартиры в новостройке СПБ что это

Подыскивая жилье в новостройке, многие обращаются напрямую к застройщику. Иногда покупатель сталкивается с предложением оформить переуступку квартиры.

Риэлторы сетуют, что чаще всего в этом случае слышат: «Купить квартиру по переуступке? Что это значит?». Относительно малораспространенный вид сделки может отпугнуть клиента.

Несмотря на явную непопулярность, такой ход имеет свои преимущества.

Так что же значит переуступка квартиры?

Уступкой прав требования (или цессией) называется соглашение (в нашем случае договор), по которому кредитор (цедент) передает третьему лицу (цессионарию) принадлежащее ему право.

Иначе говоря, это юридическая формулировка ответа на вопрос: «Что такое переуступка прав собственности на квартиру в новостройке?».

Продавец в данном случае передает покупателю свои права на квартиру, сданную или только строящуюся.

Как правило квартиру по переуступке в новостройках СПб покупают те, кто не рассматривает вторичное жилье и не хочет ждать сдачи дома еще несколько лет.

Цессия в полном объеме регулируется действующим законодательством РФ. Особенности и права сторон можно изучить в ГК РФ, а также в федеральном законе №214.

Оформление переуступки на квартиру

Покупателю следует внимательно изучить предоставленные бумаги и часть из них перепроверить. Юрист компании «ГРАНТ» Анна Ермолаева поясняет: «При заключении договора всегда есть определенные риски, причем, они могут быть как со стороны продавца, так и со стороны застройщика».

Основные моменты, на которые хотелось бы обратить внимание:

  • Важно, на какой стадии находится строительство объекта;
  • Изучите условия переуступки, указанные у застройщика, так как при их несоблюдении возможны штрафы;
  • Убедитесь, что компания не находится в стадии процедуры банкротства и что к компании не предъявлено большое количество исков от подрядчиков и поставщиков в арбитражном суде, иначе кредиторы смогут предъявить права на Вашу будущую собственность.

Кроме того, необходимо проверить, нет ли иных обременений по распоряжению имуществом у самого «продавца» будущей квартиры. Сделайте выписку из ЕГРП для того, чтобы убедиться, что квартира не находится:

  • В залоге;
  • В ипотеке (а вас об этом не предупредили);
  • Под арестом;
  • В доверительном управлении (собственник, который собирается заключать с вами сделку, может не иметь права этого делать из-за делегированных прав);
  • Любые иные ограничения по распоряжению имуществом.

Не менее скрупулезно изучите и документацию застройщика. По требованию вам должны предоставить следующие документы или их заверенные копии:

  1. Учредительные документы застройщика;
  2. Свидетельство о государственной регистрации застройщика;
  3. Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  4. Утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года.

Сверьте даты регистрации, учредителей, сроки действия лицензии с той информацией, которая была получена вами ранее от продавца или представителя застройщика. Если подлинность бумаг не вызвала у вас или вашего юриста сомнений, приступайте к изучению строительного проекта.

По требованию участника долевого строительства, т.е. в нашем случае продавца, застройщик должен предоставить:

  1. Разрешение на строительство;
  2. Технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  3. Заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
  4. Проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
  5. Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

В них вас должны интересовать реквизиты документа на участок, его кадастровый номер, собственник; этапы и сроки реализации проекта, предполагаемый сдачи; наименования подрядчиков; наименование страховой фирмы и реквизиты договора страхования.

Регистрация договора цессии происходит в УФРС и может длиться довольно продолжительное время. Налоговый сбор для уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, включая внесение соответствующих изменений в Единый государственный реестр, обойдется всего в 350 рублей.

В случае работы по ЖСК, рисков намного больше, так как договор по переуступке пая не подлежит государственной регистрации.

Необходимые документы

Собрать необходимые документы по переуступке квартиры несложно. Если вы покупатель, то с вашей стороны фактически будет необходим только паспорт. Для продавца же минимальный пакет состоит из:

  1. Паспорта;
  2. Договора ДДУ или ЖСК;
  3. Свидетельства о браке (при наличии);
  4. Письменного согласия законного супруга на продажу.

