Как купить нежилое помещение в жилом доме

Как купить нежилое помещение в многоквартирном доме

Как купить нежилое помещение в жилом доме

  • если предприниматель может выплатить сумму покупки сразу, он получает на руки квитанцию, которая должна быть предоставлена в местный орган власти вместе с ксерокопией;
  • если бизнесмен не может сразу выплатить необходимую сумму администрации, то он имеет возможность обратиться за кредитом в банк или заключить соглашение о рассрочке платежа.

Оценка дает рыночную стоимость помещения нежилого назначения! Необходимо добавить, что задача и цель оценки фиксируется в договоре. Поэтому если целью оценки фиксировалась сдача помещения в залог, то его уже нельзя будет добавить в уставной капитал компании.

Нежилые помещения в жилом доме

Здесь все просто: сдавать в аренду можно и нежилые помещения, являющиеся общим имуществом. В последнем случае целесообразно подстраховаться, предусмотрев в договоре пункт, согласно которому арендодатель в любой момент может войти в нежилое помещение, тем самым сохранив доступ к общему имуществу в многоквартирном доме.

Особенно это касается бывших советских домов, прошедших и через руки коррумпированных чиновников, и мошенников ЖКХ. Отметим, что и в нынешние времена подавшие суд на тех же городских властей периодически выигрывают предъявленные иски. Впрочем, с приобретением различных нежилых помещений в новостройках (подземная автостоянка, магазин, офис) также может возникнуть немало вопросов.

Нежилые помещения и места общего пользования в многоквартирном доме

Поэтому в многоквартирных домах, где помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений используется в коммерческих целях, а также имеются нежилые помещения необходимо четко знать, на каком основании такие помещения занимаются, и каким образом рассчитывается для них плата за коммунальные услуги.

Следует отметить, что вопросы с правильным определением площади стали возникать в связи с необходимостью оборудования многоквартирных домов общедомовыми приборами учета, ведь на тех домах, где такие приборы отсутствуют, совершенно все равно какую площадь занимают, допустим, магазины, расположенные на первом этаже, расчет производится для квартир по нормативам, для нежилых помещений определенный объем коммунальной услуги рассчитывает ресурсоснабжающая организация, учитывая, что в этом помещении находится, какая у него площадь и другие параметры.

Ассоциация ТСЖ г

– В случае приобретения собственником нежилого помещения в многоквартирном доме коммунальных ресурсов по указанным договорам такой собственник обязан вносить в порядке, установленном настоящими Правилами, плату за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, а также предоставлять исполнителю, предоставляющему коммунальные услуги потребителям коммунальных услуг в многоквартирном доме, в котором расположено нежилое помещение собственника, в порядке и сроки, которые установлены настоящими Правилами для передачи потребителями информации о показаниях индивидуальных или общих (квартирных) приборов учета, данные об объемах коммунальных ресурсов, потребленных за расчетный период по указанным договорам.

На страницах данной статьи определим, что нового включено в понятие “нежилое помещение в многоквартирном доме” в сравнении редакции 2-х постановлений.

Определение данного понятия по 354 постановлению звучит следующим образом: помещение в многоквартирном доме, которое не является жилым помещением и общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

В постановлении 307 данное определение встречается только в составе понятия “распределитель”, т.е. используется при разъяснении внутри последнего.

Рекомендуем прочесть:  Льготные кредиты на авто 2019

Выкуп нежилого помещения в аварийном доме

2. За какое время до утверждения решения о сносе, в администрации и комитетах появляется информация о домах, попавших под аварийное жилье/снос (наверно должны быть какие-то списки с адресами) (у меня есть подозрение, что администрация знала о предстоящем, и поэтому продала эту недвижимость, я в этом вижу мошенничество со стороны администрации)

Соответствующий орган (в зависимости от того, на чьем балансе находится здание) принимает распоряжение с указанием о планируемом сносе, сроках отселения физических июридических лиц и порядке компенсации. В пункте о компенсации Распоряжение о сносе может содержать: 1.

ссылку на соглашение о выкупной цене помещения между собственником и органом, принявшим решение о сносе. При достижении соглашения стороны естественно будут ориентироваться на рыночную цену помещения.

Учетно-техническая цена помещения, которая фиксируется в системе учета органами технической инвентаризации объектов недвижимости, как правило, рассматривается как минимальный уровень цены помещения, ниже которого цена помещения устанавливаться в договоре о выкупе не может.

