Как быстро продать квартиру советы риэлтора

Как продать квартиру пошаговая инструкция

Как быстро продать квартиру советы риэлтора
Последнее обновление: 16-02-2019

Данная пошаговая инструкция поможет разобраться как продать квартиру быстро в 2019 году, обязательно ли прибегать к помощи риэлторов или можно ли все сделать самостоятельно. Также рассмотрим основные моменты касающиеся безопасности.

Для вашего удобства ниже представлено содержание. Вопросы, пожелания и уточнения пишите в х, постараюсь ответить и дополнить данную статью.

По какой цене продавать квартиру?

Первый шаг – это определиться по какой цене выставить на продажу квартиру.

Цена – это один из ключевых факторов который влияет на скорость продажи квартиры. Чем ниже поставите, тем быстрее продадите.

Важно понимать, чем дольше квартира продается, тем больше вы теряете денег в виде коммунальных платежей, налогов, упущенная прибыль в виде дохода от того же вклада, из-за переплаты по процентам за кредит (если есть).

Пример из личного опыта – квартиру продавал 10 месяцев и потерял много денег:

  1. Коммунальные платежи – в среднем 3 500 рублей/месяц = 35 000 рублей потерял.
  2. Налог на недвижимость – 4 000 рублей.
  3. Упущенная прибыль (грубый расчет) – 2 млн. руб. под 6% годовых = 100 000 рублей.
  4. Переплата по процентам (если у вас кредит или ипотека) – в моем случае порядка 250 000 рублей.

Итог: потери составили от 140 000 до 290 000 рублей – это не считая сколько времени и сил было потрачено на общение с людьми которые приходили смотреть квартиру.

Также будет полезно прочитать. Что выгоднее, сначала продать старую квартиру и взять ипотеку или наоборот?

Прежде чем назначать высокую цену, посчитайте в какие потери обойдется простой квартиры хотя бы 6 месяцев.

Способы как оценить стоимость квартиры перед продажей

  • Заказать оценку – услуга стоит несколько тысяч рублей. Есть смысл делать, если у вас не типовое жилье.
  • Посмотреть самостоятельно по чем продают в вашем районе и доме квартиры, поставить столько же. Важно! Квартиры должны быть похожи по параметрам: состояние, площадь, расположение и т.д.
  • Наберите в поиске “домофонд оценка квартиры” – увидите сервис с помощью которого можно посмотреть среднюю цену на квартиру в вашем доме на основе статистики объявлений.

Если в вашем районе квартиры стоят в среднем 2 млн.

рублей, то продать дороже можно только при условии что именно ваша квартира чем-то выделяется, имеет какое-то преимущество. Как правило это ее состояние, ремонт и уже потом сторона расположения, этаж.

Пример – плюсы и минусы моей квартиры.

  • 1-комнатная квартира на 2-м этаже – удобно для пенсионеров и семей с маленькими детьми
  • юго-восточная сторона с видом на пригорок с деревьями
  • летом не жарко и вдалеке от дороги, не смотришь в окна соседнего дома как в соседних домах
  • удобная планировка – комната и кухня большие, сан. узел раздельный и также большой
  • новый кирпичный дом
  • НО, огромный минус – частично сделан ремонт в комнатах и полностью нужно все менять в ванной

При всех своих достоинствах, отсутствие ремонта в сан. узле перевешивает плюсы. По деньгам ремонт обойдется в 60 000 – 100 000 рублей + несколько месяцев работы.

В итоге, при средней цене в 1 900 000 рублей, проще было скинуть 100-200 тысяч, чем тратить почти год и терять деньги на других расходах.

По данной ссылке стоимость каждого этапа ремонта квартиры https://moi-ipodom.ru/skolko-stoit-sdelat-remont-v-kvartire-s-chernovoj-otdelkoj.html

Важное уточнение – все эти расчеты нужны именно вам, чтобы понимать по какой цене будет выгодно продать квартиру и какую скидку сможете сделать. Если ваша квартира существенно выигрывает по своим параметра (ремонт, расположение) перед другими вариантами, то ставить цену ниже не стоит.

Изначально размещайте объявление о продаже выше той суммы которую насчитали, по мере того как к вам будут ходить на просмотры люди и станет ясно насколько квартира привлекательна – скорректируете объявление.