Анна Ермолаева отмечает, что уровень правовой сознательности россиян растет: «За последний год мы наблюдаем увеличение количества обращений примерно на 20%. В целом, люди предпочитают сейчас работать с юристами».

Квартиры по переуступке в ипотеку

«При подготовке договора цессии покупателю необходимо проверить не только ДДУ, паспортные данные продавца, но и наличие ипотеки или рассрочки. В случае с ипотекой придется привлекать банк, в котором взяли кредит, и решать вопрос с переоформлением документов.

«Если у продавца рассрочка на квартиру (договор рассрочки заключается не с банком, как в случае с ипотекой, а с самим застройщиком), то некоторые компании крайне неохотно выдают разрешение на ее продажу», — комментирует эксперт в области недвижимости, Михаил Тёмкин.

Если квартира по переуступке в ипотеку, то главная сложность – это согласование сделки с банком и последующее переоформление документов (вам будет необходимо «перевести» долг продавца на себя). В таких случаях банк выступает в роли кредитора, поэтому будет необходимо его разрешение на проведение передачи прав (цессии).

Важный нюанс

Переуступка квартиры в строящемся доме возможна через посредника либо через самого застройщика, который выступает в роли агента. Часто инвесторы, выкупая жилье еще на стадии котлована, заключают с этой же компанией и риэлторский договор. Как правило в стоимость объекта закладывается комиссия в размере 3-5% от общей суммы.

Сами застройщики делятся на два «лагеря»: те, кто цессию в своей практике продаж вообще не приемлет, и те, кто активно использует эту схему для дополнительного заработка.

«Мы не рассматриваем «Елки» в качестве инвестиционного жилья», — сообщает Александра Чайкина, руководитель PR-отдела ЖК Yolkki Village. Напротив, директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев говорит: «Компания оказывает клиентам поддержку при перепродаже лотов в наших домах.

В зависимости от степени участия наших представителей размер компенсации может варьироваться. Так, при наличии у дольщика готового к заключению договора покупателя за сопровождение процедуры мы берем фиксированную сумму — 50 тысяч рублей».

Чаще всего сотрудники осуществляют подготовку документов. При необходимости комплексного обеспечения сделки и поиска покупателя застройщик берет 4% комиссионных.

SPBHOMES.ru выяснил у юристов, что установление какого-либо запрета со стороны застройщика на заключение договора по переуступке является незаконным и ничем не обоснованным. В ст.

20 ФЗ №214 предусматривается такая возможность, вам остается лишь уведомить компанию по факту совершения цессии. Однако перечитайте первый договор, заключенный между застройщиком и продавцом, ведь он может предполагать платное согласование.

Тогда от выплаты комиссии будет не отвертеться.

Прогнозы экспертов

Общая ситуация на рынке недвижимости сейчас такова, что квартиры по переуступке в СПб не пользуются большим спросом.

Александр Невский, эксперт в области недвижимости: «Предложений особенно много в Девяткино, Кудрово, на Парнасе. Однако, допустим, у ЖК «Балканы» нет конкурентов среди ближайших комплексов, объем инвестиций большой, поэтому совсем дешево купить не получится. По-прежнему популярны у покупателей южные районы города».

Специалисты назвали двухкомнатные квартиры и «еврооднушки» с отделкой сейчас самым выгодным вложением, так как таких предложений меньше, а процент окупаемости выше. Изначально их цена будет несущественно больше, но реализовать такое жилье будет проще. Кроме того, после сдачи дома, значительно дороже именно квартира «под ключ».

Наши собеседники отмечают, что одним из примеров наиболее выгодного варианта инвестирования является «СПб Реновация». Прибыль после продажи 1- или 2-комнатной квартиры в ЖК Stereos участники рынка оценивают примерно в 30% от первоначальной стоимости.