Если стороны не могут прийти к согласию в вопросе о рыночной стоимости помещения, целесообразно обратиться к независимому эксперту — профессиональному оценщику, который в своей деятельности руководствуется требованиями ФЗ от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Помимо стоимости помещения в выкупную цену могут быть включены убытки, возникающие у собственника вследствие сноса принадлежащего помещения — расходы по поиску другого помещения, переезду в него, оформлению прав на него и т.д. 2. указание на порядок и размер компенсации.

В самом Распоряжении могут содержаться конкретные цифры компенсации, подлежащие выплате собственнику за помещения либо указание на то, что ему предоставляется равноценное помещение. Акт об оценке подготавливается независимым оценщиком.

Если собственник дома или его отдельного помещения не согласны с оценкой, то спор об оценке разрешается судом.

Таким образом, решение вопроса о последствиях сноса нежилого помещения многовариантно, но в любом случае вы как собственник помещения вправе рассчитывать на соответствующую денежную компенсацию либо предоставление равноценного помещения, или, в случае если на месте сноса планируется новое строительство, на помещение в новом здании.

Купила нежилое помещение в многоквартирном жилом доме

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

наказывается штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев.

Площадь нежилых помещений в многоквартирном доме — что это такое? Законодательная база, условия и требования для перевода в жилое помещение

Рекомендуем прочесть:  Сколько получает малообеспеченная семья в россии

  • Отсутствие обременения, т.е. объект не должен выступать предметом оплаты долга или залогового имущества.
  • Расположение квартиры – как уже упоминалось, строго на первом этаже либо над другими нежилыми помещениями.
  • Недопустимо расположение жилья в аварийных домах или зданиях, предназначенных под снос.
  • Наличие подключения ко всем инженерным коммуникациям.
  • Перевод возможен только в отношении целого помещения; не удастся перевести, к примеру, только одну комнату.
    1. В таком помещении запрещено заниматься деятельностью, предполагающей загрязнение окружающего пространства или создание неблагоприятной эпидемиологической ситуации. Т.е. нельзя открыть, к примеру, общественный туалет или диспансер для больных инфекционными заболеваниями.

    Нежилое помещение в многоквартирном доме: чем отличаются правовые нормы содержания нежилых помещений от жилых

    • Поэтажный план. Он выдается в БТИ.
    • Правоустанавливающий документ (свидетельство) на квартиру.
    • Техпаспорт и план помещения.
    • Если будет проводиться перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме, то предоставляется и ее план. Он должен быть утвержден уполномоченным органом, реализующим контрольные функции в сфере строительства. При этом на перепланировку необходимо получить согласие жильцов дома.
    • Заявление. Оно подается в соответствующий госорган. В Москве, к примеру, им является Департамент имущества.

    Собственники таких объектов приравниваются к владельцам квартир. Соответственно, они обладают такими же правами и выполняют аналогичные обязанности, что и соседи. В первую очередь, это касается затрат на бытовое обслуживание.

    Владелец нежилого помещения в многоквартирном доме должен платить столько же, сколько прочие собственники квартир. При этом в оплату включаются даже те услуги, которыми субъект фактически не пользуется (например, лифт, консьержка).

    Какие нежилые помещения можно размещать в многоквартирных домах

    Прежде всего, собственник нежилого помещения имеет право использовать его для занятия предпринимательской деятельностью и размещения в нем предприятий и учреждений непромышленного характера, а именно: торговля продовольственными и непродовольственными товарами, бытового обслуживания, предоставления банковских услуг, офисов и контор предпринимателей, жилищных и ремонтно-эксплуатационных органов, адвокатур и т.д.

    Согласно гражданскому законодательству, участники общей долевой собственности имеют равные субъективные права и юридические обязанности, независимо от категории – жилое или нежилое – помещения.

    Так, в статьях 246 и 247 Гражданского Кодекса РФ установлено, что владение, пользование и (в установленных законом случаях) распоряжение общей долевой собственностью осуществляется по соглашению всех ее участников.

    Если согласия достичь нельзя, споры решаются в суде.

    08 Авг 2018      piterurist         99      

    Источник: //urpiter.ru/kommercheskaya-nedvizhimost/kak-kupit-nezhiloe-pomeshhenie-v-mnogokvartirnom-dome

    Как продать нежилое помещение: детальное руководство к действию

    Как купить нежилое помещение в жилом доме
    Г. Алексеев Автор статьи

    В гражданском обороте недвижимости купля-продажа нежилых зданий и помещений занимает существенное место. Офисы, склады, производственные или торговые площадки, как объекты коммерческой недвижимости, могут выступать как выгодный инвестиционный проект для вложения свободных денег.

