Как происходит сделка купли продажи квартиры

Как происходит сделка купли продажи квартиры за наличный расчет – порядок, какие документы должны быть

Как происходит сделка купли продажи квартиры

Покупка квартиры за наличный расчет согласно Законодательству Российской Федерации ничем не отличается от оплаты при помощи банковского перевода. Но как и любой вид проведения денежных операций, он имеет свои нюансы.

Расписка о получении наличных денежных средств по договору купли продажи

Расписка о получении задатка или аванса – это норма перестрахования покупателя. Для того, чтобы обезопасить сделку и минимизировать риски, покупатель при передаче денег просит покупателя в обязательно порядке написать расписку о их получении, где указывается:

  • где была совершенна передача;
  • какая сумма оплачена;
  • за что оплачено;
  • кем и кому оплачены деньги.

Важные нюансы: как происходит сделка при оплате деньгами

Учитывая то, что процедура купли-продажи квартиры также имеет свои моменты, стоит более детально остановиться на процедуре оплаты за наличный расчет.

Рассмотрим права и обязательства каждой стороны в данной сделке.

Для продавца

Продавец обязуется:

  • подготовить совместно с покупателем договор о купли-продаже квартиры. Это можно сделать, как самостоятельно, так и при помощи юриста, нотариусу или агента по недвижимости.
  • Собрать пакет документов, который необходим для проведения регистрации прав собственности при покупке жилья новым владельцем.
  • Подписать договор совместно с покупателем.
  • Принять оплату за наличный расчет от покупателя.

Если продавец – это юридическое лицо, то существуют определенные ограничению по внесению размеров наличных оплат.

Для покупателя

Покупатель в свою очередь обязуется:

  • Выбрать жилье, осмотреть его.
  • Проверить на достоверность правоустанавливающие документы. Попросить продавца сделать выписку из ЕГРН для подтверждения факт прав собственности заявленным хозяином квартиры.
  • В случае, если купля-продажа квартиры осуществляется через посредника, то нужно проверить доверенность на его лицо.
  • Покупателю необходимо убедиться, что все проживающие и не проживающие на территории квартиры, выписаны с нее. Расширенная выписка из домовой книги поможет в этом убедиться.
  • Проверить на задолженность оплаты по коммунальным услугам. Также стоит прописать в договоре, что в случае, если за квартиру придут долг новому владельцу, то продавец обязуется их выплатить.

Может понадобиться и более детальная проверка на юридическую чистоту квартиры.

Если же всё нормально, тогда переходят к следующему этапу – это заключение договора. Покупатель передает деньги за оплату купли квартиры. Сумма к выплате будет та, которая прописана в договоре. Затем проходит регистрация прав собственности нового владельца квартиры.

Стоит отметить, что данная покупка является дорогостоящей, поэтому продавцу лучше всего себя обезопасить от казусов. Таким образом, в договоре прописывают не только сумму аванса, которая была оплачена, а и штрафные санкции за неустойки.

Если покупатель прерывает сделку, то продавец оставляет задаток себе в полной мере.

Если от сделки отказывается продавец, то он возвращает покупателю задаток в двойном размере.

Какие документы нужны на заключение договора от обеих сторон

При подписании договора о купли-продажи недвижимости, как мы говорили ранее, необходимо собрать пакет документов. Он состоит из:

  1. Договора о купли-продажи квартиры, который в обязательном порядке должен быть подписан каждой стороной. Если продавец является в долевой собственности с другими людьми на квартиру, то тогда договор должен быть заверен у нотариуса.
  2. Акт приема-передачи квартиры – это документ, без которого не возможно провести регистрацию прав. Его необходимо заполнить продавцу о том, что он передает во владения квартиру новому покупателю и собственнику.
  3. Выписка из Росреестра. Документ, который на данный момент является подтверждением прав собственности владельца, имеет кадастровый номер квартиры.
  4. Чек об оплате государственной пошлины. Если данного факта оплаты налога не будет, регистратор откажет в проведении сделки. Госпошлина является обязательным платежом.

В зависимости от сделки, могут быть нужны и другие документы. Например:

  1. если продавец квартиры состоит в браке, то по закону обязательно нужно соглашение его супруги/супруга на совершение данной сделки.
  2. Если купля-продажа происходит не от лица владельца, то необходимо доверенность на посредника, которая заверена у нотариуса.
  3. Если одним из собственников квартиры является несовершеннолетний ребенок – здесь процедура переоформления будет несколько другая.

Также, при совершении сделки за наличный расчет, важно факт передачи денег:

  1. Самым обычным является расписка.
  2. Копия договора продавца с банком, которая свидетельствует об аренде ячейки – в случае, если передача денег происходит через банковскую ячейку.
  3. Свидетельством также может стать и проверка банка на фальсификацию купюр.

Что нужно учесть при составлении соглашения

Если договор о купли-продажи квартиры предусматривает покупку недвижимости на наличный расчет, то необходимо учесть и обговорить сторонам следующие моменты:

  1. Передачу денег. В каком порядке и где будет передача осуществляться. Вышеупомянутые способы передачи денег помогут вам подобрать лучший для вас.
  2. Условия, на которых осуществляется оплата первого платежа – аванса или задатка. Согласно законодательствую Российской Федерации, эти два понятия имеют разную юридическую силу.
  3. Регистрация в Росреестре осуществляет после передачи денег продавцу. Поэтому этот момент необходимо учесть в договоре купли-продажи квартиры.

Какую валюту выбрать для расчета

Лучше всего оплачивать покупку жилья национальной валютой. Но если покупатель и продавец придут к решению, что им удобней провести оплату сделки в иностранной валюте, то Законодательством Российском Федерации предусмотрена возможность оплаты не только российскими рублями. Обычно оплаты проводят еще в долларах или в евро.