На старте продаж лоты в ЖК «Светлый мир «Я-Романтик…» были доступны покупателям по цене от 60 тысяч рублей за квадратный метр. Сегодня эти квартиры уходят по договорам переуступки по 110 – 115 тысяч рублей за единицу площади.

«Традиционно общий объем переуступок может достигать 3-5% от всех реализуемых юнитов», — рассказывают в компании Seven Suns Development.

Источник: https://SPbHomes.ru/science/pereustupka-kvartiry-v-novostrojke/

Что такое переуступка квартиры в новостройке: как заключить договор и купить жилье?

Переуступка квартиры в новостройке СПБ что это

Переуступка представляет собой способ изменения одной из сторон договора купли-продажи недвижимости, где застройщик или продавец остается прежним, а покупатель меняется.

Переуступку нельзя считать полноправной сделкой купли-продажи, так как в такой ситуации оказывается не две стороны, а три и каждая из них имеет какие-либо притязания на недвижимость или денежные средства с ее продажи.

В частности, по переуступке можно приобрести жилье не полностью, а только его часть. В таком случае гражданин возлагает на себя ответственность выплатить долг перед застройщиком вместо первичного покупателя, но с внесением его в ряды собственников жилья.

Плюсы и минусы покупки жилья по переуступке

Договор переуступки или цессия на юридическом языке вынужденная мера для большинства граждан, которые не рассчитали свои силы при покупке жилья, так как он позволяет продать квартиру, тем самым разорвав договор с застройщиком без введения штрафных санкций.

Положительными аспектами покупки жилья по цессии являются:

  1. Более низкая стоимость жилья, по сравнению с ценами застройщика, так как обычно граждане, продающие жилье по такому договору, стараются либо забрать вложенные денежные средства, либо немного выиграть, увеличив цену. В любом случае цена по переуступке ниже рыночной стоимости готового жилья, так как застройщики с каждым новым этапом строительства увеличивают цену.
  2. Возможность приобретения недвижимости именно в том доме, в котором планировалось, даже в случае, если нераспроданных квартир не осталось, можно и отыскать удачную планировку или расположение.
  3. Для продавца-дольщика, главным плюсом является возможность вернуть все вложенные денежные средства без дополнительных трат за нарушение условий договора.

Несмотря на всю положительность покупки жилья по цессии, существует и обратная сторона:

  1. Продавец должен собрать большое количество документов, в частности разрешение застройщика и банка. При этом застройщик может потребовать какой-либо процент от сделки за выдачу собственного согласия.
  2. Велик риск попасться на незаконно заключенный договор долевого участия, а при его аннулировании автоматически аннулируется и договор переуступки. В таком случае можно потерять все имеющиеся сбережения.
  3. При больших рисках придется потратиться и на специалистов, которые смогут разобраться в правдивости сделок и честности продавца.

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Государственной поддержки в виде ипотечного кредитования на покупку жилья по переуступке у физических лиц не предусмотрено, ипотека одобряется только в том случае, если жилье по цессии продают юридические лица.

Как купить квартиру в новостройке по договору переуступки прав собственности?

Процедура оформления документов может затянуться на неопределенное время, однако перед началом осуществления сделки, продавец обязан удостовериться в том, что продаваемая в новостройке квартира не имеет притязаний третьих лиц, в виде залога перед банком или любых других обременений.

Продавец должен сделать письменное обращение к застройщику и в банковскую организацию, если квартира приобреталась в ипотеку и только потом, на основании полученных данных оформлять договоры с покупателем.

Покупатель при завершении цессии должен получить:

  • Основной договор по покупке недвижимости продавцом у застройщика;
  • Квитанции и справки о произведенных продавцом расчетах;
  • Акт приема-передачи всех документов;
  • Письменное согласие застройщика на оформление цессии;
  • Договор уступки недвижимого имущества в новостройке.

Основные положения договора

Договор уступки квартиры должен быть заключен в письменной форме с нотариальной заверкой и госрегистрацией.