    Юридическое оформление подобных сделок требует грамотного подхода и должной тщательности. Перед тем, как продать нежилое помещение, следует проанализировать все возможные риски и учесть возможные варианты налогообложения.

    В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

    +7 (499) 350-84-35 — Москва

    +7 (812) 309-76-98 — Санкт-Петербург
    +7 (800) 555-67-55 доб.636 — Круглосуточная бесплатная линия по все России

    Для каждого вида коммерческой недвижимости, предлагаемой к продаже, существует ряд особенностей при оформлении сделки. Это может быть дополнительная техническая или разрешительная документация, возможность подключения к коммуникациям, необходимость перепланировок или физический раздел нежилого здания на отдельные доли.

    Риски при сделках с нежилой недвижимостью

    При купле-продаже коммерческой недвижимости обе стороны договоры несут определенные риски. В большей степени это относится к покупателю, однако и продавец нежилого помещения может оказаться в положении, когда придется принимать участие в судебных спорах по поводу правомерности проведенной сделки.

    В судебной практике выделяются основные виды рисков, связанных с куплей-продажей коммерческой недвижимости:

    • возможность расценивания договора не заключенным – может наступить, если в тексте договора недостаточно полно раскрываются его существенные условия (предмет договора и его цена);
    • вероятность признания сделки недействительной – любое нарушение требований закона при заключении договора купли-продажи нежилого помещения или отсутствие необходимых справок и разрешений чревато тем, что соглашение будет объявлено незаконным;
    • риск покупки недвижимости с обременениями третьих лиц;
    • риск неисполнения сторонами своих обязательств по договору или оспаривания одной из сторон факта оплаты или передачи имущества;
    • возможность включения проданного нежилого помещения в наследственную массу, если смерть продавца наступила до регистрации перехода права собственности.

    Задача обеих сторон – максимально добросовестно отнестись к подбору необходимых документов и составлению договора купли-продажи. Надежно и быстро продать нежилое помещение можно только тогда, когда все нужные бумаги будут в безупречном порядке, а текст договора будет досконально оговаривать все необходимые условия.

    Структура договора купли-продажи нежилого помещения

    Договор купли-продажи коммерческой недвижимости предусматривает, что стороны (продавец и покупатель) достигли соглашения о реализации конкретного здания, строения или иного сооружения, имеющего статус нежилого помещения по цене, которая устраивает обоих. В качестве сторон договора могут фигурировать физические лица, предприятия и организации, государство.

    В тексте договора должны присутствовать обязательные сведения:

    • информация о продавце и покупателе – личные данные граждан с паспортными данными или сведения об уполномоченном лице, представляющем интересы организации;
    • данные о предмете договора – объекте недвижимости, с точным указанием местоположения и кадастрового номера, размера занимаемой площади, качественных характеристик. Во избежание недоразумений или разночтений рекомендуется описать продаваемое помещение максимально подробно;
    • цена продаваемого нежилого помещения – указывается стоимость одного квадратного метра и полная стоимость объекта недвижимости. По действующему законодательству цена должна быть обозначена в российских рублях. Если стороны намерены производить расчеты в иной валюте, то в договоре обязательно предусматривается отдельный пункт, содержащий информацию о том, по какому курсу будет происходить перерасчет;
    • процедура проведения расчетов между сторонами – в соглашении непременно детально расписать порядок внесения задатка при подписании договора, сроки и суммы передачи окончательного расчета от покупателя продавцу, способ оплаты (наличный расчет или перечисление на банковский счет);
    • указание стороны договора, обязанной нести затраты по государственной регистрации права собственности и дополнительные расходы (аренда банковской ячейки, оформление аккредитива). Традиционно издержки по регистрации несет покупатель, но стороны вправе установить любое разделение затрат между продавцом и покупателем;
    • определение конкретного срока, в течение которого должна произойти передача нежилого помещения покупателю;
    • ответственность продавца и приобретателя за нарушение отдельных пунктов договора или неисполнение его условий.

    Чем детальнее будет составлен договор купли-продажи, тем больше шансов, что, при наступлении негативных обстоятельств, стороны смогут отстоять свое право в судебном процессе, и не будут нести незапланированные убытки.

    Документы для регистрации перехода права собственности на нежилое помещение

    Договор купли-продажи коммерческой недвижимости не подразумевает регистрации уполномоченным органом или нотариального удостоверения. После подписания соглашения обеими сторонами договор вступает в силу, однако право собственности на нежилое помещение будет сохраняться за продавцом до момента завершения регистрационных действий по переходу права к покупателю.

