Квартира с обременением что это значит

Покупка квартиры с обременением

Квартира с обременением что это значит

Яндекс Недвижимость, 15 мая 2019

У большинства квартир, выставленных на продажу (особенно на вторичном рынке), уже есть своя «история». И не всегда она хорошая. Иногда собственник не имеет права продавать квартиру или может это сделать только при соблюдении ряда условий. Это означает, что у жилья есть обременения. Рассказываем, что это такое, и какие виды обременений бывают.

Что такое обременение

Обременение — это ограничение прав собственника недвижимости, из-за того, что на этот объект имеют права владения или пользования другие частные, юридические лица или государство.

То есть хозяин квартиры не может самостоятельно принять решение о её продаже, не согласовав это ещё с кем-то. Или в квартире проживает человек, которого нельзя выселить, и квартира продаётся только с жильцом.

А иногда продажа и просто невозможна.

Как узнать, есть ли у квартиры обременения

В выписке из ЕГРН, получить которую может любой, нужно обратить внимание на пункт 4 «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости», в котором указано, есть ли у третьих лиц какие-то права на жильё. Если нет, то в этом разделе выписки будет указано «не зарегистрировано».

Но не все виды обременений указываются в выписке. Поэтому покупателю, возможно, придется запрашивать у продавца дополнительные документы. Какие — расскажем ниже.

Какие обременения бывают:

Ипотека

Самое распространённое обременение — ипотека. То есть люди продают квартиру, которая находится в залоге у банка. Причиной такой продажи может быть, например, невозможность выплачивать в дальнейшем ипотечный кредит.

Если на квартиру наложено такое обременение, она не может быть продана без разрешения банка.

Что делать, если есть такое обременение. Есть два способа:

1. Покупатель переоформляет ипотеку на себя и далее выплачивает её сам. Он также должен вернуть продавцу деньги, которые тот уже внёс по кредиту (с учётом первоначального взноса, но без учёта выплаченных по ипотеке процентов).

Если продавец просрочил выплаты по кредиту, то все штрафы и пени достанутся новому владельцу.

Поэтому перед покупкой нужно выяснить всё о состоянии кредита: попросить у продавца справку из банка об отсутствии задолженностей и пеней, а если просрочки выплат есть — выяснить сумму задолженности и штрафов перед тем, как принять решение о покупке.

2. Продавец получает в банке разрешение на досрочное погашение кредита. Далее покупатель передает продавцу деньги, чтобы тот выплатил оставшуюся задолженность.

Для этого заключается договор задатка (или предварительный договор купли-продажи), по которому вносится сумма, равная долгу по ипотеке. Когда долг погашен, банк передает продавцу закладную на квартиру.

С этим документом продавец и покупатель обращаются в Регистрационную палату для снятия с квартиры обременения. Затем покупатель полностью расплачивается с продавцом и по договору купли-продажи становится владельцем квартиры.

Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум»:

«Опасаться таких вариантов не стоит, это очень распространенная практика. Сегодня на вторичном рынке примерно каждая пятая квартира имеет ипотечное обременение. Это связано с распространённостью ипотечного кредитования. Однако определенные риски всё же есть.

В частности, сложности могут возникнуть в ситуации, когда покупатель покрывает остаток по задолженности продавца. Собственник, погасив ипотеку, может отказаться от сделки и помешать регистрации договора купли-продажи, „организовав“ форс-мажорное обстоятельство.

В итоге несостоявшийся покупатель вынужден будет судиться с мошенником, который может выплачивать деньги по суду многие годы».

Аренда

Второй тип обременения — аренда. В этом случае квартиру продают, когда в ней проживают арендаторы по официальному договору. Срок договора найма указывается в договоре купли-продажи, и новый собственник не может выселить квартирантов до его истечения.

Это распространённая практика в европейских странах: если человек покупает жилье с инвестиционной целью (то есть с целью вложения денег и получения дохода от аренды), оно достается ему вместе с арендаторами, которые по-прежнему платят за жильё, но уже новому владельцу.

В России такое встречается нечасто. Зато бывает, что после заключения сделки покупатель обнаруживает в квартире жильцов, которые тоже ничего не знали о продаже недвижимости.

Обычно это происходит, когда заключается краткосрочный договор найма (на срок до года), и он не регистрируется в Росреестре. В этом случае в выписке из ЕГРН никаких пометок не будет.

Если заключается долгосрочный договор, подлежащий обязательной регистрации, аренда будет указана как обременение в выписке.

Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум»:

«Новому владельцу приходится разрешать конфликты с квартирантами, нередко с вызовом полиции и скандалами. Известен случай, когда собственник, не вернув залог арендаторам, продал жилье.

Те, в свою очередь, отказались покидать квартиру, пока им не вернут деньги. В итоге новый владелец отдал им депозит. И это — самое мирное решение конфликта.

При худших раскладах арендаторы съезжали со скандалом, заливая бетоном водопроводные трубы».

