Как взять дом в управление

Пошаговая инструкция по открытию управляющей компании в сфере ЖКХ

Как взять дом в управление

Мнение о высокой прибыльности бизнеса управляющих компаний сильно преувеличено, а заработать в сфере ЖКХ совсем нелегко. Здесь в борьбе за клиентов не придётся конкурировать с десятком фирм, а для получения шестизначной прибыли придётся изрядно потрудиться.

Представляем полный разбор темы — как открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ, перечислим документы, которые нужно оформить для учреждения УК и подробно разъясним, как получить многоквартирный дом (МКД) в управление.

Что делает управляющая компания

Управляющая компания – юридическое лицо, созданное с целью получения прибыли, занимающееся бизнесом в сфере ЖКХ. В компетенцию УК входит содержание одного или нескольких многоквартирных домов. Задача таких предприятий – обеспечить качественное содержание МКД, не превышая согласованный уровень затрат.

Перед тем как открыть с нуля управляющую компанию инвестор должен чётко представлять, какие работы выполняют организации этого профиля.

Перечислим основные работы, которые выполняет УК:

  • подготовка инженерных систем дома к зиме и лету;
  •  поддержание в работоспособном состоянии внутридомовых трубопроводов и электросетей;
  •  обеспечение пожарной безопасности;
  •  установка приборов учёта (вода, электроснабжение, отопление);
  •  поддержание чистоты и уборка мусора в подъездах и во дворах;
  •  ремонт в подъездах;
  •  восстановление фасада дома;
  •  составление и доставка квитков оплаты коммунальных услуг;
  •  рассмотрение вопросов жильцов;
  •  другие работы по содержанию МКД.

Величина вознаграждения, которое получает управляющая компания, обсуждается во время собрания собственников жилья каждого многоквартирного дома.

Где представитель от УК согласовывает с жильцами предварительно подготовленную смету.

Если в собрании участвует менее половины жителей дома, то протокол такого собрания не будет иметь силы и согласовывать смету нужно с администрацией населённого пункта или района.

Какие бывают управляющие компании в сфере ЖКХ

От типа управляющей организации зависит, может ли она выполнять различные задачи, разберём виды и функции таких компаний:

Управляющая компания – фирма, выступающая посредником в отношениях владельцев недвижимости и организаций, осуществляющими уборку территории, выполняющими обслуживание внутридомовых сетей, и другие работы по содержанию МКД.

 Создать управляющую компанию с нуля, работающую по такой схеме проще, штат сотрудников будет минимален, а закупка инструментов и материалов не требуется.

Эксплуатационная – обслуживает только сам дом, но не поставляет коммунальные услуги.

Предпринимателю, который создаёт такую фирму, нужно укомплектовать штат квалифицированными кадрами, для выполнения небольших ремонтов в домах.

Гибридная – организация собственными силами с минимальным привлечением подрядчиков обслуживает МКД и самостоятельно поставляет часть коммунальных услуг.

Для создания такой фирмы потребуется набрать в штат квалифицированных работников, закупить оборудование и инструмент, построить собственную котельную и т.д.

Для создания такой компании потребуются значительные денежные вложения на начальном этапе.

Порядок действий по созданию УК

Как открыть управляющую компанию:

  • создать юридическое лицо;
  • получить лицензию;
  • набрать компетентных сотрудников и подготовить офис для работы;
  • получить многоквартирный дом в управление;
  • составить и подписать договора на обслуживание с владельцами жилья.

Процедура получения лицензии

Для регистрации управляющей компании требуется оформить все предусмотренные законодательством документы, перечислим их.

Свидетельство о регистрации в налоговом органе юридического лица

Прохождение процедуры получения лицензии, разрешающей ведение деятельности по содержанию МКД. Эти лицензии выдаёт государственный жилищный надзор (Госжилинспекция).

Какие условия нужно выполнить, чтобы получить лицензию, пошаговая инструкция:

  • организация имеет нежилое помещение или арендует его (договор аренды);
  • наличие оборудования и инструмента для проведения работ;
  • штат фирмы укомплектован квалифицированными работниками;
  • фирма соблюдает стандарты по хранению и раскрытию информации;
  • руководство имеет документы о повышении квалификации;
  • чтобы стать обладателем лицензии нужно пройти квалификационный экзамен ЖКХ.

Что ещё требуется для получения в управление МКД

Начальный капитал не менее двадцати тысяч рублей, который можно внести, в том числе имуществом собственника.

Наличие собственного юридического адреса, на который будут доставляться заявления жильцов и официальные бумаги от государственных органов.

Важно! Деятельность компаний, управляющих жилым фондом, жестко контролируется. Компания, получившая 2 административных наказания в течение года теряет лицензию. А размер штрафов достигает 200 тысяч рублей.

После завершения процедуры сбора и оформления всех нужных документов, сдаче экзаменов по ЖКХ, и выполнения всех требований процедура создания управляющей компании закончена. Теперь приступаем к обслуживанию многоквартирных домов.

Как стать обслуживающей организацией МКД

Есть два способа получить работу в сфере ЖКХ.