Ограничение на оплату наличным платежом

Законодательством Российской Федерации предусмотрен расчет наличными платежами с ограничением в 600 000 рублей. Данный закон вышел в январе 2014 года и теперь нужно проводить несколько операций для оплаты сумм превышающие 600 000 рублей.

Таким образом Государство пытается избавиться и искоренить теневой рынок и скрытие неофициальных доходов граждан. Также существует порядок ограничений для определенных лиц – это юридические лица, они имеют право провести оплату наличными средствами только в размере 100 000 рублей.

Как обойти ограничения

Существуют также и методы, как обойти данное Постановление Правительства.

Во-первых, данный лимит не распространяется на иностранную валюту, поэтому можно провести расчет наличными в другой, не национальной валюте.

Дробление на части

Вторым способом, как обойти Постановление об ограничениях сумм, является дробление суммы. Что это значит? В этом случае обычно используют следующий алгоритм:

  1. Первый взнос передают в качестве аванса об оплате за квартиру.
  2. Второй платеж происходит при передаче документов в Росреестр или Многофункциональный центр для оформления прав собственности.
  3. Третий платеж происходит при получении прав собственности новым владельцем квартиры.

Такой способ используется, если квартира недорогая и ее стоимость можно разбить на три части, которые не превышают 600 000 рублей разового платежа.

Недостатком является то, что если продавцу деньги нужны срочно, он их не сможет получить разовым платежом, как хотел.

Банковская ячейка и аккредитив

Основной особенностью покупки квартиры за наличные является отсутствие посредников, которые являются финансовыми учреждениями, кредитными организациями, которые, непосредственно, предоставляют ячейку для передачи и хранения денег или аккредитивный счет. При таком виде оплаты за квартиру наличными стоит учитывать:

  1. Покупатель квартиры самостоятельно выбирает и договаривается за цену с продавцом недвижимости.
  2. Договор должен обязательно соответствовать и удовлетворять все запросы обеих сторон.
  3. Стороны назначают дату составления договора.
  4. Стороны обращаются с пакетом документов и договором о купли-продаже квартиры в Росреестр.
  5. Передача денег в обычном порядке происходит при подписании договора и передачи новому владельцу ключей от жилья.

Платежные поручения

Платежные поручения являются рекомендационным документом при проведении сделки о покупке квартиры за наличный расчет. Что такое платежное поручение и какие его преимущества и особенности?

Платежное поручение – это способ перевода денег от покупателя продавцу. Срок заключения договора при передачи денег не обязательно должен быть большим.

Платежное поручение имеет последующую информацию:

  1. Дату подписания, срок оплаты.
  2. Реквизиты покупателя и продавца.
  3. Суммы денежных средств с точностью до рубля.
  4. Причину перевода денег.

Возможные риски и меры безопасности

Рисками при проведении сделки с наличным расчетом заключаются в следующем:

  • при оплате аванса продавец имеет право сразу же распорядиться суммой денег, поэтому в случае расторжения сделки потом может возникнуть проблема взыскать назад деньги.
  • Получив квартиру еще до момента оплаты полной стоимости квартиры, покупатель может перепродать ее и разорвать сделку.

Методы, которые помогут уберечь от подобных ситуаций:

  • составление расписки. Правильное и юридически грамотное составление расписки поможет обезопасить как покупателя, так и продавца. Обязательно выберите форму расписки, количество свидетелей при которых будет она писаться, а также обязательно возьмите проверенных лиц.
  • Передача денег через посредника – к примеру, через банк. Для этого стоит обратиться для передачи денег через банковскую ячейку или оформить аккредитив.
  • Если возможно, то провести оплату не наличным расчетом, а через банковский счет.

Расчет за квартиру наличными нельзя назвать идеально безопасным вариантом. Если исключить его нельзя, то лучше проводить такие сделки с расчетом того, чтобы сразу же после получения средств они были переданы на надежное хранение, например в банк.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/voprosy-kupli-prodazhi/kak-proisxodit-sdelka-kupli-prodazhi-kvartiry-za-nalichnyj-raschet/

Продажа квартиры: документы и порядок сделки. Сопровождение сделки по продаже недвижимости

Как происходит сделка купли продажи квартиры

Хотите поменять жилплощадь на большую или переехать другой город? Значит, вам предстоит заняться продажей квартиры.

Продавая ее самостоятельно, вы сможете прилично сэкономить на риелторских услугах и проконтролировать каждый этап этой ответственной сделки.

Но помните, что процесс купли-продажи жилья нелегок, трудоемок и требует неплохих юридических знаний в сфере недвижимости. Приготовьтесь к временным и финансовым затратам.

Продажа квартиры — документы и порядок сделки

Теперь рассмотрим пошаговый алгоритм самого процесса.

У такого мероприятия, как продажа квартиры, этапы сделки следующие: определение рыночной стоимости продаваемого жилья, подготовка квартиры к продаже, оформление необходимого комплекта документов, выставление собственного рекламного предложения на рынок недвижимости, поиск покупателей и переговоры с ними, заключение предварительного договора на куплю-продажу, процедура денежного расчета, окончательное подписание основного договора с регистрацией покупателя как нового собственника, передача денежных средств за продаваемое жилье и процедура перехода квартиры новому владельцу.

Итак, начнем с оценки нашего жилья.

Как выглядит данный процесс? Чаще всего сравнивают цены с использованием разных источников информации — рекламных газет, риелторских сайтов, выбирая схожие варианты.

Используя данные агентств по продаже недвижимости, можно сделать достаточно подробную выборку, которая поможет вам лучше ориентироваться в уровне цен на аналогичные варианты в настоящее время.

Следует «увязать» ваше желание продать драгоценное жилье как можно выгоднее с фактическим положением дел на рынке. Цена сделки купли-продажи квартиры зависит от его состояния. Если подобных предложений достаточно много, стоимость квартир несколько снижается. Можно взять полярные варианты — наиболее дорогой и наиболее дешевый. Реальная сумма находится примерно посередине.