Что делать, если у квартиры есть такое обременение:

Решение владельца продать жильё не является поводом для автоматического расторжения договора с арендаторами. Арендаторы имеют право проживать в квартире, пока не истечет срок аренды (если он прописан в договоре).

Здесь есть два варианта: либо покупать квартиру вместе с квартирантами, либо потребовать от продавца досрочного расторжения договора найма. Подтвердить, что этот договор расторгнут, можно обычной распиской от арендатора.

После этого договор купли-продажи заключается по обычной схеме.

Рента

Третий вид обременения — рента. Получатель ренты (обычно пожилой человек) имеет право проживания в квартире при том, что право собственности переходит от него к рентодателю взамен на пожизненное содержание. Владельцем жилья получатель ренты уже не является, но выселить его никуда нельзя. Договор ренты прекращает действовать со смертью рентополучателя.

Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум»:

«Случается, что мошенники или недобросовестные рентодатели продают жильё, находящееся в ренте, ведь о её наличии часто ничего не говорится в свидетельстве о праве собственности. В результате покупателю достается квартира, в которой имеет право проживать пожилой человек».

Что делать, если у квартиры есть такое обременение:

Рента указывается как обременение в выписке из ЕГРН. Если такая отметка в выписке есть, нужно выяснить, действует ли ещё договор ренты — в частности, попросить предоставить свидетельство о смерти рентополучателя, и уточнить, почему обременение не снято.Теоретически продать квартиру, находящуюся в ренте, можно.

При этом договор ренты может быть перезаключен и обязательства перед рентополучателем перейдут к новому владельцу. Но всё это возможно только с согласия рентополучателя, которое должно быть нотариально заверено.

Продавать квартиру, не получив согласия получателя ренты и не уведомив об обременении покупателя, — незаконно.

Эксперты рынка недвижимости не рекомендуют покупать квартиры с таким обременением. Здесь нередки случаи подлога документов.

Безвозмездное пользование

Еще один вид обременения — безвозмездное пользование квартирой человеком, который в свое время отказался от приватизации. Граждане России имеют право приватизировать жильё и получить в нём долю. Если гражданин, зарегистрированный в квартире, не участвует в приватизации, он получает пожизненное право пользования данной жилплощадью.

Проблема в том, что это не отражается ни в свидетельстве о праве собственности, ни в выписке ЕГРН. Нередки случаи, когда люди покупали жильё и уже после выясняли, что посторонний человек имеет право безвозмездного пользования их квартирой, и лишить его этого права никто не может.

Иногда даже новые собственники покупают отдельную квартиру, чтобы отселить нежелательных жильцов.

Что делать, если у квартиры есть такое обременение:

При заключении сделки всегда просите показать дополнительные документы и всё тщательно проверяйте.

Максим Самощенков, руководитель практики имущественных и обязательственных отношений Национальной юридической службы «Амулекс»:

«Необходимо попросить выписку из домовой книги (заверенную копию поквартирной карточки) или единый жилищный документ (ЕЖД).

Там указано, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при её продаже. Идеальный вариант — справка об отсутствии зарегистрированных лиц.

Нужно настаивать на внесении в договор купли-продажи условия об обязанности продавца (и других зарегистрированных лиц) сняться с регистрационного учета и освободить жилое помещение».

Для подстраховки можно попросить нотариально заверенное обязательство выписать проживающих из квартиры в течение ограниченного времени после регистрации сделки.

Чтобы купить жильё, в котором зарегистрированы лица с правом пожизненного проживания, нужно, чтобы ещё до заключения сделки эти люди зарегистрировались в другой квартире, так как в этом случае они лишаются права на пожизненное проживание.

Завещательный отказ

Человек может получить право пожизненного проживания в квартире по завещанию другого человека (это право закреплено за ними ст. 1137 ГК РФ). Он не теряет это право при смене собственника недвижимости, поэтому выселить из квартиры или лишить его данного права по закону нельзя, во всяком случае до истечения срока, установленного в завещании.

Что делать, если у квартиры есть такое обременение:

Максим Самощенков, руководитель практики имущественных и обязательственных отношений Национальной юридической службы «Амулекс»:

«К счастью покупателей, данное обременение встречается крайне редко, поскольку проверить его наличие при покупке с 100% точностью невозможно. Право проживания не подлежит обязательной регистрации. Оно может быть зарегистрировано в Росреестре, но по желанию собственников.

Информацией о его наличии обладает нотариус, открывший наследственное дело, и наследники, которые приняли наследство и стали собственниками квартиры на основании свидетельства о наследстве.

Нотариус не вправе разглашать информацию, содержащуюся в наследственном деле, поэтому даже обращение к нему не прояснит наличие или отсутствие такого права».

Внимательно изучайте документы. Если собственник получил свою квартиру в наследство, запросите у него копию завещания, чтобы выяснить, нет ли обременений в виде завещательного отказа.

Арест

На квартиру может быть наложен арест по решению суда. Причины для этого могут быть самые разные, самые распространенные — долговые обязательства или раздел имущества.