    Вступивший в силу договор купли-продажи передается в территориальное отделение Росреестра для проведения процедуры регистрации перехода права собственности. Заявителями выступают обе стороны договора купли-продажи либо уполномоченное лицо при наличии нотариально удостоверенной доверенности.

    Вместе с заявлением в Росреестр передаются следующие документы:

    • свидетельство о праве собственности продавца на отчуждаемое нежилое помещение или иные документы, подтверждающие это право;
    • договор купли-продажи нежилого помещения, включая все приложения и передаточный акт;
    • справка из БТИ о кадастровой стоимости продаваемого имущества;
    • кадастровый паспорт нежилого помещения с поэтажной экспликацией и отметкой БТИ;
    • справка из ЕГРП, свидетельствующая об отсутствии арестов, обременений или залога;
    • согласие супруга/супруги, заверенное нотариусом – если отчуждаемое нежилое помещение выступает, как совместно нажитое имущество;
    • разрешение органа опеки – если продавцом является ребенок, не достигший совершеннолетия;
    • оригинал платежной квитанции, подтверждающей оплату пошлины за госрегистрацию перехода права собственности.

    Если одной из сторон договора является юридическое лицо, то Росреестр дополнительно потребует предоставление корпоративных документов:

    • оригиналы и копии Устава организации, учредительного договора, выписки из ЕГРЮЛ, свидетельств о регистрации предприятия и его постановке на учет в ФНС;
    • подтверждение полномочий директора предприятия;
    • протоколы, подтверждающие одобрение совершаемой сделки органом управления предприятия (учредителями или советом директоров).

    Если предметом сделки купли-продажи является встроенно-пристроенное или отдельно стоящее строение, то продавец должен представить правоподтверждающие документы на земельный участок под зданием.

    В случаях, когда земельный надел оформлен в бессрочное пользование по договору аренды, собственник здания может продать нежилое помещение без земли.

    Новый владелец недвижимости вправе заключить договор аренды на тех условиях, которые действовали для продавца нежилого помещения.

    Список документов, необходимых для совершения регистрационных действий, может корректироваться в зависимости от конкретной ситуации и региональных требований. Точный перечень можно узнать заблаговременно в территориальном отделении Федеральной регистрационной службы или МФЦ.

    Регистрация перехода права собственности производится в течение одного календарного месяца, после чего стороны получают соответствующие свидетельства.

    Как продать нежилое помещение без налогов

    Если в качестве продавца коммерческой недвижимости выступает гражданин (физическое лицо), то он должен уплатить в бюджет налог с полученного дохода.

    Ставка сбора составляет 13% от той суммы, которая фигурирует в договоре купли-продажи.

    Если продавец недвижимости не является налоговым резидентом (находится на территории России менее 183 дней на протяжении одного календарного года), то ставка НДФЛ увеличивается до 30%.

    Избежать уплаты налога на доходы можно в том случае, если нежилое помещение находилось в собственности гражданина более трех лет.

    Если коммерческая недвижимость имела статус нежилого помещения с момента постройки, то срок владения будет исчисляться с того времени, как зарегистрировано право собственности на него.

    В ситуации, когда продаваемое имущество ранее представляло собой жилую недвижимость, а позднее переводилось в нежилое помещение, то три года исчисляются с того момента, как факт перевода был зарегистрирован уполномоченным органом.

    Следует знать, что льгота по освобождению гражданина от обязанности платить НДФЛ с дохода, полученного в результате реализации коммерческой недвижимости, предоставляется только в том случае, если собственник не использовал ее для получения прибыли. Признаки предпринимательской деятельности, которые делают невозможным применение освобождения, заключаются в следующем:

    • продавец зарегистрирован в качестве предпринимателя или учредителя юридического лица;
    • хозяйственная деятельность осуществлялась по адресу нежилого помещения.

    Если помещение сдавалось в аренду, и собственник в полном объеме выплачивал НДФЛ с начисленной арендной платы, то при продаже коммерческой недвижимости он освобождается от уплаты дополнительных налогов.

    Как продать нежилое помещение с землей

    При отчуждении зданий, строений или помещений Гражданский кодекс подчиняется требованиям земельного законодательства. Если в качестве продавца нежилого помещения выступает собственник земельного участка, на котором возведено здание, то вместе с коммерческой недвижимостью отчуждается и земля. Исключение составляют следующие случаи:

    • продажа части здания, выделение которой в натуре вместе с частью земельного надела не представляется возможным;
    • строение располагается на изъятом из оборота земельном участке.