Как подготовить квартиру чтобы продать быстро и дорого?

Следующим шагом будет подготовка квартиры к продаже. Не важно, живете вы в ней, сдаете или стоит пустая.

3 простых совета. Что делать в первую очередь!

Совет №1 – Вещи нужно убрать по максимуму

Лучше достать их после просмотра, чем они будут отвлекать внимание и создадут ощущение захламленности квартиры у потенциальных покупателей. Самый показательный пример – это заставленный балкон, лоджия. Как правило данное пространство превращается в склад.

На фото ниже наглядный пример захламленной лоджии.

Конечно все понимают что после продажи квартиры все это будет убрано, но первое впечатление будет подпорчено.

Совет №2 – Все видимые недочеты исправить

Вымыть окна и сантехнику. Если есть плесень в ванной, то удалить. Обои подклеить. Замки должны открываться с первого раза без заеданий.

Казалось бы мелочи, но эти мелочи способны очень сильно повлиять на решения о покупке.

И вы даже не узнаете, когда не вымытое окно создало впечатление, что в квартире темно. Поэтому покупатель решил посмотреть другие варианты.

Вот так выглядела квартира после того как мы съехали и начали в ней делать ремонт. Понятно что показывать в таком состоянии не стоит.

После того как были удалены все обои, кухня немного преобразилась, но все равно было много вопросов. После нескольких месяцев показов решили все же обои поклеить.

Думаю если бы поклеили обои сразу, то продали квартиру быстрее. Также нужно было оставить старый кухонный гарнитур, чтобы не было совсем пусто.

Совет №3 – Приберитесь на лестничной площадке

Первое что бросается в глаза – это состояние подъезда. Одно дело когда заходите в светлый и чистый подъезд и совсем другое когда стены исписаны и горит одна тусклая лампочка. Замена лампы обойдется в 50-200 рублей, но может принести вам в 1000 раз больше при удачной продаже.

Пример из личного опыта.

Смотрели с супругой квартиру, ремонт был хороший, дорогой. Но пока поднимались по лестнице, то увидели исписанные стены, кучи мусора, сигнализацию на дверях.

Думаю понятно какой вывод мы сделали. Пошли смотреть квартиры дальше, в другом доме и районе.

Исписанные стены также можно закрасить за свой счет, договориться с управляющей компанией или ТСЖ. Банка краски обойдется в пару сотен рублей. Выше уже описал почему это выгоднее чем показывать все как есть.

В статье по ссылке описал еще 8 правил которые желательно соблюдать чтобы продать квартиру быстрее https://moi-ipodom.ru/kak-prodat-kvartiru-chast-2.html

На что обращают внимание при просмотре квартиры

Ниже перечислены основные моменты на которые смотрят, чем интересуются. На это же нужно обратить внимание и продавцам.

  1. Ванная комната – данное помещение требует больше всего времени и денег на ремонт. Если нет кафеля или его нужно менять, то это огромный минус. Тоже самое касается и сантехники, как минимум все нужно отмыть до блеска.
  2. Кухня – если оставляете гарнитур и бытовую технику, то это плюс так как занимает по расходам второе место при обустройстве жилья.
  3. Потолки, обои, полы – на это смотрят, но не так пристально + можно всегда замаскировать недостатки. Да, да – именно замаскировать, в дальнейшем все равно переделают под себя.
  4. Планировка, расположение и инфраструктура – вытянутые, неудобные комнаты; маленькая кухня; совмещенные комната и кухня; узкий коридор; окна выходят на север и в квартире темно; расположение рядом с шумной дорогой и т.п. Все это также влияет на принятие решения.Вариантов как это исправить не особо много: сделать перепланировку, разместить мебель так чтобы компенсировать недостатки, не показывать квартиру днем.
  5. Готовность квартиры к продаже – документы, оплаченная коммуналка, выписанные жильцы. Все это будет отдельным плюсом, покажет вас как ответственного продавца и вызовет больше доверия, для многих имеет важное значение.

Для кого-то решающим является хороший ремонт и не важно расположение дома. Для кого-то главное – это планировка квартиры, а ремонт все равно будут делать под себя. Хотя таких покупателей существенно меньше.