Что делать, если у квартиры есть такое обременение:

Арестованную квартиру продать нельзя (а также сдать, завещать, подарить и т. п.) Если кто-то пытается это сделать, он нарушает закон. Информация об аресте квартиры отображается в выписке из ЕГРН.

Материнский капитал и зарегистрированные несовершеннолетние

Если жильё было приобретено с использованием материнского капитала, значит дети имеют право на долю в этой квартире. Чтобы это узнать, нужно выяснить, есть ли у продавца несовершеннолетние дети, и, если есть два ребенка и более, попросить предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на семейном сертификате на материнский капитал.

Если квартира куплена без маткапитала, но в ней зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, вы также должны быть уверены, что его права не нарушены.

Что делать, если у квартиры есть такое обременение:

Продавец в обоих случаях должен предоставить разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства. Тогда сделка будет безопасной для покупателя.

Заключение

С большинством видов обременений квартиру покупать можно. А из-за того, что потенциальных покупателей отпугивает обременение, такие квартиры часто продаются с дисконтом. Главное — тщательно проверить все документы, заказать все выписки и справки, взять необходимые нотариальные свидетельства.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Наташа Савинова

Яндекс Недвижимость

Справочник Яндекс.Недвижимости — всё о покупке, продаже и аренде жилья.

Источник: https://yandex.ru/turbo?text=https%3A//realty.yandex.ru/talk/user/realty.spravochnik/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem

Ипотека

Для приобретения квартиры в ипотеку будущий собственник занимает средства у банка, при этом кредитор должен быть уверен, что получит свои деньги с причитающимися процентами. В этом случае приобретенная недвижимость становится залогом, что и ограничивает имущественные права владельца.

Аренда

Сложности возникают в ситуации, когда квартиру сдают постояльцам, особенно на длительный срок. Новый владелец жилья не может вступить в свои права, пока арендаторы не покинут квартиру.

Рента

По условиям договора ренты одно лицо выплачивает другому денежные средства или оказывает иную помощь на протяжении определенного срока, часто пожизненно, после чего право собственности на жилье переходит к плательщику ренты. В этом случае продажа недвижимости другому лицу исключается. Проблем может возникнуть при  пявлении наследников, решивших оспорить договор ренты.

Арест

Арест на жилье накладывается государственным органом по решению суда в качестве гарантии выплаты долга собственником жилья.

Это самый сложный вид обременения, поскольку повлиять на ситуацию со стороны возможности нет. Причиной может стать:

  • долг по ипотеке,
  • задолженность по коммунальным платежам,
  • иная задолженность собственника,
  • решение имущественных вопросов между супругами,
  • исковое заявление об ущербе,
  • долг собственника как руководителя юридического лица и другие причины.

Доверительное управление

В ситуации, когда существует необходимость совершения каких-либо юридических действий, собственник может передать часть своих полномочий другому лицу, выступающему в роли доверительного управляющего.

При этом право собственности не устраняется, но ограничивается. По договору ответственность за юридически значимые действия возникает у временного управленца.

Таким образом, смена собственника квартиры до истечения срока договора не является возможной.

Аварийное состояние дома

Обременение накладывается на строения в аварийном состоянии решением специальной комиссии после составления соответствующего акта. Продать квартиру в таком доме по закону нельзя.

Прописанные жильцы

Если продавец квартиры занимал квадратные метры не в одиночку, возможны некоторые нюансы с проживающими на этой площади жильцами. В п. 2 ст.

31 Жилищного кодекса РФ говорится о равных правах на пользование жилплощадью у собственника и прописанных членов его семьи. Право пользования прекращается, согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ в момент появления нового собственника.

Но происходит это не автоматически, а после обращения новым владельцем в суд. Необходимо также учитывать и категорию лиц, которых выписать никак нельзя.

К ним относят отказавшихся от приватизации и тех, кто получил право пользования согласно «завещательному отказу».

Перед подписанием договора купли-продажи необходимо убедиться в отсутствии обременения на квартиру. Для этого можно сделать запрос в ЕГРН — «Единый государственный реестр недвижимости».

Обратиться в указанное учреждение лучше лично. За документ придется заплатить 250 руб. Чтобы установить необходимую информацию, обратим внимание на пункт 4 полученной справки.

При отсутствии обременения там будет указано «не зарегистрировано».

Запись «Залог, весь объект» означает, что квартира находится в залоге у банка в связи с ипотекой. Получить информацию можно и на сайте Росреестра, который пополняется службой ЕГРН.

Сведения могут приходить с опозданием, поэтому более надежным способом будет обращение непосредственно в отделение реестра.

Кроме того, стоит связаться со службой БТИ, специалист которой должен будет убедиться, что незаконной перепланировки не проводилось.

Будущему собственнику нужно изучить домовую книгу, из которой будет известно прописаны ли несовершеннолетние дети или другие члены семьи продавца.

Как снять обременение?

Вопрос снятия обременения решается устранением причин, которые к нему привели.