  1. Убедить проживающих в доме перейти в новую УК.
  2. Выиграть право содержания на торгах или на конкурсе.

Для реализации первого способа нужно провести собрание жильцов МКД, и на нём постараться убедить владельцев квартир в необходимости смены управляющей компании. Протокол собрания должны подписать более 50% проживающих в этом МКД.

Заручится поддержкой владельцев недвижимости задача не из лёгких, если учесть что на собрание обычно приходит меньше половина проживающих в доме. Для этого нужно проводить качественную рекламную компанию, с целью убедить хозяев квартир в выгоде смены управляющей компании.

За подделку протокола собрания предусмотрена уголовная ответственность, поэтому данный документ нужно оформлять особенно внимательно.

Второй способ управляющая компания участвует в тендере, объявленным администрацией, по отбору предприятия для управления многоквартирным домом, который проводится администрацией населённого пункта.

Конкурс проводится только для домов, где собственники не смогли самостоятельно выбрать УК. Сведения о конкурсах по выбору УК можно найти на сайте местной администрации.

Что нужно приложить к заявке на участие в конкурсе

Юридические лица представляют:

  • наименование;
  • форма юридического лица (ООО, ОАО, ЗАО);
  • адрес;
  • выписка из ЕГЮРЛ.
  • данные по накопительным и расчетным счетам;
  • документация, подтверждающая выполнение организацией условий тендера;
  • финансовые документы;
  •  данные о перечислении денежных средств подрядчикам при обслуживании МКД.

Что делать после получения дома в управление

Требуется организовать подписание договора каждого жильца с управляющей компанией, предварительно обговорив с хозяевами квартир цены и условия обслуживания дома на общем собрании.

Во время собрания ведётся протокол, который должен подписать каждый участник и более 50% собственников жилья этого дома. Уклонение жильцов от заключения договора обслуживания не освобождает их от оплаты.

Срок, на который заключается договор, составляет от 1 до 5 лет.

Пример разработки бизнес-плана управляющей компании ЖКХ

Перед принятием такого важного решения, как открытие управляющей компании в сфере ЖКХ, выполните разработку подробного плана с указанием требуемых расходов.

Рассмотрим пример такого плана:

  • цель, главный вопрос – каких показателей требуется достигнуть предприятию;
  • необходимые для старта затраты;
  • риски;
  • прогнозируемая прибыль.

Цели:

  • получение максимальной прибыли;
  • получение в управление максимально возможное количество домов;
  • настройка всех бизнес процессов внутри организации;
  • качественное обслуживание МКД.

Затраты

Вложения высокие, нужно не только нанять персонал, но и закупить оборудование и инструмент, снять офис, провести телефонную линию. Даже если инвестор намеревается создать небольшую УК, инвестиции в неё составят 5-10 миллионов рублей.

Риски:

  • низкая рентабельность;
  • износ внутридомовых коммуникаций и как следствие высокие расходы на ремонт;
  • недостаток квалифицированных специалистов (актуален для небольших населённых пунктов);
  • давление со стороны администрации и других надзорных органов;
  • риск отзыва лицензии.

Рентабельность управляющей компании

Согласно статистике рентабельность предприятий в сфере жилищно-коммунального хозяйства составляет около 5 — 10%. Доходы УК формируются из оплаты услуг по содержанию жилья владельцами за минусом затрат на текущий ремонт.

Тарифы на квартплату установлены на основании расчётов и согласованы жильцами, либо администрацией при проведении конкурса, повысить эти тарифы очень сложно.

Управляющие компании могут увеличить рентабельность за счёт следующих действий:

  • повышать эффективность работы персонала (привлечение к работе лиц со стороны – «шабашников» и фрилансеров и постоянная загрузка для официально устроенных сотрудников);
  • организовать дополнительные услуги для жителей (проведение ремонта в квартирах, консьерж, охраняемая автостоянка, монтаж счётчиков на воду и т.д.);
  • одним из способов повышения рентабельности является применение технологий энергосбережения.

Увеличение количества обслуживаемых домов повышает доходность бизнеса, а сотрудники предприятия постоянно загружены. Как показывает практика – когда количество домов в управлении становится больше пяти, организация получает прибыль.

В заключении скажем: этот тип бизнеса низко рентабелен, а для возвращения вложенных на создание управляющей компании средств, при успешном управлении, потребуется не менее 5 лет. Несмотря на это существует большое количество образцов преуспевающих в сфере ЖКХ предприятий.

Источник: https://okommunalke.ru/voprosy/poshagovaya-instruktsiya-po-otkrytiyu-upravlyayushhej-kompanii

Махинации в ЖКХ: как без проблем взять дом в управление

Как взять дом в управление
verwalterГоворят, что самый прибыльный бизнес это нефтянка, а на втором месте строительство. Мне же кажется, что если у человека совсем нет совести, то для него ЖКХ самое то в плане экономической рентабельности жульничества.

Все мы не раз слышали (сейчас уже и от нового министра ЖКХ Меня), что наряду с добросовестными управляющими компаниями на рынке очень много недобросовестных, с которыми надо бороться. Бороться надо, без разговора. Но что это за недобросовестные компании? В чем их недобросовестность сказывается? Вот это я вам сегодня как раз и попробую объяснить, что называется «на пальцах».