Примеры:

  • Так как квартира на втором этаже, то ходили в основном пожилые люди. Но как только видели что в ванной нужен ремонт, то либо начинали сильно скидывать цену, либо просто уходили подумать.
  • Очень много вопросов по документам задавали покупатели которые в итоге и приобрели квартиру. Как выяснилось, один раз они уже обожглись при покупке.
  • Кухонные гарнитур продал сразу, но как выяснилось в дальнейшем, было бы лучше оставить. Во-первых: пустая кухня смотрится намного меньше; во-вторых: многие на первое время были бы не против купить уже обустроенную квартиру.

Все выше описанные факторы влияют на цену. Либо она будет соответствовать квартире, либо будите долго искать покупателя.

Как лучше продавать квартиру, самостоятельно или с помощью риэлтора?

Следующий шаг – это определиться как вы будите продавать.

2 варианта:

  1. делать все самостоятельно
  2. заплатить деньги риэлтору, агентству недвижимости

Если решили продавать сами, то важно понимать что придется тратить время на показы, ездить по вечерам, как правило в час пик. Если все еще живете в квартире, то это намного упрощает процесс, но обязательно нужно привести все в порядок.

Если решили воспользоваться услугами риэлтора, то выбирать нужно очень внимательно кому отдаете ключи так как способов манипулировать достаточно много (об этом расскажу дальше). От этого человека будет зависеть продадите квартиру быстро и без проблем в дальнейшем, или потратите время и деньги впустую.

Пример №1 – зачем нужны риэлторы и сколько можно сэкономить без них

Квартиру продавал пустую, в ней уже никто не жил. Показывал сам, так как был интересен новый опыт.

  • Затрачиваемое время: дорога туда-обратно 1.5 часа (если без пробок) + показ в среднем 10 минут.
  • Количество поездок за 6 месяцев: минимум 20 (скорее всего больше).
  • Суммарно потрачено времени: минимум 33 часа.
  • Расходы в пересчете на деньги при ставке за час 300 рублей составят около 10 000 рублей.

Риэлторы предлагали за свои услуги от 30 000 до 50 000 рублей, но это включая рекламу и сопровождение сделки, хотя по срокам продажи никаких гарантий не дают. Рекламу размещают на общедоступных сайтах.

Пример №2 – договор заключили, а толку никакого

Одни из риэлторов предложили нам заключить договор. Суть в следующем – они организуют ярмарку квартир и показывают покупателям наш вариант (вместе с другими вариантами). Если кто-то решит купить квартиру, то мы платим фиксированную сумму, а если покупатель до определенного числа не найден, то ничего не платим.

Вроде бы условия неплохие, по крайней мере на фоне предложений от других риэлтеров. Мы согласились, показали квартиру. И решили подписать договор на 2 месяца.

Вот тут самое интересное:

  1. По телефону называли одну сумму за услуги, а в договоре она была выше на 5 тысяч рублей.
  2. Сумма за услуги бралась в зависимости от стоимости квартиры. Работа делается одинаковая. Мне, как покупателя, понятно, когда цена зависит от сложности сделки, но никак не от стоимости квартиры.
  3. Риэлтор сделала фото квартиры, но на всякий случай договорились что вечером скину ей еще другие + фото документов. Так как день был насыщенный, то вечером и на следующий день фото переслать не смог. Стало интересно, а позвонит ли риэлтор узнать как дела. Собственно, за те два месяца на которые был заключен договор, ни одного звонка не было. Скорее всего наш вариант был не самый простой для продажи ввиду необходимости ремонта, поэтому тратить на нас силы просто не стали.

Источник: https://moi-ipodom.ru/watch-live-instrukciya-kak-prodat-kvartiru.html

Как срочно продать свою квартиру: 6 главных правил

Как быстро продать квартиру советы риэлтора

Продажа квартиры — дело не простое и не терпящее спешки. Но иногда нужно продать свою жилплощадь как можно быстрее, например, когда деньги нужны для покупки другой недвижимости. 

В этом случае стоит прибегнуть к ряду хитростей, помогающих побыстрее организовать сделку. Итак, как же все-таки срочно продать квартиру?

Подготовка документов для продажи квартиры

Полностью готовые документы — залог быстрой продажи квартиры. В случае, если найдется покупатель, которому также срочно нужно приобрести недвижимость, наличие всех необходимых бумаг позволит начать сделку купли-продажи хоть в тот же день.