Если хотите провести сделку быстро, стоит немного опустить цену и приблизить ее к бюджетному варианту. Но данная политика вряд ли оправдана, когда цены на жилищном рынке растут на глазах, например, в периоды бурной инфляции. Тогда продать квартиру быстро и дешево означает продать ее себе в убыток.

Подготавливаем квартиру

На следующем этапе мы готовим наше жилье к продаже, а также собираем нужный комплект документов. Придать квартире презентабельный вид можно путем небольшого косметического ремонта. Это сразу же сделает ее более конкурентоспособной по сравнению с аналогами. Иногда таким образом, затратив совсем небольшие средства, можно существенно увеличить стоимость продаваемого жилья.

На момент начала продажи вывезите мебель и прочие вещи, оставьте квартиру максимально свободной, просторной, не захламленной. Пустая аккуратная квартира выглядит презентабельнее, эффектнее в глазах потенциальных покупателей. Разумеется все проживавшие там ранее граждане должны быть к этому моменту уже переселены.

Если предстоит продажа квартиры, документы и порядок сделки — ключевой вопрос. Процедура сбора нужных «бумажек» — один из самых важных этапов дела.

Непредоставленные вовремя или неправильно составленные документы могут стать препятствием, способным затянуть или вовсе отменить процедуру сделки.

Промедление в данном вопросе недопустимо, ведь вариантов на рынке жилья множество, и покупатель в любой момент может передумать приобретать именно ваш.

К тому же грамотное оформление всего нужного списка документов уничтожает сомнения будущего владельца в таком важном вопросе, как проверка юридической чистоты. Чтобы соблюсти все правила, сопровождение сделки продажи квартиры лучше всего поручить компетентному юристу и обязательно полностью изучить требования, предъявляемые регистрирующим органом к таким документам.

Все цифры и данные, содержащиеся в технической документации, обязаны точно соответствовать действительности во избежание дальнейших недоразумений. Напоминаем еще раз — в таком деле, как продажа квартиры, документы и порядок сделки — прежде всего!

Что конкретно нужно

Какие именно документы нужны? Прежде всего, это подтверждение того, что продавец является собственником и имеет право продажи данного имущества.

В качестве него выступает свидетельство о регистрации прав собственности на квартиру. Не менее важны удостоверяющие личность документы всех, кто входит в число собственников продаваемого жилья.

Это гражданские паспорта совершеннолетних владельцев и свидетельства о рождении на детей младше 14 лет.

Основным имущественным документом, также необходимым при совершении сделки, является техпаспорт на квартиру (или кадастровый паспорт).

При продаже недвижимого имущества — совместной собственности — предъявляется свидетельство о браке и, в обязательном порядке, согласие второго супруга на отчуждение собственности.

Если в число владельцев входит несовершеннолетний, вам не обойтись без разрешения органа опеки.

Кроме того, обязательно понадобится взять выписку из домовой книги, где перечислены все, кто прописан в квартире. Другой важный документ из ЖЭКа — подтверждение отсутствия долгов по коммунальным платежам. Завершает пакет основной документ, который вам предстоит составить, если вы придете к обоюдному соглашению — договор купли-продажи, бланк которого мы здесь приводим.

Поиск клиента

Каким образом искать покупателя? Следует обнародовать ваше решение о продаже жилья через максимально большее количество источников информации. Разместите объявление в наиболее популярных СМИ, на интернет-сайтах соответствующей тематики.

Над текстом его тоже следует поработать. Ваше предложение должно быть сформулировано конкретно, лаконично, включать основные технические характеристики продаваемой квартиры и обязательно упоминать о конкурентных преимуществах на жилищном рынке.

Иногда владельцу, особенно занятому, удобнее обратиться в риелторское агентство и перепоручить все хлопоты специалистам. Продажа квартиры, документы и порядок сделки, тонкости оформления, проверка юридической чистоты недвижимости — эти и многие другие моменты специалисты по недвижимости способны урегулировать на профессиональном уровне — разумеется, не бесплатно.

Составление предварительного договора купли-продажи

Зачем необходим данный документ? Его задача — обезопасить обоих участников сделки — и продавца, и покупателя. Каждый из них рискует, что другой может в самый неподходящий момент отказаться от задуманного.

Серьезность намерений подтверждает процедура предоставления покупателем продавцу задатка. Это часть будущей стоимости приобретаемого жилья.

В случае если покупатель передумает участвовать в сделке, задаток остается у продавца.

Если же передумает продавец, задаток, согласно сложившейся практике, чаще всего должен быть возвращен в двойном размере. Данное положение заставляет обоих участников сделки отнестись к вопросу серьезно.

Размер вносимого задатка, его сумма и условия возврата, сроки проведения основной сделки — все должно быть подробнейшим образом зафиксировано в предварительном договоре.

Жесткой типовой формы такой документ не имеет, составляют его обычно произвольно с обязательным указанием адресов и паспортных данных всех сторон, описание жилья с указанием основных технических характеристик (и, разумеется, адреса), суммы вносимого задатка и сроков, в которые взаимные обязательства должны быть исполнены. Договор подписывается обеими сторонами с проставлением даты заключения.

Один из ключевых моментов — денежный расчет за продаваемое жилье. Крайне важно оформить его грамотно с финансовой и юридической точек зрения. Производить такой расчет возможно либо на этапе заключения договора, либо при подписании обеими сторонами акта о фактическом приеме-передаче жилой недвижимости.

Чаще всего подобную процедуру проводят через посредника в виде банка, задача которого — гарантировать получение продавцом указанной суммы. Покупателю же важно быть уверенным в том, что его право собственности будет успешно реализовано.

Процедура в общем случае происходит следующим образом: обозначенная сумма денег в присутствии всех участников сделки пересчитывается под контролем банковского сотрудника, запечатывается в специальный пакет, на котором расписываются обе стороны, затем помещается в депозитную ячейку банка. После правильного оформления сделки и регистрации права собственности нового владельца на жилье банк выдает продавцу оговоренную сумму.