Одну из схем, которая возникла, как говорят мои коллеги, примерно летом этого года.Иной человек может подумать, что для мошенничества в сфере обслуживания многоквартирных жилых домов (МКД) требуются какие-то сложные схемы, какие-то специальные технические наработки, особо оформленные юридические лица и многие годы подготовки. Ничуть не бывало.

На самом деле для ловкого мошенничества по одной из схем требуется:а) наличие юридического лица с чистой кредитной историей, без долгов, без наличия в отношение этого юрлица процедуры банкротства или чего-нибудь в этом роде. Самый лучшие вариант: свежее зарегистрированное юридическое лицо, которое в дальнейшем будет играть роль управляющей компании.

б) знание названия какого-нибудь очень большого числа. Практика показывает, что знание такого слова, как миллиард, уже недостаточно. Надо иметь в своем арсенале что-нибудь повнушительнее, типа триллионов, секстиллионов, а то и числа гугол, т.е. единицы со ста нулями. Хотя говорят есть еще гуголплекс, т.е. десять в степени гугол.

Это вполне достаточно, чтобы начать «недобросовестный» (на самом деле просто мошеннический) бизнес в сфере обслуживания МКД.Чтобы было лучше понятно, сделаю небольшое пояснение. По Жилищному Кодексу РФ форму управления домом выбирают собственники помещений и они же выбирают обслуживающую дом организацию (обычно управляющую компанию).

Свое право собственники осуществляют общим собранием собственников помещений. Но бывают случаи, когда выбор обслуживающей организации осуществляют органы местной власти.

В общем случае это происходит когда по каким-то причинам собственники не спешат воспользоваться своим правом (не хотят участвовать в скучных собраниях) или не обладают достаточными знаниями для организации общего собрания собственников, а дому надо срочно выбрать управляющую компанию. В таких случаях местная власть обычно проводит т.н.

конкурс, который в общем имеет вид торгов или аукциона. Причем принять участие может вообще любая организация, достаточно для этого подать письменную заявку в соответствии с установленными требованиями, описанными в Постановлении № 75 от 6.02.

2006 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».Последнее время в Москве таких конкурсов проводится достаточно большое количество. Это связано с рядом причин.

Тут и недавно вступивший в силу запрет застройщикам оставлять в только что построенном доме свои управляющие компании (компании застройщика), и проведенные мэром Собянином «чистки», в результате которых ряд ТСЖ и управляющих компаний были признаны нелегитимными, поскольку взяли в управление дома без должного оформления всех документов и ряд других причин.

В конкурсе может участвовать практически любое юридическое лицо. Даже какое-нибудь вчера зарегистрированное одним человеком ООО «Буратино», у которого на счету уставной капитал в 10 тыс. рублей. Никаких ограничений нет.

Главное, чтобы ООО «Буратино» не числилось в списке недобросовестных поставщиков, не находилось в стадии ликвидации, на имущество «Буратино» не было наложено ареста и оно не имело задолженности по налогам и сборам. Этим требованиям полностью удовлетворяет новое юрлицо.

Как же в процессе конкурса признается победителем та или иная управляющая компания? При обслуживании многоквартирного дома (МКД) есть определенный список т.н. обязательных работ, которые в любом случае обязана выполнять УК. Этот обязательный перечень и входит в оплату того, что называется «содержание и текущий ремонт» или «оплата жилья».

Есть некий, назначаемый местной властью «тариф», например 25 руб. за кв.метр. Каждая квартира платит управляющей компании сумму, равную площади квартиры умноженной на «тариф». И за это управляющая компания обязана производить во всем доме некоторый перечень обязательных работ.

Но во время конкурса/торга представители управляющих компаний, участвующих в конкурсе, могут заявить: «наша компания обязуется за эту же сумму за свой счет выполнить дополнительных работ на N-ную сумму». Законодательство в сфере ЖКХ этого не запрещает. Наоборот считается, что это стимулирует компании расширять перечень услуг, не повышая при этом стоимость обслуживания.

Хотя совершенно непонятно, кем это считается. Потому что реально происходит то, что будет описано ниже.Законодательно с мая с.г. никак не ограничивается верхняя планка суммы, на которую УК может предложить выполнить дополнительные работы. Общая сумма, получаемая УК за средний дом в Москве, очень обобщенно составляет порядка 500 тыс. руб. в месяц.

Бывает меньше, бывает и куда больше, но в среднем примерно так.