  • Кадастровый паспорт. Этот документ заказывается в БТИ. Он содержит сведения об инвентарной стоимости квартиры, ее «комплектации» и сведения о доме в целом. Срок годности — 5 лет.
  • Технический паспорт. В нем описаны технические характеристики квартиры, дан план с указанием всех размеров. Срок эксплуатации техпаспорта — 5 лет. Проследите наличие в нем экспликации с поэтажной разметкой: если покупатель оформляет кредит на покупку, этот план обязательно понадобится.
  • Справка из Росреестра об отсутствии обременений и арестов на квартире. Справка годна в течение 1 месяца.
  • Справка из ЖЭУ о составе семьи. Она нужна, чтобы покупатель убедился, что на жилплощади не прописаны лишние люди. В идеале, если в квартире зарегистрированы только собственники.
  • Разрешение на перепланировку. Если квартира перестраивалась, то перепланировка должна быть узаконена. Без этого документа возникнут проблемы с БТИ при оформлении права собственности.
  • Согласие супруги или супруга на проведение сделки. Оформляется у нотариуса, срока окончания действия не имеет.
  • Разрешение органа опеки и попечительства, если в сделке участвуют несовершеннолетние либо недееспособные граждане.
  • Свидетельство о праве на квартиру. Следует проследить, чтобы в свидетельстве не было указано никаких обременений. Если таковые уже сняты (например, выплачена ипотека), то нужно обновить документ.
  • Документ, дающий право на владение квартирой. Это может быть договор купли-продажи, приватизации, дарения, свидетельство о вступлении в наследование и т.д. Словом, это тот документ, по которому собственник оформлял себе свидетельство.
  • Паспорта продавца и всех собственников.
  • Согласие сособственников, если продается комната в квартире с общей долевой собственностью.
  • Оценка квартиры для определения ее рыночной стоимости. Это делает независимый эксперт.

В ходе оформления договора могут понадобится и другие документы, но этот базовый пакет иметь необходимо еще до момента старта продаж.

Даже самой красивой квартире требуется определенная подготовка, чтобы она могла быстро очаровать покупателя. Для этого понадобится:

  • произвести небольшой косметический ремонт, где это необходимо: подклеить обои, побелить потолок, залить ванную, отмыть кухонный гарнитур, приделать плинтуса и т.д.;
  • спрятать или ликвидировать изъяны квартиры, например, порванный линолеум или дыру в обоях;
  • покрасить деревянные окна или вовсе заменить их на пластиковые стеклопакеты;
  • обновить часть сантехники;
  • спрятать электрические провода, проведя, к примеру, кабель-каналы;
  • позаботиться о внешнем виде прихожей: спрятать большую часть одежды и обуви, подремонтировать при необходимости дверь, убрать громоздкие вещи с пути и т.д.;
  • навести во всех комнатах порядок, вывести все лишнее, но при этом оставить немного мебели и вещей — добиться эффекта, чтобы квартира выглядела убранной, но не пустой.

Кроме того, следует вывести на первый план достоинства квартиры: например, шкаф-купе, навороченный кухонный гарнитур, недавно сделанный евроремонт, и при разговоре с потенциальным покупателем обязательно обратить на это внимание.

Как срочно продать квартиру?

Куда дать рекламу?

Чем больше людей услышат о том, что продается квартира, тем больше желающих будет ее посмотреть.

Основные рекламные источники

  • городские газеты — частные объявления это самый популярный способ, при этом довольно эффективный: масса людей продает и покупает недвижимость, пользуясь СМИ;
  • сайт Авито — это крупнейшая рекламная онлайн-площадка, давать на ней объявление обязательно; на сайте можно подробно описать квартиру, приложить качественные фото;
  • городские онлайн доски объявлений — таких много в любом мало-мальски большом городе, пренебрегать ими не стоит;
  • социальные сети — можно начать с банального: поместить у самого себя в новостях сообщение о продаже квартиры, также нелишним будет подыскать местные доски объявлений, новостные сайты и группы типа «Продам / куплю недвижимость в Москве»;
  • расклейка объявлений — трудоемкий, не всегда эффективный способ, потому что рассчитан на «холодную» аудиторию, однако в некоторых случаях может «выстрелить» и пренебрегать им не стоит.