  • Если квартира в ипотеке, долг переоформляется на будущего собственника, или средства выплачиваются банку. Оформить сделку лучше с помощью нотариуса при согласии всех трех сторон. Для обращения к кредитору потребуются паспорта всех владельцев недвижимости, заявление и документ, позволяющий установить право собственности. В банке следует запросить письмо «О полном исполнении кредитных обязательств заемщиком» в случае погашения задолженности. Добросовестный кредитор поможет снять обременение бесплатно.
  • В случае, когда жилье арендуется постояльцами, нужно внимательно изучить договор и уточнить, за какой период была внесена арендная плата. В лучшем случае срок аренды закончится, и жильцы покинут дом самостоятельно. В худшем случае для выселения придется обратиться в судебную инстанцию.
  • Если рентаполучатель более не намерен передавать свою собственность другой стороне или финансовая и иная помощь больше не требуется, договор ренты расторгают. В этом случае собственник может воспользоваться всем объемом имущественных прав.
  • Если обременение возникло в результате ареста, операции с недвижимостью не будут проводиться до устранения его причин. Арест может быть снят только после соответствующего разбирательства случая его возникновения и только тем органом, который послужил его источником. После завершения разбирательства, оплаты долга и возможных штрафов обременение будет снято.
  • Обременение, возникшее в результате заключения договора доверительного управления, устраняется с завершением срока действия соглашения. Если срок не указан, договор можно расторгнуть только при согласии обеих сторон или в случае смерти доверительного управляющего.
  • Прописанные жильцы – один из самых сложных вариантов ограничения прав собственника. Новый владелец может выписать их по решению суда, либо в добровольном порядке. Однако, нельзя выписать человека, отказавшегося от приватизации жилья или пользующегося жилплощадью на основании «завещательного отказа», как это говорилось выше. Последнее значит, что составивший завещание обязует наследников предоставить лицу право пользования собственностью. Подобные категории лиц могут покинуть квартиру только по собственному желанию. При этом квартиру теоретически можно продать или подарить, но право пользование останется за указанным лицом.

После устранения всех причин обременения необходимо обратится в отделение службы по регистрации объектов недвижимости (ФСГР) с пакетом документов, подтверждающих имущественные права собственника, ликвидацию причин обременения и соответствующим заявлением.

Снижение рисков при проведении операций с собственностью

Снизить уровень риска покупатель может, получив всю возможную информацию о приобретаемом жилье из разных инстанций.

Чтобы избежать неприятных сюрпризов, стоит изучить выписку из ЕГРН, домовую книгу и другие документы, имеющиеся в наличии у продавца. Собственник со своей стороны должен минимизировать возможность возникновения обременения, исходя из актуальных условий. Часто покупатель сам оказывает помощь в устранении ограничений собственника для своей выгоды.

Обременение существенно ограничивает права на распоряжение имуществом владельца. Не устраненная до этапа продажи причина обязательно возникнет в перспективе, когда для решения вопроса потребуется большее количество денег, сил и времени.

Новый владелец может обратиться в суд, по решению которого сделку признают недействительной. Судебные разбирательства могут затянуться на несколько лет, при этом ответственный за ситуацию понесет убыток на сумму средств, затраченных на проведение заседаний.

Проще и выгоднее решить спорные вопросы до оформления сделки купли-продажи.

Как продать и купить квартиру с обременением

Смена собственника возможна только после снятия всех ограничений, наложенных на жилплощадь, поэтому не стоит утаивать нюансы от покупателя. Оформление сделки лучше доверить профессионалу (юристу или риэлтору), который составит индивидуальный договор с учетом всех «подводных камней».

  При совершении юридически значимых действий важно правильное оформление всех этапов сделки и наличие документов, подтверждающих «чистоту» квартиры. Часто приобретение такой квартиры объясняется ее более низкой ценой. В случае любого обременения не стоит преувеличивать трудности.

При условии грамотного подхода сделка будет реальной и выгодной для обеих сторон.

Источник: https://lawhelp.center/kvartira/pokupka/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem.html

Квартира с обременением что это значит — Юридическая консультация

Квартира с обременением что это значит

Обременение на квартиру представляет собой появление отдельных прав на нее лиц или организаций, не являющихся владельцами по документам. Согласно законодательству, обременение выражается не только в ограничении прав, но и в возложении на собственника некоторых обязательств. Что представляет собой обременение квартиры?

Особенности

При обременении на квартиру появляются права у третьих лиц или организаций, которые не имеют права собственности. Обременение может вытекать из договора, выражаться в наложении ареста или ипотеки. Некоторые виды обременения позволяют только проживать в квартире и использовать ее для аренды. Другие требуют согласия сторонней организации для продажи или передачи в дар.

Как узнать, есть ли обременение на квартиру, находящуюся в вашей собственности? Для этого можно обратиться в Росреестр и запросить выписку из единого реестра недвижимости. Также информацию можно узнать на официальном сайте Росреестра.

Основные виды

Законодательство устанавливает следующие варианты ограничения в праве собственности:

  1. Запрет на осуществление конкретных действий;
  2. Ипотека;
  3. Рента;
  4. Аренда;
  5. Арест;
  6. Доверительное управление.