При том, что это сумма кажется довольно большой, на самом деле если выполнять весь обязательный перечень добросовестно, а туда входят и работы, куда надо привлекать субподрядчиков, то на самом деле прибыль управляющей компании достаточно низкая, особенно с учетом того, что никогда 100-процентной собираемости платежей не бывает (а ресурсникам добросовестная УК должна оплачивать стоимость поставленных ресурсов в 100% объеме). Именно поэтому для добросовестных управляющих компаний сегмент жилой недвижимости представляет из себя весьма проблемную сферу деятельности. И в принципе добросовестная управляющая компания может предложить дополнительных услуг лишь в размере чуть меньшем той прибыли, которую получает с дома.Например, если S – это общая сумма собранных с жильцов денег, а Cб – себестоимость обслуживания дома, то управляющая компания, чтобы не работать себе в убыток, максимум может выполнить дополнительных работ на сумму (S – Сб), причем в этом случае она будет работать можно сказать даром (прибыли-то не будет).Но это добросовестная УК. А для какой-нибудь вчера созданной ООО «Буратино» барьеров нет. Представитель такой компании во время торгов может встать и сказать: «Наша компания обязуется выполнить дополнительных работ на сумму миллион рублей». Представитель другой УК, например ООО «Арлекино» тут же «перебьет» это своим заявлением: «А наша УК обязуется выполнить дополнительных работ на сумму в десять миллионов рублей». И пошло, поехало. Барьеров нет, законодательно верхняя сумма допуслуг не регламентируется. Поэтому верхняя планка ограничена только знанием названий больших чисел представителями таких УК. Это представляется абсурдом, но это происходит сейчас на конкурсах именно так. Чтобы не быть голословным, приведу только один пример (их значительно больше). В примере названия реальных компаний изменены (не хочу делать им рекламу), но адреса и озвученные цифры точные и любой может это проверить, обратившись в соответствующие местные органы власти с просьбой предоставить протоколы.Дело было в московском районе Нагатино–Садовники, в котором местная Управа провела конкурс на право управления домами по адресам: 1-й Нагатинский пр. д.11 к.3, , 1-й Нагатинский пр. д. 11 к.1 и 1-й Нагатинский пр. д. 11 к. 2. По адресу 1-й Нагатинский пр. д.11 к.3 победителем конкурса явилась никому не известная ООО «Чипполино-ПЛЮС», которая предложила дополнительные работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме не много ни мало, на сумму 501 906 778 265 рублей 41 копейка. По адресу 1-й Нагатинский пр. д. 11 к.1 победителем конкурса была признана ООО УК «Светопредставление», предложившая дополнительные работы и услуги на сумму 90 060 426 264 рубля 74 копейки. По адресу 1-й Нагатинский пр. д. 11 к. 2 победителем конкурса признана все та же ООО «Чипполино-ПЛЮС» с суммой дополнительных работ и услуг на 171 007 999 457 рублей 08 копеек.Представляете? Управляющие компании предлагают выполнить дополнительных работ и оказать услуг жителям домов на суммы в десятки и даже сотни миллиардов рублей! Что же это за дополнительные работы такие? Теряюсь в догадках.

Если взять, что средняя себестоимость строительства МКД в Москве составляет 66 тыс. руб. за кв.метр (http://realty.rbc.ru/news/07/02/2012/562949982752371.shtml), то себестоимость строительства многоэтажного дома скажем в 15 тыс. кв. метров составляет около 1 млрд. рублей. Это значит победившие в конкурсе управляющие компании обязались предоставить дополнительных работ и услуг на сумму, эквивалентную строительству целой новой улицы, или даже проспекта в сотню домов. Очень даже неплохие дополнительные работы и услуги!

Вот каким простым способом теперь можно на конкурсе получить в управление дом, а то и несколько домов. Опыт управляющей компании, ее репутация и пр. ушли куда-то в сторону. Знай себе набавляй величину стоимости дополнительных услуг.Все это происходит совершенно серьезно.

Говорят, что сейчас даже сотни миллиардов уже недостаточно большая сумма «дополнительных работ и услуг». Конечно это все заносится в протокол.

Но кто потом вспомнит про протокол с указанием обязательства выполнить дополнительные услуги? Да и не предусмотрено наказание для управляющей компании, которая не выполнила обещанные дополнительные услуги. Главное, чтобы она основные хотя бы выполняла.

Не удивительно, что в таких условиях добросовестные управляющие компании работают буквально на грани рентабельности. Зато недобросовестные (правильнее их назвать мошенническими) чувствуют себя как рыба в воде. ?