Обращаться на телевидение или радио смысла нет никакого. При продаже квартир эти каналы рекламы малоэффективны.

Как выбрать риэлтора?

Еще один способ ускорить продажи — обратиться в профессиональное риэлторское агентство.

Преимущества и недостатки риэлторской помощи

Риэлторы полностью проводят рекламную компанию и привлекают покупателей. Продавцу остается только обеспечить клиентам доступ в помещение для осмотра.

Помощь в подготовке документов и оформлении договора купли-продажи. Риэлторы хорошо решают типовые ситуации, однако при проведении нестандартной сделки лучше обратиться к профессиональным юристам.

Вместе с тем обращение к риэлтору имеет свои минусы:

  • Высокие комиссионные — придется заплатить не менее 50 тысяч рублей за продажу одной квартиры. Некоторые работают за процент от сделки.
  • Ограниченность в дальнейшем проведении рекламной кампании. Некоторые агенства требуют, чтобы продавец перестал самостоятельно искать покупателей и работал только через них.
  • Необходимость постоянно контролировать сделку, чтобы не допустить обмана.

Таким образом, прибегать или нет к услугам риэлтора — дело каждого продавца.

На что необходимо обратить внимание при выборе риэлтора?

В целом, при выборе хорошего посредника надо обращать внимание:

  • на наличие разрешения ведения бизнеса по оказанию консультационных услуг населению;
  • на наличие офиса и его оформление;
  • на речь и поведение риэлтора — иногда проскользнувшие словечки или действия выдают непрофессионала;
  • на отзывы других клиентов.

Стоит особое внимание уделить составлению договора с риэлтором. Нужно указать его вознаграждение, срок исполнения обязательств, условия расторжения сделки и т.д.

Следует также решить, из чьего кармана оплачивается оформление дополнительных справок и документов. Обычно это ложится на плечи клиента, но которые риэлторы приобретают нужные бумаги за свой счет.

Составление предварительного договора купли-продажи квартиры

Как быстрее продать квартиру: полезные советы

Правильное поведение при разговоре с потенциальным покупателем — залог быстрой и успешной продажи квартиры. Несколько советов профессиональных риэлторов, позволяющих побыстрее добиться от клиента желаемого:

  • Покажите, что вы согласны на торг. В объявлении укажите завышенную цену и будьте готовы сбросить кругленькую сумму при согласовании цены. Однако заложите обязательное условие предоставления скидки: решение нужно принять в течение 2 дней, потом скидка «сгорает».
  • Предложите что-то в качестве бонуса. Например, это может быть какая-то мебель, не нужна продавцу. Хорошим тоном считается оставлять в квартире кухонный гарнитур и сантехнику. Можно обратить внимание на их отличное состояние. Некоторые ухитряются продавать квартиры с предоплаченной на несколько месяцев квартплатой — так покупатели смогут немало сэкономить на оплате «коммуналки».
  • Обратите внимание на ремонт. Даже если он был сделан давно, то все равно следует то, что было отремонтировано и еще долго не будет нуждаться в обновлении.
  • Намекните, что у вас уже есть покупатель. Но не перестарайтесь! Если клиент ищет предлог, чтобы отказаться от приобретения не понравившейся ему квартиры, то он им непременно воспользуется по типу: «Раз у вас есть покупатель, продавайте ему, мне ваши условия не подходят».
  • Покажите, что вы готовы сотрудничать, войдите в положение покупателя. Например, он не знает, где можно оформить выгодную ипотеку — помогите ему найти нужную информацию. Чем быстрее он получит необходимые денежные средства, тем быстрее купить вашу старую квартиру.
  • Ставьте конкретные сроки. Не следует, чтобы клиент уходил со словами: «Я подумаю», нужно обговорить конечную дату, когда покупатель либо согласится на сделку, либо откажется.

Составление предварительного договора купли-продажи квартиры

Для быстрой продажи квартиры и подстраховки от возможного отказа необходимо заключить с покупателем предварительный договор купли-продажи. В соответствии с ним надо будет принять задаток на квартиру.

Наличие задатка гарантирует заключение полноценного договора, так как при срыве сделки покупателем он потеряет задаток, при срыве сделки продавцом он должен будет вернуть полученную сумму в двойном размере.