Оформление сделки купли-продажи квартиры

Перейдем к подписанию основного документа. Как именно составляется сам договор купли-продажи? Бланк типового образца использовать не обязательно.

Стороны имеют право заключить договор в произвольной письменной форме, надежнее всего сделать это при участии нотариуса.

Тот проверит наличие всех необходимых составляющих данного важного документа, а именно — обязательных реквизитов каждой из сторон, цены отчуждаемого имущества, точного адреса его местонахождения, технического описания с приведением данных кадастрового паспорта.

Также договор непременно должен содержать описание того, каким способом и в какое время осуществляется расчет за продаваемое жилье. Должны быть указаны сроки, в которые производится фактическая передача квартиры новому владельцу и подписывается акт ее приема-передачи.

Завершает такое мероприятие, как продажа квартиры, регистрация сделки. Подписав договор, стороны обязаны обратиться в территориальный регистрирующий орган того района, где находится продаваемое жилье. После перехода прав собственности необходимо подписать заключительный документ в виде акта приема-передачи проданной квартиры.

Все документы составляются в количестве, равном числу участников сделки. После того как акт передачи подписан, продавец имеет право обратиться в банк с требованием выдачи хранящихся в его ячейке денежных средств. На этом этапе сделку по продаже квартиры можно считать закрытой.

Источник: https://FB.ru/article/215440/prodaja-kvartiryi-dokumentyi-i-poryadok-sdelki-soprovojdenie-sdelki-po-prodaje-nedvijimosti

Как происходит типовая сделка купли-продажи обычной квартиры

Как происходит сделка купли продажи квартиры

Как происходит сделка купли-продажи квартиры интересно и тем, кто сталкивается с этим впервые, и тем, кто участвовал в процессе сравнительно недавно: изменяется законодательство, совершенствуется процедура. Неизменными остаются этапы заключения сделок.

Проверка

Отыскав среди ряда предложений, жилье свей мечты, будьте готовы к длительному процессу оформления сделки купли-продажи квартиры.

Практически все объекты недвижимости реализуются через посредников.

Важно!

В типовом соглашении с агентством недвижимости прописывается его обязанность по подбору объекта недвижимости, оказании консалтинговых услуг. Фактически, они не могут, и с точки зрения закона не обязаны, гарантировать юридическую чистоту жилья, а, значит, и самой сделки. В договоре купли-продажи (и предварительном, и в основном) риелтор даже не указывается.

Изначально, до подписания соглашения с риелтором, происходит проверка юридической чистоты объекта через изучение:

  • формы 7 (технической характеристики объекта) и (или) кадастрового паспорта;
  • формы 9, что содержит информацию обо всех, кто зарегистрирован в квартире;
  • квитанций по оплате коммунальных платежей, справки об отсутствии задолженности;
  • правоустанавливающих документов на объект – свидетельство о праве собственности и документ, подтверждающий основание возникновения такого права (договора мены, приватизации, купли-продажи, свидетельства о наследовании).

На данном этапе риелторы обычно предъявляют копии. Требуйте оригиналы, ибо они могут оказаться на регистрации в юстиции по другой сделке, а аванс (залог) уже будут уплачены.

К моменту заключения основного договора продавец помимо перечисленного выше обязан предоставить:

  • выписку из ЕГРП, в которой будут указаны действующие собственники и обременения (не наложен ли на имущество арест, не передано ли оно в залог);
  • доверенность на право продажи, выписанную супругой/супругом (при наличии);
  • если один из собственников находится под опекой (ребенок или недееспособный), то потребуется разрешение органов опеки. Документ выдается в течение месяца с момента обращения.

Рассчитывать на особую помощь кредитной организации при ипотеке не стоит. Кредитор будет отстаивать собственные интересы – объект, жизнь (а иногда и титул) заемщика будут застрахованы, а его обязанность полностью погасить задолженность (если страховых выплат окажется недостаточно) прописана в договоре.

Важно: при проверке перечня лиц, что когда-либо были зарегистрированы на данной территории, нужно уточнять:

  • были ли соблюдены права всех зарегистрированных на момент приватизации, особенно несовершеннолетних и недееспособных;
  • круг наследников, если жилье было унаследовано, и были ли какие-либо вопросы.

Подозрения помогут развеять справки из психдиспансера и органов опеки, но получить их может только владелец жилья. Отказ предоставлять подобные сведения при спорных ситуациях – повод более тщательно проверить иные бумаги и, если сделка все таки состоялась, застраховать титул (риск отчуждения – утраты права собственности – объекта недвижимости).

Предварительный договор

Если необходимая для покупки сумма имеется на руках, можно, проверив документы по квартире, заключать сделку. Оградить понравившийся объект от притязаний других покупателей, если есть необходимость подождать (при ипотеке, при продаже другого имущества), поможет предварительный договор купли-продажи.

В этом документе помимо основополагающих пунктов об объекте купли-продажи и сторонах важно указать:

1 – сроки:

  • заключения соглашения;
  • передачи денег;
  • фактической передачи квартиры покупателю;
  • снятия с регистрационного учета посторонних для покупателя лиц;

2 – порядок расчетов:

  • – будет ли предоплата и в каком виде:

аванс (в случае отмены договоренности по купле-продаже по инициативе покупателя данная сумма остается у продавца)

или

залог, что будет возвращен покупателю, если любая из сторон откажется от подписания основного документа;

  • источники оплаты стоимости объекта (какая часть оплачивается за счет собственных средств, какая за счет заемных);
  • объемы выплат и способы передачи денег;
  • по оплате коммунальных услуг;
  • особые условия (останется ли мебель, дорогостоящая сантехника, которая к моменту передачи квартиры может быть заменена на более дешевый аналог и прочее).

Важно!