|

verwalterМы уже не можем представить Новый год без елки. Когда же появился обычай ставить наряженные лесные красавицы дома? Оказывается обычай наряжать это хвойное дерево существует всего несколько сот веков. Зародился он в Германии накануне Рождества. Не случайно на немецком языке наряженная елка называется: Weihnachtsbaum, т.е. «рождественское дерево». Но так было не всегда.Вечнозеленая ель с языческих времен использовалась человеком в различных обрядах. Еловые ветви украшали жилища германских племен еще до принятия ими христианства: они должны были отгонять злых духов тьмы и холода. Но это было так сказать утилитарное назначение елки. Упоминание о первых наряженных елках относится к 1605 году. Средневековый летописец так описывал праздник Рождества в немецкоязычном Эльзасе (на территории сегодняшней Франции): «На Рождество здесь устанавливают в домах елки, а на их ветвях навешивают розы из цветной бумаги, яблоки, печенье, кусочки сахара и мишуру».«Рождественские деревья» появились сначала в домах богатых купцов и дворян. Кроме того, позолоченными яблоками и гирляндами из орехов в средневековой Германии украшали не только ели, но и сосны, а также ветки вишневых деревьев и буков. К тому же этот обычай получил сначала распространение в протестантских областях Германии. В католических же регионах елка еще долгие десятилетия считалась языческим символом.В обязательный атрибут Рождества елка окончательно превратилась только в XIX веке. В первой его половине ели стали регулярно устанавливать в королевских и царских дворцах Франции, Германии, Англии, Дании, Норвегии и России. Но позже празднично украшенные елки потеряли свою элитарность: их начал покупать на рождественских базарах и простой люд.Украшалась елка в разных регионах Германии по-разному. Первый стеклянный шар для нее был выдут в Тюрингии около 400 лет назад. Где-то на ветки вешали картофелины или яблоки, где-то — пряники, морковь или орехи. Праздничное убранство дополняли бумажные звезды, снежинки, гирлянды, фигурки ангелов. В 1850 году в той же Тюрингии началось промышленное производство елочных игрушек: мастера делали из стекла и дерева колокольчики, сердечки, фигурки птиц и зверей, шары, шишки, орехи и пр.Примерно в то же время появилось на елке и освещение. Украшать ее свечами считалось в течение долгого времени привилегией дворянской знати и богатого бюргерства. Остальные просто не могли позволить себе сжигать «для красоты» дорогие свечи из натурального пчелиного воска и поэтому вынуждены были любоваться великолепием елочных огней в окнах зажиточных домов. Лишь в XIX веке, когда свечи намного подешевели, потому что изготавливать их стали из стеарина, они появились на елках и в домах людей более скромного достатка. А позже, конечно, уступили место гирляндам электрических лампочек.Примерно в 1870 году рождественская елка окончательно приобрела знакомый нам сегодня вид: с шарами, фигурками, огнями и мишурой. Однако ее убранство, как у кокетливой девицы, подвержено постоянным изменениям капризной моды. Так, в XVII веке у богатеев в почете были баснословно дорогие тогда игрушки из стекла и фарфора, расписанные вручную известными мастерами, а у бедняков в ходу были фрукты и бумажные украшения. Во время промышленной революции в конце XIX- начале XX веков на ее ветвях появились модели велосипедов, автомобилей, паровозов и аэропланов.Сегодня мы не можем представить Новый год без красочно украшенных елок. Правда последнее время многие предпочитают искусственные елки. Во-первых, с искусственными елками проще: не надо убирать опавшие иголки, не надо тратить много сил на правильную установку. Во-вторых, некоторые мотивируют это тем, что надо жалеть зеленые насаждения. На мой взгляд все же елка дает на Новый год не только красоту, но и уютный еловый запах, который ничем не заменить. А что до экологии, то предназначенные для продажи елки специально высаживают в лесничествах и если их никто не будет покупать, то и высаживать их никто не будет. Так что ровным счетом ничего не изменится для экологии. Поэтому лучше все же купить настоящую елку. Хотя это конечно дело вкуса.Всех читателей моего журнала поздравляю с наступающим Новым годом и желаю провести этот праздник как можно веселее! С Новым годом! 😉

(история про рождественскую елку подготовлена по материалам сайта www.dw.de).

Источник: https://verwalter.livejournal.com/135057.html

Управление многоквартирным домом от застройщика до выбора способа управления

Как взять дом в управление

Нередко на практике управляющие компании сталкиваются с такой ситуацией, что новый многоквартирный дом только введён в эксплуатацию, а им должен кто-то управлять. Возникает вопрос, как осуществляется управление МКД от застройщика, пока собственниками не выбран способ управления этим домом?

Определение субъекта управления МКД

После ввода МКД в эксплуатацию одним из приоритетных правовых вопросов является определение субъекта управления многоквартирным домом. Иначе говоря, нужно определить, кто будет управлять многоквартирным домом, введённым в эксплуатацию.

Сложностью в ситуации является то, что на момент ввода МКД в эксплуатацию и некоторое время спустя не все жилые и нежилые помещения находятся в собственности.

Поэтому не представляется возможным де-юре и де-факто провести общее собрание собственников для выбора способа управления МКД.

В ситуации, когда собственность в МКД зарегистрирована далеко не на все помещения, следует обратиться к нормам жилищного законодательства. Если обрисовать ситуацию вкратце, то схема действия такова.

Сначала застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Затем в течение 5 дней с этого момента он по своему усмотрению выбирает УК, с которой на 3 месяца заключает договор управления.

В это же время в течение 20 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию орган местного самоуправления извещает о выставлении дома на открытый конкурс по выбору УК.

В течение 40 дней с уведомления о мероприятии орган местного самоуправления должен провести этот конкурс и информировать всех дольщиков о его результатах в течение 10 дней со дня его завершения.

Далее уже избранная по итогам открытого конкурса УК начинает управлять данным домом и заключает договоры управления с жильцами после регистрации ими права собственности на помещения в данном доме.