Чаще всего накладывается обременение в виде ипотеки. При покупке квартиры оформляется кредитный договор, а средства продавцу перечисляет банк.

Когда договор будет подписан, в Росреестр передаются документы вместе с кредитным договором. Таким образом накладывается обременение. Его можно снять, когда долг будет полностью оплачен.

Подобную недвижимость можно продать, если банк согласится на смену собственника.

Арест может наложить служба судебных приставов по решению суда. После оплаты долга арест снимается. Такую квартиру нельзя продать или подарить. В Росреестре сделку просто не зарегистрируют, а договор дарения или купли-продажи признают недействительным. Чтобы снять арест, необходимо полностью оплатить имеющуюся задолженность.

Что касается аренды, квартира может быть продана или подарена другому лицу. Но при этом полностью распоряжаться ей можно только после истечения срока аренды. Новый собственник может продлить аренду, но для этого придется заключить новый договор.

Рента представляет собой пожизненное содержание с иждивением. В данном случае собственник должен обеспечивать уход лицу, находящемуся на иждивении. Риск существует в том, что могут объявиться наследники, в результате чего договоренности будут отменены.

Обременение в виде доверительного управления обычно применяется в тех случаях, когда собственник в течение длительного времени проживает далеко и не может позаботиться о своем имуществе. Как правило, доверительное управление оформляется в пользу близкого или родственника.

Существует еще один вариант обременения – дом, являющийся памятником культуры или истории. В этом случае на собственника возлагается обязанность своевременного проведения реставрационных и ремонтных работ. Это не самые дешевые квартиры. К тому же, они требуют постоянных финансовых вложений. Но они подходят для настоящих ценителей истории и архитектуры.

Перед покупкой важно убедиться во всех особенностях обременения. Это позволит заранее сформировать представление о последствиях такой сделки.

Риски

Квартира с обременением опасна тем, что ее приобретение не всегда безопасно. Если предыдущий владелец не снял ограничение и передал квартиру другому лицу, придется столкнуться с множеством проблем.

Процедура осложняется, если его место нахождения неизвестно или он отправился на проживание за границу. По этой причине перед покупкой недвижимости стоит проверить ее на обременение, запросив выписку из ЕГРН.

Если обременение сохранится, новый собственник не сможет полноценно распоряжаться новым имуществом.

Если речь идет об ипотеке или аресте недвижимости, сначала необходимо выплатить долг. После этого в Росреестр подаются соответствующие сведения. Регистратор снимет ограничение и предоставит новую выписку из ЕГРН. В ней должна быть графа – обременение отсутствует. Затем можно продать квартиру.  

Выделяют следующие особенности:

  • собственник может распоряжаться квартирой после получения разрешения от залогодержателя;
  • нечестные продавцы зачастую скрывают наличие обременения;
  • квартира может быть выставлена на торги;
  • могут существовать обязательства перед физическим лицом или организацией.

Как ограничиваются права собственника?

Если квартира находится в залоге, у собственника сохраняется право на отчуждение недвижимости. Но для этого потребуется согласие залогодержателя.

Если банк реализует квартиру в счет погашения ипотеки, собственнику придется освободить ее. Но согласно закону об ипотечном кредитовании, реализацию недвижимости можно отсрочить на срок до года.

В ней можно временно проживать. Но это можно сделать только по решению суда.  

У арендодателя не утрачиваются права на владение и распоряжение. Он передает имущество арендатору только в пользование на срок, ограниченный договором. Собственник может распоряжаться недвижимостью по собственному усмотрению, в том числе продать квартиру. Но аренда сохраняется на время действия договора, если его условия не нарушены.

Арест полностью ограничивает права распоряжения собственника. Но он может пользоваться квартирой, пока она не будет реализована на торгах. Чтобы этого избежать, необходимо погасить имеющийся долг. После этого арест будет снят.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: +7-800-511-69-34

Преимущества покупки и продажи с обременением

Наличие обременения – это ограничение на совершение сделок с такой квартирой. Будет сложно провести любую сделку. Если вам необходима конкретная квартира и она находится в обременении, следует привлечь опытного агента или юриста по недвижимости. Выделяют следующие преимущества:

  • владельцы таких квартир легче идут на снижение цены или изначально устанавливают цену ниже рыночной;
  • в случае привлечения опытного юриста не возникнет проблем с проверкой юридической чистоты сделки.

Есть преимущества и у продажи такой квартиры. Ее стоимость не может быть высокой, так как на нее сложно подобрать покупателей. Но можно договориться с будущим собственником о погашении долга перед банком или судебными приставами в счет оплаты договора. Это позволяет решить финансовые проблемы.

Купля-продажа с обременением

Как правило, передача прав собственности осуществляется после полного снятия ограничений. Следует предварительно решить данный вопрос, еще до продажи квартиры. В противном случае можно столкнуться с проблемами при регистрации сделки. Регистратор может приостановить регистрацию прав или отказать в этом.