Среди прочих условий в договор необходимо включить пункт, ставящий конечную дату исполнения обязательств. Если нужно продать квартиру срочно, то срок ставить нужно сжатый.

Обычно 1 месяца хватает, чтобы пройти путь от предварительного договора к полноценному. В случае, если покупатель сорвет сделку, то у продавца будет время, чтобы подыскать новых клиентов.

Как быстро продать квартиру — советы профессионального риэлтора:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/prodazha-kvartiry/kak-srochno-prodat-svoyu-kvartiru-6-glavny-h-pravil.html

Как быстро продать квартиру: советы риэлтора

Как быстро продать квартиру советы риэлтора

Перед тем, как подать объявление о продаже, вам необходимо оценить свою недвижимость с позиции покупателя: как она может быть использована, как сложно провести сделку купли-продажи и объективна ли цена.

Кому вы можете продать квартиру

В зависимости от условий расположения объекта он может быть презентован как:

  • Жилая недвижимость. Сюда относятся стандартные квартиры первичного и вторичного рынка, как правило, большой площади (от 2 комнат) и расположенные в спальных районах. Покупается она для личного проживания частными лицами. Для покупателя в такой квартире важны факторы, которые они не смогут изменить: общая площадь, состояние подъезда, инфраструктура и соседи. Уровень ремонта такой квартиры влияет на цену, но очень большое количество покупателей потенциально готовы сделать собственный дизайн и, если денег на косметику нет, вам достаточно, чтобы помещение просто выглядело опрятным.
  • Коммерческая недвижимость. Квартиры в центре города или в крупных спальных районах, расположенные на первых этажах с выходом окон на проезжую часть или во двор могут быть проданы для перевода в нежилой фонд (под магазины, офисы, мастерские по предоставлению бытовых услуг, стоматологические кабинеты). Главным фактором при выборе такого помещения для покупателя является расположение и количество потенциальных клиентов поблизости. Ремонт на таком объекте не требуется, поскольку все равно покупатель будет выполнять перепланировку.
  • Жилая недвижимость для коммерческого использования. Сюда, как правило, относятся однокомнатные квартиры в спальных районах или центре города, которые приобретаются покупателем для последующей сдачи в аренду. Основным требованием покупателя к таким объектам является чистый и опрятный вид (косметический ремонт) и доступная стоимость. Также плюсом при такой продаже будет, если вместе с помещением идет комплект мебели и бытовой техники.

Подготовка необходимых документов

На скорость продажи влияет готовность документов на квартиру. В идеале вы должны обеспечить следующее:

  • У квартиры должен быть один собственник. Чем меньше привлеченных лиц, тем проще оформление документов.
  • Недвижимость необходимо приватизировать. Неприватизированную квартиру по закону продать невозможно, поэтому решением вопроса необходимо заниматься в любом случае. Если приватизацию выполнить не получается, могут применяться более сложные и длительные схемы обмена.
  • Не должно быть коммунальных задолженностей. Чтоб быстро продать квартиру, на момент сделки у вас не должно быть неоплаченных счетов менее чем за один — два месяца.
  • Желательно отсутствие прописанных, в особенности несовершеннолетних детей, служащих срочной службы, лиц, отбывающих срок заключения, а также инвалидов.
  • Квартира, по возможности, не должна находиться в ипотеке, хотя такие объекты тоже продаются.

Если ваша ситуация предполагает наличие вышеназванных факторов, вам необходимо начать устранение этих проблем уже на стадии принятия решения о продаже.

Непосредственно для заключения сделки вам потребуется такой перечень документов:

  • Официальный документ о праве собственности. Без его наличия вы не сможете начать продажу квартиры.
  • Справка об отсутствии прописанных. Если прописанные не являются лицами, подпадающими под социальную защиту, быстро выписаться вы сможете и после получения задатка.
  • Справки об отсутствии коммунальных задолженностей. Получаются непосредственно перед заключением договора.
  • Нотариальное разрешение супруга. Можно выполнить заранее, поскольку оно бессрочно.

Квартиры с проблемными документами категорически не интересуют покупателей, которые приобретают недвижимость под сдачу в аренду.

Также, чтобы такой квартирой заинтересовались для личного проживания, она должна быть уж очень хорошей или выгодной.