Таким образом, жилищное законодательство узаконило возможность не проводить общее собрание собственников для выбора способа управления МКД, а застройщику — заключить договор на управление МКД с выбранной им УК. А теперь рассмотрим эту схему подробно и по-порядку.Как управлять многоквартирными домами-новостройками.

Управление МКД после ввода в эксплуатацию

До введения лицензирования УК застройщик мог сразу после ввода МКД в эксплуатацию заключить договор управления с управляющей компанией или управлять домом самостоятельно до заключения соответствующих договоров с избранной по итогам открытого конкурса управляющей компанией. Открытый конкурс, напоминаем, проводится органом местного самоуправления.

При этом лицензирование не внесло каких-то существенных коррективов в этой области и не лишило застройщика права выбора управляющей компании. До заключения договора управления МКД между застройщиком (п.6 ч.2 ст.

153 ЖК РФ) и УК, выбранной по результатам открытого конкурса, управление домом осуществляется управляющей компанией, с которой застройщик должен заключить договор управления не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома (ч.14 ст.161 ЖК РФ).

После ввода МКД в эксплуатацию органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по выбору УК для управления многоквартирным домом, если в течение года до дня проведения конкурса собственники не выбрали способ его управления или принятое жильцами решение не реализовано (ч.4 ст.161 ЖК РФ).

Таким образом, после ввода МКД в эксплуатацию и до проведения открытого конкурса по выбору УК застройщик вправе заключить договор с любой управляющей компанией по своему усмотрению.

Выбранная застройщиком УК будет осуществлять управление домом, пока МКД не будет выставлен на открытый конкурс или собственники не выберут на общем собрании другую управляющую компанию или иной способ управления.

В данном случае управляющая компания будет выступать в роли подрядчика у застройщика. Данная УК должна заключить договоры с РСО на основании акта ввода МКД в эксплуатацию (ПП РФ №124 от 14.02.2012). Застройщик после сдачи МКД в эксплуатацию должен платить УК за жилое помещение и коммунальные услуги (ст.153 ЖК РФ).

Если же застройщик сам осуществляет управление МКД без заключения договора управления с УК, то плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится дольщиками, принявшими помещения от застройщика по передаточному акту, с момента его передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.7.3 ч.2 ст.155 ЖК РФ).Основные условия договора управления МКД.

Должен ли застройщик учитывать мнение дольщиков при выборе УК?

На самом деле нет, поскольку застройщик не обязан считаться с мнением дольщиков в выборе управляющей компании. Данные лица до регистрации права собственности на жильё не имеют права высказывать своё мнение по вопросам управления МКД. Решение о выборе способа управления домом принимается исключительно собственниками помещений в МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ).

Основаниями для возникновения у застройщика права на заключение договора управления МКД с УК являются устав, разрешение на ввод дома в эксплуатацию и решение органа управления застройщика, уполномоченного на принятие соответствующих решений (Приказ Минстроя РФ №411/пр от 31.07.2014 года). Поэтому решение о заключении договора управления МКД и выборе конкретной УК может приниматься застройщиком единолично и по своему усмотрению.Инструкция по проведению ОСС в форме очно-заочного ания.

Открытый конкурс

В соответствии с ч.13 ст.161 ЖК РФ в течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию МКД ОМСУ уведомляет о проведении открытого конкурса по выбору управляющей компании на официальном сайте в сети Интернет. Не позднее чем в течение 40 дней со дня размещения уведомления открытый конкурс должен быть проведён.

В течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления извещает дольщиков, принявших от застройщика помещения в МКД по передаточному акту, о результатах и условиях договора управления. После регистрации права собственности все жильцы МКД должны будут заключить договор управления с выбранной по результатам открытого конкурса УК.Правила проведения открытого конкурса по управлению МКД.

Роль застройщика по договору управления МКД

При заключении договора управления с УК до проведения открытого конкурса ОМСУ застройщик по договору фигурирует как заказчик. Поэтому он должен согласовать перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД и соответствующий размер платы.

Управляющая компания, в свою очередь, вправе выставлять квитанции на имя застройщика, поскольку он является единоличным собственником всех помещений до их передачи по соответствующему акту в собственность дольщиков (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.2 ст.8 ФЗ №214 от 30.12.2004). После регистрации права собственности обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникнет у жильцов МКД.

Договор управления между застройщиком и УК до проведения открытого конкурса заключается на срок не более 3 месяцев (п.3 ч.5 ст.162 ЖК РФ).

При этом, согласно жилищному законодательству, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия он считается продлённым на аналогичный срок и на действующих условиях (ч.6 ст.162 ЖК РФ).

Коммунальные платежи в новостройке до ввода в эксплуатацию МКД

До ввода МКД в эксплуатацию застройщик заключает договоры с РСО для нужд строительства. Это могут быть временные договоры электроснабжения, теплоснабжения для пусконаладочных и отделочных работ в холода. После ввода МКД в эксплуатацию необходимо заново заключить договоры ресурсоснабжения по постоянным схемам.

До ввода МКД в эксплуатацию обязанность по содержанию помещений ложится на застройщика по договорам с РСО (ст.210 ГК РФ).