Если квартира находится в ипотеке, можно договориться с покупателем о выплате оставшегося долга в счет оплаты квартиры. Для этого необходимо выполнить следующее:

  1. Назначается собеседование со специалистом банка. Он оформляет необходимые документы.
  2. Между покупателем и продавцом заключается предварительный договор купли-продажи, оформляется расписка в получении средств в счет оплаты долга.
  3. Сотрудник банка выдает выписку о погашении долга и закрытии кредитного договора.
  4. Документы подаются в Росреестр, где обременение снимается.
  5. Сотрудник Росреестра выдает новую выписку из ЕГРН.

Затем можно приступить к подписанию основного договора купли-продажи, регистрации перехода прав собственности и оплате договора.

От покупателя не следует скрывать обстоятельства обременения. Во-первых, он или его агент может запросить выписку ЕГПР, в которой указываются данные об обременении. К тому же, покупатель может пойти вам на встречу, если требуется погасить долг. Он может сделать это в счет стоимости договора до или после его подписания.  

Если вы планируете приобретать такую недвижимость, лучше заключить договор у нотариуса. При этом используются дополнительные документы о возможности заключения такой сделки. Нотариус использует индивидуальный договор, в котором описываются все условия передачи и дальнейшего распоряжения недвижимостью.

Также в стандартное соглашение можно внести пункт о сроке выселения и снятия с регистрации проживающих в квартире лиц. Что касается ипотечного обременения, учитываются гарантии выплат в установленные сроки. Если в квартире зарегистрирован ребенок, необходимо разрешение от органов опеки.

Каждый вариант ограничения отличается своими особенностями. Поэтому договор заключается с индивидуальным пакетом документов, включающим подтверждающие справки.

Советы для покупателей

Прежде чем согласиться на подобную сделку, необходимо выполнить следующее:

  • Собрать полную информацию об истории недвижимости;
  • Ознакомиться с известными вариантами обременений и их характеристиками;
  • До подписания договора проконсультируйтесь с юристом;
  • Убедитесь, что в квартире нет зарегистрированных или заручитесь согласием сняться с регистрационного учета до заключения договора.

В выписке из ЕГРН содержится основная информация обо всех владельцах имуществом. Если их слишком много, лучше подобрать другой вариант. Также понадобится архивная выписка из домовой книги. По ней видно не только тех, кто зарегистрирован в квартире, но и всех ранее прописанных лиц. По данным документам можно увидеть лиц, ущемленных в правах.

Источник: https://afina777.com/kvartira-s-obremeneniem-chto-eto-znachit/

Что такое обременение на квартиру?

Квартира с обременением что это значит

Такой термин, как «квартира с обременением» известен не только продавцам, но и покупателям. Поэтому при поиске жилплощади, многие граждане стараются избежать такого варианта. Все же у такого жилья есть большой плюс, так как продается оно по заниженной стоимости.

Именно низкая цена и является толчком для покупки квартиры, которая находится в залоге. Этот процесс часто длится долгое время, требует несколько этапов подготовки, и может нести в себе риски.

Стоит разобраться детальнее в том, что это значит, какие нюансы необходимо учесть, как купить такую площадь для жилья, и на что следует обратить внимание при покупке. Покупатель может приобрести квартиру, которая имеет обременение по ипотеке, даже учитывая тот факт, что площадь будет находиться под залогом, пока вся сумма не будет погашена.

У некоторых заемщиков возникают ситуации, которые не позволяют произвести выплату кредита, поэтому с недвижимостью придется расстаться.

Прежде чем совершить такую сделку, следует уточнить, сколько времени на это понадобится, и какие трудности могут возникнуть.

Что такое обременение на квартиру

Когда на имущество или недвижимость накладывается специальный арест, его называют обременением. Обращаясь к закону можно понять, что при наложении такого ареста, владельца ограничивают в определенных действиях, связанных с квартирой. Такие ограничения появляются как по желанию гражданина, там и без него.

Если это происходит по желанию, то человек самостоятельно накладывает обременение. В другом случае ограничение накладывает банк, это обычно происходит при неуплате кредита.

Каким бывает обременение

Когда владелец проживает в собственном жилье, он даже не задумывается о том, какого вида бывает обременение на квартиры. В законодательстве предусмотрено несколько вариантов, которые ограничивают действие граждан. Право на использование площади может быть заблокировано в случае:

  1. Ареста. Когда данная недвижимость является частью судебного дела, при этом она является залоговой частью имущества или спорной собственностью до конца судебного разбирательства, на квартиру накладывается арест. Любые ограничения в этом случае будут сниматься только по решению суда.
  2. Доверительное управление. Управляющий нанимается для того, чтобы он взял часть обязанностей, связанных с недвижимостью, на себя. Для этого составляется договор, в котором прописаны условия снятия ограничений. Обычно ограничения снимаются при смерти доверительного лица, или после истечения срока договора.
  3. Ипотека. Это наиболее часто встречающийся вариант. Когда покупатель приобретает квартиру в кредит, она находится в залоге у банка, сотрудники банка оформляют обременение в Росреестре. Ограничения будут сняты только после того, как гражданин полностью погасит кредит.
  4. Опека. Такой вариант распространяется на те жилые помещения, в которых прописан человек несовершеннолетнего возраста, и он же является собственником имущества. Когда квартира покупается за материнский капитал, на площадь накладываются ограничения, при которых продать недвижимость нельзя без разрешения органов опеки. В таком случае дети будут равноправными владельцами жилья.
  5. Рента. Если собственник готов отдать свое жилье, взамен получая уход и полное обеспечение, то распоряжаться своим имуществом гражданин не имеет права. Обременение по закону будет снято после того, как наступит смерть владельца.
  6. Аренда. При таком типе ограничения, между владельцем и третьими лицами подписывается договор об аренде. Пока договор имеет силу, собственник не может продать имущество или выселить оттуда жильцов. Когда договор носит долгосрочный характер, его регистрируют в Росреестре, а уже там накладывается ограничение по использованию жилья.

Многие продавцы скрывают тот факт, что на квартире есть обременение, это следует проверять внимательнее.

Миллионы граждан по всей стране сталкивались с тем, что на квартире есть обременение, так как сегодня выгодно приобретать жилье в ипотеку. Когда банк предоставляет кредитные средства, договор защищает права банка, и прописывает четкие ограничения.

В итоге владельцы сталкиваются с обременением не только по закону об ипотеке, но еще и с ограничениями по договору. Владелец не сможет продать или подарить имущество, если за него еще не выплачена полная сумма по кредиту.

Государственное законодательство помогает и молодым семьям, которые хотят приобрести жилплощадь. Но здесь ограничения направлены на то, чтобы защитить квартиру и сохранить права на нее для несовершеннолетних детей.

Ситуация меняется, если для приобретения квартиры используются те средства, которые были получены семьей от государства в качестве материнского капитала. Продажа такой недвижимости будет возможна только с разрешения органов опеки, или же после достижения ребенком совершеннолетия. На такое жилье право собственности имеют все проживающие, в том числе и дети, не достигшие 18 лет.

Источник: https://pravoved365.ru/pravo/zhilishhnoe-pravo/kvartira-s-obremeneniem

Квартира с обременением – что это значит, как снять, последствия продажи

Квартира с обременением что это значит

Во время приобретения недвижимости на вторичном рынке жилья каждый будущий владелец должен представлять, какие могу возникнуть скрытые препятствия, ограничения при распоряжении жилым помещением.

Будущие владельцы интересуются, что это значит — «квартира с обременением«, какие виды ограничений существуют, как их снять правильно.

Квартира с обременением – что это значит

Обременение представляет собой документально зафиксированный акт ограничения на законное пользование официального владельца собственным жильем.

Подобное ограничение может отражаться в официальном договоре, проявляться в наложении ареста либо банковской ипотеки. Некоторые формы обременения разрешают только проживание в квартире либо эксплуатацию ее в виде арендного жилья.

Как проверить, стоит ли обременение на приобретаемую жилплощадь или нет? С этой целью будущему владельцу необходимо обратиться в Росреестр, потребовать выписку. Подробную информацию можно выяснить на действующем портале Росреестра.

Разновидности обременений

В действующем законодательстве прописано несколько категорий ограничений, обозначенных в отношении жилплощади. Квартира, оформленная по банковскому ипотечному договору, считается залоговым имуществом финансового института, выдавшего субсидии на ее обретение.

Формы обременений:

  • Официальный запрет на проведение конкретных действий
  • Рента
  • Аренда
  • Арест
  • Законное доверительное управление.

Финансовый арест может накладываться на основании официального судебного вердикта, после полной оплаты обременения он устраняется. Во время имеющегося ареста недвижимость нельзя продать, оформить дарственную, все эти действия возможны только после снятия обременения.

При наличии арендного ограничения недвижимость можно дарить либо продавать иному лицу, но полноправное распоряжения наступает только после истечения срока официальной аренды.

Рента представляет собой пожизненное содержание с иждивением. В случае продажи новый хозяин обязан обеспечить уход лицу, находящемуся на иждивении.

Доверительное управление используется в момент длительного отсутствия собственника. Это управление оформляется в пользу близкого родственника.

Вероятные риски

Имеющееся ограничение на жилье имеет следующие последствия для собственника:

  • Перед будущим собственником возникает задача расторжения официального договора купли-продажи либо признания его не имеющим силы. Все издержки, которые он понес на заключение законной сделки, бывший домовладелец может не возвратить. Иногда может потребоваться открытие судебного процесса, но даже он не дает полной гарантии возврата затраченных средств.
  • Возникнет задача – оставлять собственность в своем владении либо возвращать бывшему владельцу. В случае реализации первого варианта потребуется полное погашение имеющегося финансового бремени. Все имеющиеся расходы по оплате ипотечного займа ложатся на плечи нового владельца жилплощади.
  • Отказаться от заключенной сделки может бывший владелец. В таком случае издержки, которые понес потенциальный покупатель, возвращается в судебном порядке. Процесс отдачи финансов может пролонгироваться на длительный срок.