    Положения Земельного кодекса не распространяются на ситуации, когда предметом сделки служат объекты коммерческой недвижимости, расположенные в административных сооружениях. В многоэтажном здании можно продать отдельное нежилое помещение, но вычисление и отчуждение приходящейся на него части земельного участка невозможно.

    Если отдельно стоящее либо встроенно-пристроенное строение принадлежит нескольким сособственникам и отчуждается доля недвижимого имущества, вместе с ней происходит передача права собственности приобретателю и доли земельного участка.

    Продажа нежилого помещения по частям

    Владелец коммерческой недвижимости вправе совершать сделки по продаже отдельных частей нежилого помещения. Перед тем, как приступить к составлению договора с покупателем, необходимо осуществить раздел здания на составляющие и постановку вновь образованных частей помещения на учет в государственном кадастре.

    Для этого следует составить технические планы выделенных частей и получить на них кадастровые паспорта. После этого собственник может передать документы в подразделение Росреестра и зарегистрировать право собственности на сформированные самостоятельные части помещения. Дальнейшая процедура по продаже имущества проходит по установленному регламенту.

    Реализация нежилого здания или помещения – процесс, требующий приложения значительных усилий со стороны продавца.

    Во избежание недоразумений, отказ в регистрации уполномоченным органом или судебных разбирательств следует тщательно отнестись к составлению договора купли-продажи и формированию необходимого пакета документов.

    При возникновении сложностей с подбором справок и свидетельств лучше обратиться за помощью к профессиональным юристам.

    Источник: //pravometr.ru/kak-prodat-nezhiloe-pomeschenie-detal-noe-rukovodstvo-k-deystviyu.html

    Нежилые помещения в новостройках и жилых домах

    Как купить нежилое помещение в жилом доме

    Современные новостройки в обязательном порядке имеют нежилые помещения, которые не предназначены для проживания. В основном они расположены на первых и цокольных этажах жилых домов. Там обычно находятся магазины, салоны красоты, отделения банков, аптеки и медицинские центры. Реже в них располагаются офисы и представительства, службы быта и другие организации и предприятия.

    Такие коммерческие площади в новостройках могут находиться в собственности как жителей данного дома, так и принадлежать любым другим физическим или юридическим лицам.

    Статистические сведения гласят, что около 80% всех нежилых помещений в высотных зданиях принадлежат непосредственно жильцам этих домов.

    Связано это с тем, что только им наиболее понятно, какой спрос на определённого рода бизнес именно в этом районе.

    Например, в столичном районе «Золотой мили» есть новостройка, каждый житель которой владеет каким-либо нежилым помещением, имеющим в среднем площадь 70 кв.м.

    Стоит отметить, что в большинстве своем там проживают бизнесмены, юристы, представители шоу-бизнеса и бывшие чиновники.

    Для организации бизнеса идеальными считаются нежилые помещения в новостройках, которые расположены на 1 этаже, имеют отдельный вход, электромощности из расчета 0,2 кВт на 1 кв. м. и высоту потолков 3-3,2 метра.

    Аренда или собственность?

    Если рассматривать непосредственно покупку нежилого помещения в новостройке, то важно определиться с тем, приобретаться помещения будет в уже выстроенном и сданном в эксплуатацию здании, или в ещё строящемся доме. Конечно же, до момента окончания стройки цена будет на 30-40% дешевле, например как в ЖК Крепостной Вал в Ростове-на-Дону.

    Но в этом случае есть риск, что в случае заморозки строительства или ещё того хуже, банкротства застройщика, возврат вложенных денег практически не возможен. Это связано с тем, что закон защищает лишь дольщиков, приобретающих жилье, а на нежилые площади сила такого закона не распространяется.

    Если есть желание организовать бизнес на первом этаже новостройки, то совсем не обязательно становится собственником определенной территории. Гораздо проще взять ее в аренду.

    Возьмем, для примера, типовой строящийся комплекс в Подмосковье. Стоимость арендной платы коммерческих площадей в нем будет стоить около 1000-2000 руб. за 1 кв. м. в месяц. Если учесть, что ремонт обойдется в районе 10000 руб. за кв. м., то не сложно подсчитать рентабельность вложения средств в аренду площади. Возьмем за предполагаемый доход 24000 руб. в год с каждого кв.м.