После ввода МКД в эксплуатацию обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у дольщиков, принявших от застройщика помещения в доме по передаточному акту, с момента такой передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ).

Дольщик, получивший от застройщика помещение по акту приёма-передачи, считается потребителем коммунальных услуг (ПП РФ №354 от 06.05.2011). Следовательно, размер платы для потребителей КУ в жилых помещениях рассчитывается по тарифам для населения. Объём предоставленных КУ определяется по показаниям приборов учёта или по нормативам потребления (при отсутствии счётчиков).

Дольщики, признанные потребителями коммунальных услуг и вносящие за них плату, вправе требовать предоставления КУ надлежащего качества или перерасчёта размера оплаты за некачественные услуги (разд. IX Правил предоставления коммунальных услуг).

После заключения договора с выбранной застройщиком УК в течение 5 дней после получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, а также после заключения договора управления с УК, выбранной на открытом конкурсе обязательства застройщика по договорам ресурсоснабжения прекращаются (ст.416 ГК РФ).

Это происходит потому, что вместе с передачей МКД в управление УК передаётся энергопринимающее оборудование, входящее в состав общего имущества собственников помещений в доме. Исполнителем коммунальных услуг становится управляющая компания.

Если застройщик не докажет, что заключал договор с УК или УК была выбрана на открытом конкурсе либо на общем собрании собственников помещений, то он не сможет доказать передачу компании энергопринимающих устройств. В данном случае он будет считаться абонентом по договору с РСО и обязан платить за коммунальные ресурсы до передачи МКД в управление УК или расторжения договоров ресурсоснабжения.

Надеемся, что вам все было понятно. Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!

Источник: https://roskvartal.ru/deyatelnost-uk/6456/upravlenie-mkd-ot-zastroyschika-do-vybora-sposoba-upravleniya

Порядок передачи дома от застройщика управляющей компании

Как взять дом в управление

Юридическая помощь должникам

Управление многоквартирными зданиями осуществляется с целью создания благоприятных условий проживания и содержания общего имущества дома. Собственники вправе самостоятельно определять форму управления домом, однако при вводе дома в эксплуатацию существует только один вариант – передача застройщиком объекта управляющей компании.

В представленном материале можно узнать, каким образом происходит передача новостройки от застройщика в управляющую компанию, и какие правовые последствия влечет этот факт.

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Эксплуатация многоквартирных зданий и отдельных помещений регламентируется нормами Жилищного кодекса РФ. В соответствие со ст. 161 ЖК РФ собственникам доступны следующие формы управления:

  • непосредственное  управление – содержанием общего имущества будут заниматься сами собственники жилья;
  • управление домом товариществом собственником жилья (ТСЖ) или специализированным кооперативом;
  • путем заключения договора с управляющей компанией (УК).

Важно! Вариант с выбором непосредственного управления доступен только в случае, если общее количество жилых помещений в многоквартирном здании не превышает 30.

Наиболее распространенной формой управления домом является поиск специализированной компании и заключение с ней договора.

Выбор управляющей компании возможен как самостоятельно собственниками, так и путем проведения открытого конкурса, заказчиком которого будет выступать местный орган власти.

Порядок проведения конкурсов по отбору УК регламентирован Постановлением Правительства от 06.02.2006 г. № 75.

При завершении возведения многоквартирного здания застройщик должен сдать его в эксплуатацию. Одновременно застройщик должен заключить договор с управляющей компанией, который будет действовать до тех пор, пока собственники не выберут иной вариант управления домом.

Может ли застройщик выбрать управляющую компанию?

До 2015 года застройщик имел возможность самостоятельно выбирать компанию, которая будет заниматься управлением домом и оказанием собственникам коммунальных услуг. Данный порядок приводил к массовым злоупотреблениям, поскольку будущие владельцы жилых помещений были фактически устранены, а последующая смена формы управления могла затянуться на длительное время.

В настоящее время передача застройщиком дома управляющей компании осуществляется по следующим правилам:

  • выбор компании осуществляется будущими собственниками, заключившими договоры долевого участия в строительстве, либо по условиям открытого конкурса;
  • застройщик обязан заключить договор с управляющей компанией, выбранной дольщиками или с победителем муниципального конкурса;
  • срок заключения договора не может превышать пяти дней с момента ввода здания в эксплуатацию.

Важно! Выбор управляющей компании владельцами жилых помещений является приоритетным вариантом. Местные органы власти обязаны провести конкурс только в случае, если будущие собственники уклонились от выбора или не смогли договориться.

Застройщик не вправе самостоятельно изменять указанные условия, а также заключать соглашение с иными управляющими компаниями.

Как застройщик передает дом управляющей компании? Порядок действий

Процедура передачи дома на управление зависит от действий всех сторон долевого строительства, а также уполномоченных органов местной власти. Указанный процесс будет состоять из следующих этапов:

  • проведение общего собрания будущих собственников квартир с целью выбора УК (срок проведения зависит от реализации проекта возведения здания);
  • назначение и проведение открытого конкурса в случае, если собственники не смогли определиться с выбором (срок проведения конкурса может составлять от одного до трех месяцев);
  • ввод дома в эксплуатацию с созданием межведомственной комиссии и участием органа местного самоуправления;
  • заключение договора с управляющей компанией в течение пяти дней с момента подписания акта о вводе дома в эксплуатацию;
  • передача МКД по акту;
  • передача гражданам готовых жилых помещений и регистрация прав собственности.