Вероятные риски будущего покупателя в этой ситуации серьезнее:

  • Совершенная сделка не обладает законной юридической силой на основании поданного заявления от лиц, представляющихся потенциальными кандидатами на получение жилплощади.
  • Утеря приобретателем официального права жилищной собственности по причине оспаривания этого права бывшим владельцем, имеющим подобное жилищное право.
  • Расторжение официального договора, при наличии ограничений пожизненной рентой, законными рентополучателями в момент получения особых условий.
  • Требование возврата жилплощади лицами, имеющими на нее законные права – банковская ипотека, публичный сервитут.
  • Непредвиденные затраты, например, неожиданные расходы на восстановление ценных памятников архитектуры.

Способы уточнения обременения

Проверить наличие либо отсутствие ограничений можно следующими способами:

  • Совершение запросов на квартиру у государственных органов.
  • Проверка в форме опроса местных жителей и соседей.

Важно не упустить следующие нюансы:

  • Потенциальный покупатель запрашивает подробную выписку по ЕГРП по оформляемой квартире, также могут потребоваться дополнительные выписки из домовой книги и справки из местного органа ФМС о зафиксированных в нем жильцах.
  • В качестве дополнения можно запросить подтверждающую справку действующей управляющей компании о лицах, законно проживающих в квартире. Из нее могут временно удалиться военнослужащие либо заключенные.
  • Арендное обременение уточнить сложнее, ведь тут придется не один раз посетить квартиру, расспросить соседей о проживающих жильцах.
  • Местный муниципалитет предоставляет справку о наличии ограничения на жилплощадь, признанной ценнейшим памятником архитектуры либо искусства.
  • Официальный портал судебных приставов размещают информацию о вероятном наложенном аресте на жилплощадь, она выходит после ввода имени и даты рождения собственника.

Продажа обремененной квартиры

В юридической практике немало случаев реализации жилплощадей с наложенным обременением. Однако это возможно реализовать не со всеми видами квартирных обременений:

  • Арестованная квартира дальнейшей реализации не подлежит;
  • При оформленной ипотеке освобождение возможно, когда финансовые обязательства переходят к новому владельцу.

Например, подобная ситуация возможна, когда предыдущий собственник не возместил ипотечную ссуду. Также при реализации финансово обремененной квартиры в рассрочку, она закрепляется за предыдущим владельцем, пока сумма полностью не погашена.

При финансовом обременении рентой, на снятие ограничений требуется не официальное решение законного домовладельца, но и одобрение законного получателя ежемесячной ренты. Квартирные повинности по официальному договору долгосрочной ренты переходят при этом к новому документальному владельцу.

Документация

При оформлении реализации жиплощади с обременением могут потребоваться следующие бумаги:

  • Официальный договор о приобретении недвижимости с точным указанием вида наложенного обременения;
  • Зарегистрированный акт приема-передачи жиплощади;
  • Документ на законное право безраздельной собственности на жилое помещение;
  • Подтверждающая выписка из ЕГРН с точным указанием зафиксированного обременения;
  • Заявление от будущего покупателя и официального продавца с указанием осведомленности сторон о присутствии финансового обременения на квартиру;
  • Подробная выписка с домовой книги с отражением всех прописанных в квартире лиц.

Это лишь краткий список того, что может потребоваться при заключении официальной сделки с финансовым обременением. Для ограничения могут потребоваться другие бумаги, обусловленные тем или иным его видом.

К примеру, ограничение ипотекой требует выдачи письменного согласия официального залогодержателя. В случае рентного ограничения потребуется документальное согласие получателя ежемесячных выплат, оформленное нотариально.

Судебный арест требует решения о его дальнейшем снятии или официального постановления задействованного в деле судебного пристава. Реализация квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, возможна только с официального согласия официальных органов опеки.

Снятие ограничений совместно нажитой квартиры без согласия второго законного супруга невозможно.

Плюсы и недочеты приобретения подобной недвижимости

Внимание! Единственный позитивный момент во время приобретения квартиры с любым видом ограничения – ее доступность. Стоимость в отдельных моментах снижается вдвое.

Основной недочет такой жилплощади – пользоваться своим правом положенной собственности в полной мере невозможно. То есть проживать можно, а вот распорядиться по собственному усмотрению нельзя.

Если покупатель согласен выждать время до снятия квартирного обременения, например, во время действия долгосрочной аренды либо при пожизненной иждивенческой ренте, то сниженная стоимость реализации квартиры для него – выигрышный аргумент. Если приобретение связано с наличием притязаний третьих лиц, то неприятных результатов и вероятных рисков дальнейшей утраты недвижимости избежать трудно.

Покупка квартиры, находящейся в залоге, ипотечная сделка, на что обратить внимание смотрите в следующем видео:

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Дек 30, 2018Пособие Хелп

Источник: https://posobie.help/kredit/kvartira-s-obremeneniem-chto-eto-znachit.html

Юр-консультант
Добавить комментарий