    В итоге получается, что за 4 года полностью окупятся все расходы на ремонт и аренду. А чтобы купить нежилое помещение в новом доме в Подмосковье, необходимо будет потратить от 50 тыс. и до 120 тыс. руб. за 1 кв. м. Стоимость коммерческой недвижимости в Москве обойдется ещё дороже: от 150 и до 500 тыс. руб. за 1 кв.м.

    Нежилые помещения в жилых домах

    Современные новостройки проектируются таким образом, что на первых этажах все помещения нежилые. Однако прежде дома строились иначе и на первых этажах тоже находились квартиры.

    Сейчас очень часто такие квартиры переводят в нежилой фонд, с возможностью использования их в коммерческих целях.

    Но для осуществления процедуры перевода необходимо чтобы жилище соответствовало определенным требованиям:

    • Квартира должна иметь отдельный вход, который будет изолирован от входа в подъезд и лестничных клеток. Если такого входа нет, то должна быть возможность его оборудовать. Чаще всего это делается из оконного проема или балкона.
    • Это должно быть полностью изолированное помещение, которое не является частью какого-либо целого объекта.
    • В такой квартире никто не должен быть зарегистрирован.
    • Жилище должно быть расположено на первом этаже высотного дома. Если это 2 этаж или последующие, то перевод возможен лишь в случае, когда под данной квартирой все комнаты тоже нежилые.

    Более подробную информацию можно найти в ст. 22 Жилищного кодекса РФ.

    Перевод из жилого в нежилое

    При переводе в нежилой фонд может возникнуть необходимость перепланировки объекта согласно противопожарных требований и требований санитарных норм.

    Консультацию о том, как это сделать следует получить в отделениях пожнадзора и Роспотребнадзора. А по поводу организации отдельного входа обращаться нужно в орган, занимающийся вопросами градостроительства и архитектуры.

    После разработки проекта переустройства и получения всех разрешений необходимо будет собрать следующий пакет документов:

    • Заявление о переводе.
    • Правоустанавливающие документы.
    • Документы БТИ.
    • Проект перепланировки.

    Важно отметить, что документы БТИ и правоустанавливающие документы можно не предоставлять, если помещение зарегистрировано в ЕГРП. Уполномоченные органы могут их самостоятельно запросить в соответствующих инстанциях.

    Собранные документы нужно будет предоставить в Департамент жилищной политики и жилищного фонда. О сдаче бумаг выдается расписка. Срок на рассмотрение документов – 45 дней. После принятия решения заявителю выдается один из документов:

    • Уведомление о согласии на перевод помещения из жилого в нежилое.
    • Уведомление об отказе в переводе.

    Следующим шагом, в случае необходимости перепланировки, является выполнение всех работ и получение акта приемочной комиссии. И только потом уже можно получить новое свидетельство о праве собственности в территориальном отделении Росреестра.

    Цокольный этаж или пристроенное помещение?

    Продажа нежилых помещений в новостройках включает в себя реализацию объектов, занимающих цокольные этажи, первые этажи или пристроенные строения. При выборе варианта очень важно учитывать то, для каких целей будет использоваться данная площадь. Далеко не каждое предприятие может быть размещено в жилом доме.

    Например, организации общественного питания, могут занимать в жилых домах лишь помещения не более 700 кв.м., в которых число посадочных мест не превышает 50. Они в обязательном порядке должны иметь отдельные входы и эвакуационные выходы, причем прием продуктов и сырья может осуществляться лишь с торца здания. К тому же для таких предприятий не подходят подвальные и полуподвальные помещения.

    По законодательству РФ, организации, размещающиеся на первых этажах домов не должны, ни коим образом, нарушать покой жильцов данных домов.

    Учет коммунальных услуг

    Что касается оплаты коммунальных услуг собственниками нежилых помещений, то согласно ПП РФ № 307, ТСЖ для владельцев таких объектов не является исполнителем коммунальных услуг.

    В этом случае собственник должен самостоятельно заключить договора со всеми ресурсоснабжающими организациями. Сложностью в данной ситуации является то, что не всегда существует техническая возможность поставлять в подобные помещения услуги, обособленно от жилых помещений здания.

    Случается, что приходится даже переносить вывод коммуникаций до счетчиков, которые идут на дом.

    Подводя итог, можно сказать, что если есть желание организовать свой бизнес и для этого необходимо купить помещение, то стоит обратить внимание на объекты нежилого фонда, чтобы потом не заниматься оформлением документации и перепланировкой территории. Нельзя сказать, что это очень сложно, но точно занимает время и требует денежных вложений в ЖК Седова.