Следует договориться и прописать в договоре (и в основном, и в предварительном) кто будет оплачивать сопутствующие расходы по передаче денег (стоимость аренды ячейки, комиссию за банковский перевод), на чье имя будут поступать средства.

Заключение сделки

Составление основного договора – процесс еще более важный, нежели оформление предварительного соглашения.

В нем будет уточнен порядок расчета между сторонами, прописано, кто и как будет принимать деньги. Если был уплачен аванс (залог) это непременно нужно указать.

Обратите внимание на описание квартиры: чем подробнее это будет сделано, тем лучше. Помимо адреса следует расписать:

  • кадастровый номер;
  • площадь как общую, так и жилую;
  • параметры дома (год его постройки, материал, из которого его возвели);
  • расположение объекта внутри дома (номер подъезда, этаж).

Уточните прочие пункты (по срокам передачи жилья, по перечню имущества, что остается в квартире).

Расчет

Расчет возможен следующими способами:

  • наличными деньгами;
  • денежным переводом;
  • через сейфовую ячейку;
  • аккредитивом.

В первом случае речь обычно идет об авансе (залоге). Передачу денег следует оформить распиской. Она пишется от руки или набирается на компьютере. Но должна максимально подробно описывать:

  • кто получил деньги (кто конкретно из продавцов, если их несколько), его паспортные данные, сведения о месте его проживания (регистрации);
  • основание оплаты (договор купли-продажи, его выходные данные);
  • желательно привлечь свидетеля, который сделает отметку о том, что средства были переданы в его присутствии. В документе следует указать и его паспортные данные.

Банковский перевод стараются сделать непосредственно в день сделки до посещения нотариуса или органов юстиции. Подтверждением перечисления денег выступит расходный ордер, выданный банком. Копию бумаги можно передать продавцу после предъявления оригинала.

Банковская ячейка чаще используется при покупке квартиры по ипотеке. Продавец и покупатель вместе заключают договор с банком на ее открытие. В документе будет прописано, кто и при каких условиях вправе зайти в сейфовое пространство и воспользоваться ключом, т.е. получить деньги.

При нормальном течении сделки в день ее заключения покупатель получает заемные средства или приносит собственные наличные. И продавец, и покупатель вместе заходят в сейфовое пространство, проверяют пачки, соответствие закладываемой суммы условиям договора, кладут деньги в сейф и уходят на сделку. После ее регистрации вернуться за деньгами вправе:

  • продавец, по предъявлении сотруднику банка зарегистрированного договора купли-продажи и паспорта;
  • покупатель по истечении оговоренного срока, если сделка не состоялась.

Аккредитив – банковский счет, открытый покупателем, продавец вправе распоряжаться им после регистрации сделки и предъявления необходимых бумаг. Схема аналогична схеме с сейфовой ячейкой.

Регистрация операции

Важно!

Право собственности на объект недвижимости наступает только в момент совершения записи о государственной регистрации данного факта в государственном реестре (ЕГРП), а не сразу после передачи документов регистратору.

Документы, которые нужны для регистрации:

  • паспорта (свидетельства о рождении для несовершеннолетних, вид на жительство либо национальный паспорт с регистрационной отметкой ОВД для иностранцев) и копии с них всех участников операции;
  • доверенность, если одна из сторон действует через представителя или состоит в браке (тогда необходимо и свидетельство о его заключении);
  • разрешение органов опеки, если один из продавцов несовершеннолетний или недееспособный;
  • кадастровый паспорт;
  • правоустанавливающие документы;
  • заявление на регистрацию (его печатает регистратор);
  • квитанция (копия) об уплате госпошлины.

После проверки пакета бумаг обеим сторонам выдается расписка о его получении. Документ потребуется для:

  • отслеживания регистрационного процесса он-лайн или по телефону;
  • получения свидетельства о праве собственности и зарегистрированного договора.

Сделку можно оформить и у нотариуса, но переход права собственности на квартиру по-прежнему подлежит исключительно государственной регистрации в органах юстиции. Аналогичную услугу оказывают МФЦ.

Важно!

Наличие ошибок в документах (любых), предоставление неполного комплекта бумаг является основанием для приостановления регистрации либо для отказа в ней.

Налогообложение

Если жилье находится в собственности менее 5 лет (если было дарение, наследование или приватизация – 3 лет) и стоит более 1 млн.

рублей, то с суммы сделки, превышающей указанную, продавец будет обязан уплатить 13% подоходного налога. Дабы избежать подобного в договоре указывают меньшую цену.

Для покупателя это чревато тем, что в случае разбирательств в суде, последний будет исходить из того, что за квартиру уплачена только та сумма, что прописана в документе.

Выход – указать, что объект недвижимости продается за 1 млн. рублей, но к нему прилагаются неотделимые улучшения стоимостью Х-рублей, где Х – полная стоимость объекта за вычетом 1 млн. рублей. Подобные формулировки устраивают и кредитные организации, выдающие ипотечные займы.

Но покупатель вправе один раз в жизни получить налоговый вычет в связи с покупкой жилья на сумму, прописанную в договоре (не более 2 млн. рублей). При указании меньшей стоимости он может потерять часть суммы налогового вычета. Если в документах указан 1 млн., а уплачено 2 млн., то потери составят:

(2 000 000 – 1 000 000) х 0,13 = 260 000 рублей.

Также продавец освобождается от уплаты НДФЛ, если он реализует свое единственное жилье.

Совет

Не стесняйтесь! Не уверены – требуйте показать бумаги и объект снова и снова, тщательно (пусть и медленно) проверяйте их. Вы платите большие деньги, вы имеете право на проверку всего, что покажется подозрительным, на разъяснение любых спорных моментов.

Если претензии касаются качества жилья – торгуйтесь. Снизить требуемую сумму на часть стоимости будущего ремонта вполне возможно.
Если условия не устраивают, следует отказаться от сделки или отсрочить ее.