Важно! После ввода дома в эксплуатацию застройщик обязан одновременно начать заключение договора с управляющей компанией и направить уведомление каждому дольщику о готовности квартир к передаче.

Договор заключается на один год, в течение которого собственники смогут выбрать другой способ управления или самостоятельно выбрать новую управляющую компанию. До истечения одного года управления общим имуществом дома будет осуществлять организация, с которой заключил договор застройщик.

Необходимые документы

Прежде всего, необходимо определить перечень документации, который понадобится компании для участия в открытом конкурсе или для предложения своих услуг будущим владельцам квартир. В состав документов будут входить:

  • учредительные документы;
  • выписка из ЕГРЮЛ, свидетельства ИНН и ОГРН;
  • информация о назначении руководителя компании, а также документ, подтверждающий сдачу им квалификационного экзамена;
  • копия разрешительного документа (лицензии), дающей право на выполнение данного вида деятельности;
  • перечень имущества и оборудования, которое позволит осуществлять управление домом;
  • перечень штатных единиц, которые будут обслуживать общее имущество здания и придомовую территорию;
  • проект договора на управление домом.

Иная документация может быть определена конкурсной документацией или собственниками квартир при выборе организации.

При оформлении договора управления с застройщиком, помимо указанных документов, будут использоваться:

  • протокол общего собрания дольщиков, которым выбрана компания;
  • протокол подведения итогов открытого конкурса, утвержденный муниципальным заказчиком;
  • проект договора на управление;
  • акт ввода объекта в эксплуатацию;
  • разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
  • акт приема-передачи здания и придомовой территории управляющей компании.

Важно! Застройщик обязан передать в полном объеме техническую документацию на здание – технический план, кадастровый паспорт, поэтажную экспликацию, а также документацию на каждое жилое помещение.

https://www.youtube.com/watch?v=5NRibHyCw9k

Если до заключения договора застройщик пользовался услугами ресурсоснабжающей организации, управляющая компания может перезаключить соглашения на свое имя.

Задать вопрос юристу

Сдача в эксплуатацию

После завершения всех работ, в соответствии с разрешением на строительство и проектной документацией, застройщик должен обратиться за согласованием ввода объекта в эксплуатацию. Для этого направляется заявление в местный орган власти с просьбой создать межведомственную комиссию.

В состав указанной комиссии будут входить:

  • представители местной администрации;
  • представители застройщика и подрядной организации;
  • специализированные учреждения, уполномоченные на осуществление надзора за строительством жилья (должностные лица Государственной жилищной инспекции);
  • представители профильных служб и организаций газоснабжения;
  • органы Роспотребнадзора, архитектурного контроля;
  • иные органы, привлекаемые по распоряжению местного органа власти.

Если возведенное здание соответствует градостроительным нормам и правилам, а также условиям разрешения на строительство и архитектурно-проектной документации, составляет акт ввода объекта в эксплуатацию, который подлежит утверждению должностным лицом местного самоуправления.

Составление и заключение договора

Для оформления отношений с управляющей компанией застройщик использует проект договора, утвержденный общим собранием собственников или входящий в состав конкурсной документации. Самостоятельное включение застройщиком новых условий в договор или изменение в нем отдельных положений не допускается.

Договор между застройщиком и управляющей компанией должен предусматривать следующие положения:

  • состав имущества, передаваемого управляющей компании (определяется на основании технической документации);
  • площадь придомовой территории и описание объектов, расположенных на ней;
  • объем услуг по содержанию общего имущества здания и придомовой территории;
  • размер оплаты за управление домом.

Условия, включенные в договор управления, будут действовать для собственников квартир на протяжении, минимум, одного года.

Плата за управление МКД

Одной из важнейших частей договора управления является состав услуг, которые компания будет предоставлять собственникам, а также размер оплаты за них. Состав работ и услуг определяется по договоренности с владельцами жилых помещений и управляющей компании, либо условиями конкурсной документации.

Аналогичным образом формируется стоимость платы:

  • если УК выбирается собственниками – тариф определяется по итогам переговоров;
  • если застройщик заключает договор по итогам конкурса – в положения конкурсной документации эти положения изначально указываются местным органом власти.

До тех пор, пока жилые помещения не переданы гражданам, плату за них будет вносить застройщик. По этой причине застройщик заинтересован в скорейшем оформлении актов передачи квартир новым владельцам.

Если вам необходимо проконсультироваться по условиям договора управления, позвоните нашим специалистам или оставьте онлайн-заявку на сайте. Наша компания обладает опытом оформления подобных документов и поможет решить любой сложный вопрос.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Задать вопрос юристу

Источник: https://pravoman.ru/realty/equity-participation/poryadok-peredachi-doma-ot-zastrojshika-upravlyayu/

Юр-консультант
Добавить комментарий