    Как перевести жилое помещение в нежилое.

    Источник: //mestoprozhivaniya.ru/nezhilye-pomeshheniya-v-novostrojjkakh/

    Жилые помещения или коммерческие? В какую недвижимость выгоднее инвестировать

    Как купить нежилое помещение в жилом доме

    В Москве действуют правила, по которым часть площадей в новостройках должна выделяться под коммерческие помещения. Поэтому первые этажи таких домов в столице по большей части являются нежилыми. Их используют для размещения парикмахерских, магазинов шаговой доступности и других объектов, предназначенных для оказания услуг жителям района.

    Как и в случае с квартирами, нежилые помещения для коммерческого использования можно покупать у застройщиков или на вторичном рынке. Попробуем разобраться, насколько выгодными являются такие инвестиции.

    В начале двухтысячных первые этажи в столице были крайне востребованы. В новостройках даже ощущался недостаток таких предложений. Поэтому предпринимателям приходилось выкупать под банки и салоны красоты квартиры на вторичном рынке и переводить их в нежилой фонд, зачастую значительно переплачивая.

    Случалось, что нужные помещения на первом этаже покупали по цене, на 30% превышающей рыночную стоимость. Сейчас сделки с целью перевода в нежилой фонд почти не совершаются, так как осуществить его стало намного сложнее. На улицах с хорошей проходимостью такие квартиры уже давно раскуплены.

    Те помещения, что предлагаются, обычно расположены далеко от метро, не на первых линиях, поэтому представляют мало интереса.

    Сегодня столичные застройщики целенаправленно выделяют в новостройках помещения под коммерческие объекты. Эксперты говорят, что в 90% домов, которые вводятся в эксплуатацию Москве и области, на первых этажах нет квартир. Помещения под магазины и салоны красоты можно купить или взять в аренду непосредственно у управляющей компании от застройщика.

    Кто покупает нежилые помещения на первых этажах в новостройках

    Чаще всего нежилые помещения на первых этажах в новых домах покупают жители того же района или даже жилого комплекса. Такие покупатели составляют около 65%.

    Как правило, это предприниматели, которые приобретают недвижимость с целью открытия первой точки или расширения уже существующего бизнеса.

    Обычно это касается тех его видов, которые рассчитаны на массовый спрос и могут вестись в любом районе: магазины продуктов или товаров народного потребления, предприятия сферы услуг и т.д.

    Помещение в собственном районе обычно выбирается из-за удобства его расположения, ведь в этом случае владельцу не нужно тратить время и силы на длительные поездки, так как он живет поблизости от места работы. Кроме того, он имеет возможность лучше видеть и понимать потребности жителей района, что позволяет оперативно реагировать в случае изменения текущей ситуации на рынке.

    Также помещения на первых этажах интересны для сетевых брендов: ретейлеров, компаний из сферы услуг, банков, предприятий общепита.

    На таких покупателей приходится 30% спроса на площади, приобретаемые для коммерческого использования. При выборе объекта они учитывают, прежде всего, перспективность места.

    То есть, анализируют, насколько в районе высок спрос на их услуги. Также учитывается трафик и общая стратегия развития бизнеса.

    Третья заслуживающая внимания категория покупателей и арендаторов представлена крупными компаниями, нацеленными на временный спрос. Это могут быть, например, предприятия, выпускающие и поставляющие товары для ремонта квартир: стройматериалы, мебель, окна, сантехнику.

    Они размещают в коммерческих помещениях на первых этажах новостроек магазинчики или шоу-румы с небольшим офисом для коммуникации с клиентами. Обычно такие компании выбирают помещения в домах, которые в числе первых вводились в эксплуатацию в крупных строящихся микрорайонах.

    Расчет заключается в том, что их товары будут покупать новоселы расположенных поблизости домов. Как правило, спрос на предлагаемые ими товары и услуги высок в первые годы после начала заселения новостроек, затем он падает, и бизнес перемещается в другой район.

    Поэтому такие предприниматели арендуют помещения в новостройках в среднем на пять-десять лет.

    Стоимость помещений под магазины

    Стоимость нежилых помещений на первых этажах формируется с учетом целого ряда факторов. Прежде всего, это район, расположение дома на территории квартала или микрорайона (а значит, и пешеходный трафик), потребности жителей, наличие конкурентов.

    Стоимость помещений, на которые есть спрос, сопоставима со стоимостью квартир. Например, цена 1 кв. м может составлять от 180 до 220 тыс. руб. На цены сильно влияет ликвидность объекта. По словам экспертов, ликвидные помещения продаются быстро и практически без торга, а вот менее ликвидные можно купить со скидкой или в рассрочку.