Источник: https://biznesluxe.ru/works/kak-proisxodit-tipovaya-sdelka-kupli-prodazhi-obychnoj-kvartiry/

Как проходит оформление сделки купли-продажи квартиры

Как происходит сделка купли продажи квартиры

Продажа квартиры является серьезной сделкой, которую важно осуществить по всем правилам. Только при соблюдении определенных условий удастся передать недвижимость в собственность другому человеку и получить за это деньги.

Проходит сделка купли-продажи квартиры в несколько этапов. Легче всего для ее осуществления обратиться за услугами в агентство.

Однако возможно самостоятельное оформление купли-продажи, которое позволит сэкономить деньги на услугах специалиста.

Подготовка к сделке купли-продажи квартиры

Прежде чем передавать ключи в руки покупателя, собственник обязан подготовиться к сделке. Предварительный этап может включать в себя различные моменты, в зависимости от ситуации. Со стороны продавца потребуется привести жилплощадь в надлежащее состояние. Также понадобится собрать полный перечень документов, определиться с выпиской жильцов квартиры и проверить на наличие обременений.

Покупателю предстоит определиться с городом и районом, где хотелось бы приобрести собственность. Также не помешает изучить цены на рынке недвижимости и просмотреть доступные варианты. После этого останется договариваться с продавцами о просмотре жилплощади. Также важно требовать полный перечень документов, чтобы убедиться в юридической чистоте сделки.

Нередко люди обращаются к посреднику, чтобы тот позаботился о вышеописанных моментах. Но агенту потребуется заплатить немалую сумму, поэтому дешевле самостоятельно заниматься данным процессом. Для этого понадобится ознакомиться с подробной инструкцией, чтобы понимать, как будет совершаться покупка квартиры.

Необходимые документы

Сделка купли-продажи не может осуществляться без определенного перечня документов. Он может изменяться в зависимости от конкретной ситуации. Однако есть ряд бумаг, которые обязательно должны присутствовать.

От продавца понадобится:

  1. Национальный паспорт. Потребуются копия и оригинал.
  2. Свидетельство о вступлении в брак, а также согласие на продажу от супруга. Потребуется только в том случае, если квартира была приобретена после заключения брачного союза.
  3. Основание, по которому появилось право собственности. Это может быть договор дарения, обмена, купли-продажи, наследования. Обязательно нужно требовать оригинал документа.
  4. Выписка из Росреестра. Она подтвердит, что у человека действительно есть права на квартиру. Также там можно будет посмотреть наличие или отсутствие обременений на недвижимость.
  5. Справка об отсутствии долгов за квартиру. В частности, она покажет, все ли человек выплатил по коммунальным услугам.
  6. Выписка из домовой книги. Стоит требовать полную версию, чтобы можно было просмотреть всех когда-либо прописанных в квартире людей. Возможно, среди них есть граждане, которые на данный момент в силу обстоятельств не присутствуют в доме, однако могут вернуться. В этом случае у них останется право проживать в квартире, даже если сменится ее владелец.
  7. Разрешение от органов опеки и попечительства. Необходимо в том случае, если одним из владельцев выступает несовершеннолетний.
  8. Технический и кадастровый паспорта. Их продавец может получить в БТИ.

Если покупатель сомневается в том, что продавец дееспособный, тогда следует запросить соответствующую справку. Собственник не должен отказаться ее предоставить, если все в порядке.

Важно! Если продажей занимается не владелец, а его представитель, тогда обязательно потребуется доверенность. Причем она должна быть правильно оформлена и оставаться действительной на текущий момент.

От покупателя нужен национальный паспорт для подтверждения личности. Также потребуется составить договор купли-продажи, его обязана подписать каждая из сторон. Причем нужно не менее трех экземпляров, потому как один достанется продавцу, другой покупателю, а третий нужен в регистрационный орган.

Каждой стороне сделки можно посоветовать тщательно проверять документы на подлинность и актуальность. Потому как нередко встречаются мошенники, как среди продавцов, так и среди покупателей. Как итог, человек может потерять свои деньги или недвижимость.

В лучшем случае удастся приобрести квартиру с обременениями, например, находящуюся под залогом, в ипотеке или же с прописанными другими жильцами.

Чтобы этого избежать, достаточно следить за тем, как будет проходить сделка, а также перепроверять все официальные бумаги.

Пошаговая инструкция проведения сделки

Существуют конкретные этапы продажи квартиры. Однозначно сложно сказать, сколько будет длиться процесс, потому как он может проводиться с разной скоростью. Все зависит от того, насколько быстро договорятся продавец и покупатель и оформят документы. В любом случае полезно знать, по какой схеме будет проходить купля-продажа.

Основные этапы:

  1. Проверка. После выбора квартиры покупателю потребуется не только ее осмотреть, но и убедиться в подлинности документов. Должен иметься полный список еще до заключения договора. Если официальные бумаги вызывают подозрения, тогда лучше обратиться с вопросом в орган, который их выдал.
  2. Предварительный договор. Без него можно обойтись, но все же его заключение окажется полезным. В нем продавец подтвердит намерение продать жилище, а покупатель согласится его купить.
  3. Оформление купли-продажи. Потребуется правильно заключить основной договор. Его подписание может произойти как до передачи денег, так и после.
  4. Передача денег. Это может быть как наличный, так и безналичный расчет. В первом случае рекомендуется для передачи использовать банковскую ячейку.
  5. Регистрация. Покупатель и продавец должны обратиться в МФЦ и предоставить заявление, соглашение по купле-продаже, а также правоустанавливающую документацию. После оплаты госпошлины в течение 10 дней произойдет регистрация.

Так выглядит схема для сделки по продаже квартиры. Так будет происходить продажа не только в России, но и в Украине, Казахстане и Беларуси.

Что необходимо учитывать

Продавцам можно порекомендовать не подписывать договор о купле-продаже до тех пор, пока не будут выполнены условия сделки. То есть, пока покупатель не передаст деньги. Лучше всего, если заключаться официальный документ будет у юриста, тогда точно удастся все правильно сделать.