Договор цессии должен содержать следующие данные, без наличия которых, соглашение будет признано недействительным:

  • Информация о первичных документах, связанных с покупкой квартиры;
  • Описательная характеристика права переуступки квартиры в новостройке;
  • Условия о сроках и цене, а также полная и достоверная информация об объекте сделки;
  • Информацию об уже выплаченных застройщику денежных средствах;
  • Условия, являющиеся отличительными признаками договора уступки.

Скачать образец договора переуступки можно здесь.

Особенности покупки по переуступке в Санкт-Петербурге

Питерский рынок по продаже первичной недвижимости в рамках договора переуступки наиболее развит по отношению к другим городам. По последним подсчетам, около 25% сделок, связанных с приобретением квартир связаны с договором цессии.

Цены на приобретение жилья таким образом снижены до 20% от объявленной застройщиком стоимости, при этом нежно учесть, что оформить договор переуступки необходимо до момента сдачи дома под вселение жильцов. После завершения строительства и отделки, квартиру можно будет только реализовать путем договора купли-продажи.

Чаще всего петербуржцы переуступают квартиры в новостройках следующего вида:

  • Небольшие студии;
  • Однокомнатные квартиры;
  • Редко двухкомнатные квартиры.

Встретить предложение и купить по переуступке трех- или четырехкомнатную квартиру практически невозможно.

Заключение сделки и возможные риски

Для того чтобы на законных основаниях заключить сделку по переуступке прав на недвижимость, необходимо соблюдение норм, согласно которым недвижимое имущество не должно быть обременено дополнительными притязаниями.

 Основными рисками при заключении соглашения цессии, являются:

  • Заключение сделки с продавцом, получившим квартиру не по ДДУ, в таком случае все притязания могут быть аннулированы застройщиком и квартиры будут возвращены организации;
  • Иногда причиной продажи может выступать постоянное затягивание сроков сдачи дома, в таком случае продавец просто избавляется от балласта в виде квартиры;
  • В случае длительного простоя дома без каких-либо действий со стороны застройщика, новый владелец квартиры не сможет потребовать свои деньги назад у продавца, так как виноват прежде всего застройщик, а не бывший владелец;
  • В случае расторжения ДДУ вторым владельцем, застройщик вернет только те средства, которые были уплачены в рамках договора, а это, как правило на 10-15% меньше, чем цена переуступки;
  • Возможны совершения двойных продаж с полным нарушением прав граждан и т.д.

Риски по договору цессии можно снизить, оформляя сделку только по ДДУ с последующей регистрацией прав собственности в Росреестре. Более того, значительно улучшить ситуацию с мошенниками и вывести их на чистую воду поможет сама строительная фирма, выполняющая работы по возведению жилого дома, так как подобная сделка может быть осуществима только с письменного согласия Застройщика.

Уплата налогов с продажи по переуступке квартиры

Налоговое бремя на продавца жилья по договору цессии может быть наложено в случае, если реализация недвижимости была направлена на получение выгоды.

Например, при покупке квартиры на начальном этапе строительства, гражданин заплатил 3 млн. рублей, но непосредственно перед самой сдачей дома по переуступке он требует 4 млн., таким образом фактический доход составит 1 млн. рублей.

Из указанного дохода в налоговые органы государства необходимо перечислить 13% подоходного налога физического лица.

Избежать выплат тоже можно и также в рамках законодательства. При оформлении цессии необходимо указать стартовую цену в 3 млн. рублей, но затем при личной встрече покупателя и продавца написать расписку о возмещении задолженности покупателем продавцу в 1 млн. рублей.

Приобретение квартиры в новостройке по договору переуступки может быть безопасным только в случае наличия сопроводительных документов на право собственности недвижимости, а также информации подтверждающей безусловность владения квартирой со стороны продавца.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/pokupka/chto-takoe-pereustupka-kvartiry-v-novostrojke

Юр-консультант
Добавить комментарий