    Наиболее востребованы помещения от 50 до 120 кв. м, имеющие определенные технологические и конструктивные особенности. Труднее и дольше всего продаются помещения, имеющие неудобный вход, или располагающиеся в удаленной части жилого комплекса, на большом расстоянии от пешеходного трафика.

    На величину арендных ставок для расположенных на первых этажах помещений также влияет класс объекта и проходимость. Минимальные ставки составляют от 3 до 8 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Если говорить об усредненных затратах на аренду типовых нежилых помещений комфорт-класса в спальном районе, то это примерно 20–25 тыс. руб. в год за 1 кв. м.

    Выгодно ли вкладывать деньги в нежилые помещения на первом этаже

    Инвестиции в коммерческую недвижимость окупаются в два-три раза быстрее, чем в жилье, в среднем за семь – десять лет. Если купить ликвидный объект на старте строительства, то доходность от его аренды будет составлять 7–8% годовых. Кроме того, не следует забывать о доходе от продажи ликвидной площади в будущем.

    Эксперты считают, что для тех инвесторов, которые готовы рисковать и могут вложить в покупку помещения от 15 млн руб., коммерческая недвижимость является очень подходящим вариантом. И все же, инвестирование в коммерческие помещения имеет свои подводные камни.

    Прежде всего, чтобы зарабатывать на коммерческой недвижимости, нужен определенный опыт, в то время как вкладываться в жилую недвижимость может любой покупатель, даже если у него нет глубокого понимания этого рынка. Далее, на поиск арендаторов торговых площадей может уйти много времени.

    Дело в том, что спрос здесь всегда ниже предложения, а значит, существует жесткая конкуренция. Случается, что владельцу недвижимости приходится тратить дополнительные средства, чтобы выполнить какие-то пожелания клиента, например, сделать перепланировку помещения.

    Кроме того, рынок коммерческой недвижимости больше уязвим перед экономическими потрясениями, в отличие от рынка арендного жилья, которое всегда пользуется спросом. Наконец, не стоит забывать и о минимальном пороге входа на рынок коммерческой недвижимости, который всегда выше по сравнению с рынком жилья, хотя бы из-за большей площади помещений.

    Очевидно, что человек, который решил вкладывать деньги в коммерческую недвижимость, должен уметь просчитывать многие факторы наперед. Многие инвесторы, вкладывающие деньги в торговые помещения, не учитывают долгосрочные перспективы развития территории в рамках проекта ее комплексного освоения.

    Однако, это является большой ошибкой, так как через несколько лет улица, которая была главной в первые годы реализации проекта, становится второстепенной, а значит, менее проходной.

    Из-за этого уменьшаются пешеходные и автомобильные потоки, а значит, снижается ликвидность объекта, и падает уровень доходности.

    По мнению экспертов, на инвестиционную привлекательность коммерческих помещений на первых этажах, предназначенных для коммерческой деятельности, сильно влияет пешеходный трафик.

    И когда коммерческое помещение приобретается для последующей сдачи в аренду, нет никакой гарантии, что эта покупка будет удачной с точки зрения окупаемости.

    По статистике, в течение трех-пяти лет после введения новостройки в эксплуатацию, не менее 30% таких объектов остаются свободными.

    Ситуация на вторичном рынке мало отличается. Коммерческие помещения с менее удачным расположением часто подолгу остаются невостребованными, или же у них часто меняются арендаторы. Сегодня магазинам шаговой доступности трудно выдерживать конкуренцию с сетевыми супермаркетами, которые пользуются все большей популярностью у потребителей.

    Эксперты советуют: при наличии небольшого бюджета лучше инвестировать не в коммерческую недвижимость, а в жилую, хотя она и считается менее доходной. Если по какой-то причине инвестор решит продать помещение, то на квартиру он найдет покупателя намного быстрее, чем на коммерческую площадь, которую чаще предпочитают брать в аренду, чем покупать.

    Как показывает практика, восемь из десяти покупателей, которые хотят вложить деньги в недвижимость, отдают предпочтение все-таки жилью. Среди прочих причин такого выбора – страх повторения кризиса 2014 года, от которого рынок коммерческой недвижимости не опомнился до сих пор.

    Источник: //www.exocur.ru/zhilyie-pomeshheniya-ili-kommercheskie-v-kakuyu-nedvizhimost-vyigodnee-investirovat/

    Юр-консультант
    Добавить комментарий