Что касается новостроек, то там создается договор долевого участия. Человек получит свидетельство о праве собственности, когда примет квартиру у застройщика. Но перед этим следует тщательно ее проверить, а затем подписать акт приема-передачи. В остальном достаточно следовать стандартной инструкции, чтобы все было в порядке.

Какие трудности могут возникнуть

Большинство сложностей возникает из-за человеческого фактора. Допустим, если покупатель под конец сделки передумывает приобретать объект, либо отказывается от процесса продавец. Также проблемы бывают из-за невнимательности, если не были сразу замечены дефекты квартиры, либо гражданин не прочитал все условия договора.

Проще всего обратиться за услугами в агентство, там специалист сам проверит все документы, а также качество и стоимость жилплощади. При самостоятельной покупке не следует спешить и необходимо внимательно пройти каждый этап, чтобы потом не пришлось жалеть.

Как проходит оформление сделки купли-продажи квартиры Ссылка на основную публикацию

Источник: https://ProSobstvennost.ru/prodazha/sdelka-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке: правила и порядок оформления процедуры, существующие риски, схема и этапы покупки вторичной квартиры, необходимые документы | Жилищный консультант

Как происходит сделка купли продажи квартиры

Договор купли-продажи – это документ, регламентирующий стороны продавца и покупателя на право обладания и пользования недвижимостью. Вторичный рынок жилья – это недвижимость уже находящаяся в собственности.

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке регулируется Гражданским Кодексом РФ. В 30 главе ГК РФ договор купли-продажи определен, как основополагающая генеральная договорная конструкция.

В соответствии ГК участниками купли-продажи выступает продавец и покупатель. При этом продавец не обязательно является собственником имущества, а может представлять интересы собственника – агентство по недвижимости.

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас — это быстро и бесплатно!

Требования к квартире на вторичном рынке при покупке

Покупка квартиры на вторичном рынке требует определенных условий. Недвижимость должна быть приватизирована. Не прошедшая приватизацию жилплощадь по закону считается муниципальной собственностью, а проживающие люди в ней являются нанимателями. Такую собственность невозможно продать по договору. Единственный способ получить прибыль – обмен.

Приобретаемая недвижимость по ипотеке должна обладать ликвидностью, т.е. быть востребованной на рынке. Также обязательное условие – наличие обособленной от других жильцов дома кухни и санузла. В ином случае одобрение выбранной жилплощади банком может быть затруднено.

Порядок оформления договора купли-продажи

Порядок оформления покупки квартиры на вторичном рынке заверяется нотариусом или без него. Нотариальное заверение, хотя и предпочтительнее, является не обязательным. Оформление покупки без нотариуса требует меньше расходов, но обладает определенными рисками.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Нотариальная контора устанавливает и проверяет лица, участвующие в оферте, на соответствие законодательства. В таком случае уполномоченное лицо является гарантом осуществления законной сделки.

В договоре купли-продажи квартиры обязательно должна содержаться следующая информация:

  • Паспортные данные участников правового отношения.
  • Описание рассматриваемого объекта, адрес квартиры, ее площадь.
  • Перечень документов, удостоверяющих правомочность обладания жильем у владельца.
  • Место и дата совершения сделки.
  • Стоимость недвижимости в числовом и буквенном формате.
  • Правовая ответственность сторон.
  • Порядок передачи собственности.
  • Подписи сторон с указанием полной ФИО.

Статья 558 пункт 2 ГК РФ повествует, что договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента государственной регистрации сделки. С 2013 года сам договор не подлежит обязательной регистрации. С точки зрения закона, покупатель квартиры вступает в фактическое обладание только после записи в РосРеестр.

Порядок регистрации перехода прав собственности

Правила для регистрации:

  1. Сбор необходимой документации. В зависимости от алгоритма действий и особенностей приватизации жилья перечень документации может быть различен.
  2. Подготовка заявления в государственный орган. Нотариально удостоверенный документ подается представителем из нотариальной конторы. При обоюдной сделке, подается два письменных заявления от покупателя и продавца.
  3. При несоответствии определенным требованиям, собирается дополнительный пакет документов. Например, согласие супруга продавца или договор о поручительстве.
  4. Однократная уплата госпошлины. Она различна для физических и юридических лиц. Регулируется Налоговым кодексом РФ.
  5. Подача заявления с пакетом документов в регистрирующий орган. При процедуре подачи заявления регистрирующий орган должен добавить запись в учетную книгу и присвоить порядковый входящий номер.
  6. Получение расписки от регистрирующего органа о начале делопроизводства. Здесь должна быть отмечена дата поступления заявления, перечень предоставленной документации, количество листов в каждом акте, реквизиты, номер учетной книги и присвоенный номер для делопроизводства.

В соответствии ст. 551 ГК РФ регистрация проходит в местном управлении Федеральной службы кадастра с занесением записи в РосРеестр.

Срок регистрации – не более одного месяца со дня подачи искового заявления. Обычный срок – 10 дней за наличный расчет, 5 дней – для приобретения жилья под ипотеку.

Список необходимых документов

Согласно порядку покупки квартиры на вторичном рынке, сторонам потребуются следующие документы:

  • Заявление на регистрацию (при нотариальной сделке – одно от нотариуса, при обоюдной – два, от каждой из сторон).
  • Акт на квартиру (договор купли продажи, акт о наследовании, судебный вердикт).
  • Количество прописанных жильцов (выписка из домовой книги).
  • Справка от коммунальных структур о наличии задолженности.
  • Нотариально удостоверенное соглашение супруга.
  • Чек об уплате госпошлины.
  • Письменное разрешение органов попечительства (в случае участия в оферте несовершеннолетних и недееспособных лиц).
  • Копии учредительных документов (в случае участия юридического лица).
  • Письменное согласие банка (при покупке квартиры под ипотеку).

Порядок передачи денег за квартиру

Передача денег – завершительный этап заключения сделки. Покупка квартиры на вторичном рынке может быть осуществлена за наличный или безналичный расчет. Схема оплаты наличными проста. Покупатель оплачивает покупку в момент государственной регистрации. Но процедура регистрации занимает некоторое время.

При передаче средств в момент подачи регистрации рискует покупатель. Процедура может быть прервана. И продавец мошенник оставит деньги себе.

Передача денег после завершения регистрации опасна для продавца. Потенциальный покупатель получает акт о приобретении недвижимости и фактически может уклониться от уплаты.

Действия во избежание рисков: воспользоваться услугами третьей стороны или осуществить безналичный расчет с протекцией по времени и коду.

При передаче средств наличными следует получить расписку. Желательно присутствие свидетелей. Идеально применить видеосъемку момента оплаты за квартиру.

Дополнительная страховка – прибегнуть к услуге третьей стороны – банка. Банк принимает наличности во временное хранение, пока не закончится регистрация. При этом оговаривается срок услуги и вопросы передачи денег продавцу недвижимости.

Риски, связанные с покупкой квартиры на вторичном рынке

Вторичное жилье не новое и возможно не соответствует необходимому техническому состоянию. Также жилье, как минимум имело не одного собственника, у которого могут быть претенденты на раздел имущества. Неприятных нюансов может всплыть множество. Рассмотрим распространенные риски при покупке квартиры на вторичном рынке:

  • На приобретаемое жилье наложен арест или оно находится в залоге. Во избежание проблемы следует направиться в Федеральную регистрационную службу (ФРС) и сделать запрос.
  • По адресу квартиры прописаны третьи лица либо есть наследники. Наследники не обязательно могут быть у продавца, а претендующие на наследство бывшего хозяина, или находящиеся в местах лишения свободы и за рубежом. Обезопаситься от риска: сделать выписку в ФРС и в правоохранительных органах.
  • Неудовлетворительное состояние жилья. При первичном осмотре клиент не увидел трещин за обоями и перекрытиями. Расторжение сделки возможно только в судебном порядке.
  • Долги. Перед заключением сделки следует попросить у продавца справку из налоговой службы и выписку об отсутствии долгов в коммунальной организации.
  • Жилье под снос. Покупаемая квартира находиться в аварийном доме, для которого необходима реконструкция либо снос. Следует узнать в местном городском органе о планах реконструкции относительно вашего дома.
  • Неопределенность в нотариальных затратах. Перед заключением сделки необходимо заранее определиться, кто понесет финансовую нагрузку за оплату нотариальных услуг, оплату государственной пошлины и подобные расходы.

Пример по порядку купли-продажи квартиры на вторичном рынке

При покупке квартиры на вторичном рынке выяснилось, что по квартире имеются долги за коммунальную сферу и собственность разделена на четыре доли. Две доли у супругов, две – у несовершеннолетних детей.

Продавец – риелтор представлял интересы супруги, муж которой находится в заключении. Документы на квартиру были в норме, и на первоначальном этапе необходимо было разрешение супруга и отдела попечительства.

С заключенным супругом много проблем не возникло. Супруга получила от него доверенность на право перерегистрации. На основании этой доверенности супруга выписали из продаваемой квартиры.

Что касается несовершеннолетних детей, то отдел попечительства обязал предоставить им равные доли от стоимости продаваемого жилья. Мать детей получила согласие органов опеки на прописку их в другом месте. Также она обязалась перевести на счета детей половину суммы продажи квартиры в равных долях.

После сбора необходимой документации и подачи заявления на регистрацию сделки купли-продажи – квартира была благополучно переоформлена. Что качается долга за коммунальные платежи – он автоматически остается за бывшими хозяевами. Новый владелец по закону обязан оплачивать коммунальные услуги со дня приобретения прав на недвижимость.

Заключение

Необходимо внимательно выбрать квартиру среди обширного рынка жилья. Подводные камни возможны не только в техническом состоянии, в юридической составляющей «чистоты» приобретаемого жилья, а также на любом другом этапе порядка покупки квартиры на вторичном рынке.

В заключение следует привести основополагающие советы по порядку покупки-продажи жилья на вторичном рынке:

  • Договор купли-продажи составляется между продавцом и покупателем. Посредником отношений может быть риелтор – агентство по продаже недвижимости. Подготовка договора может быть самостоятельной или посредством работы нотариальной конторы.
  • Приобретаемая недвижимость должна быть приватизирована.
  • Процессуальные отношения регулируются Гражданским кодексом РФ, в соответствии этого любые вопросы решаются через судебные органы.
  • При заключении сделки нужно следить за подлинностью реквизитов и паспортных данных обеих сторон.
  • Согласно ГК РФ договор вступает в силу с момента регистрации. До момента регистрации выплата денег чревата финансовыми махинациями.
  • Передачу денег лучше фиксировать на камеру при свидетелях, а также воспользоваться услугой третьей стороны – банка.
  • При подаче заявления в регистрирующий орган вам обязаны выдать расписку с полным перечнем принятых документов и присвоенным номером делопроизводства.
  • Перед подачей заявления следует убедиться в юридической «чистоте» квартиры. За этим необходимо обратиться в государственные органы для предоставления подробных сведений.

Нюансов грамотного оформления сделки купли-продажи множество. Если есть время и знания можно довериться на собственные силы. Если есть неуверенность, то следует обратиться за помощью в юридическую компанию.

Список законов

  • Статья 558 ГК РФ
  • Статья 551 ГК РФ

Вам будут полезны следующие статьи

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Общероссийский:

Позвоните прямо сейчас и решите свою проблему — это быстро и бесплатно!

Источник: http://estate-advisor.ru/pokupka/poryadok-pokupki-kvartiry-na-vtorichnom-rynke/

Юр-консультант
Добавить комментарий