Если же квартира позиционируется как коммерческая, отсутствие готовых документов не слишком влияет на решение покупателя, поскольку он зачастую работает со своими риэлторами и юристами, знающими как оформить сделку безопасно и быстро.

Если объект попадает под категорию коммерческой недвижимости, и вы не проживаете в нем в период продажи, вы также можете сразу перевести помещение в нежилой фонд. Это, к слову, наиболее эффективный вариант того, как выгодно продать квартиру на первом этаже, поскольку для жилья такие объекты наименее привлекательны.

Способы определения стоимости квартиры

Планируя как продать квартиру быстро и выгодно, многие совершают ошибку, ориентируясь при установке цены на собственные потребности. Если цена установлена не объективно, вы можете либо продешевить, либо оттолкнуть реальных покупателей. Для анализа актуального рынка воспользуйтесь следующими методами:

  • Изучите объявления о продаже похожих квартир в вашем районе. Установите среднюю стоимость.
  • Посмотрите сколько существует похожих объявлений и как эти квартиры продаются. Если эти объекты уже в продаже более полугода, значит их цена завышена и вам необходимо снизить планку.
  • Воспользуйтесь услугами риэлторов, которые совершенно бесплатно скажут вам сколько примерно может стоить именно ваша квартира. Для этого можно просто зайти в ближайшее агентство и поговорить.
  • Поставьте свою квартиру по завышенной цене (до 5 тысяч долларов наценки) с пометкой «возможен торг» и проанализируйте количество откликов по вашему объявлению. Если длительное время их нет или вами интересуются только риэлторы, не предлагая назначить показы, можете постепенно снижать цену.

Реклама и создание объявлений

На практике существует несколько способов выставить квартиру на продажу:

  • Объявления в интернете на досках (avito.ru, mamadu.ru, flado.ru, enito.ru, rekdos.ru, olx.ua, ria.com) — самый эффективный способ быстро распространить информацию о продаже, поскольку объявление увидят не только покупатели, но также агентства недвижимости и частные маклеры. Последние быстро распространят рекламу и приведут покупателей на первые показы. Публикуя объявление в сети, обязательно сделайте фотографии вашей квартиры (до 10 штук), представив на них следующую информацию: план квартиры (берется из ее техпаспорта), общий вид каждой комнаты, вид из окна, вид санузла, вид электрической проводки, вид систем отопления и водоснабжения.
  • Объявления в газете — этот тип объявлений часто выбирается, когда важен вопрос как быстро продать квартиру самому без посредников. Однако, потенциальными клиентами по таким объявлениям часто являются люди в возрасте, которые привыкли сомневаться во всем и это может затянуть сделку.
  • Работа через риэлтора — это лучший вариант того, как быстро и дорого продать квартиру, при этом грамотный риэлтор сам выполнит за вас подготовку документов и рекламу объекта.
  • Рекламный баннер — наилучший вариант для продажи квартиры под коммерческую недвижимость. Все что вам необходимо это повесить на окнах объекта баннер с номером телефона и словом «Продам» и уже на следующий день ваша недвижимость будет во всех базах риэлторов.
  • Поиск покупателя через знакомых — самый долгий и неэффективный способ и на него не стоит полагаться.

Текст объявления о продаже квартиры должен содержать достоверные данные, предоставляющие информацию, достаточную для понимания ценности объекта. Сюда относятся:

  • Общая площадь квартиры и отдельных комнат;
  • Тип, год постройки, этажность дома и этаж объекта;
  • Название улицы и инфраструктура района (наличие транспортных линий, магазинов, детских садов, школ, больниц);
  • Состояние квартиры (жилое, нежилое, уровень ремонта), а также куда выходят окна;
  • Перечисление преимуществ (наличие коммунальных счетчиков, ПВХ окон, новой электрической проводки, автономного отопления или водоснабжения, мебели, бытовой техники).

Правильное проведение показов

После распространения информации о продаже, вам последуют звонки с предложениями провести показ. Тут важно правильно подготовить помещение и определить тактику ведения торгов.

Подготовка помещения к просмотру

В перечень того, что сделать чтобы быстрее продать квартиру и при этом сэкономить собственное время и силы входит следующее:

  • Назначайте все просмотры максимально на один ближайший день с интервалом в один — два часа. Если покупатели случайно пересекутся, это даже плюс.
  • Помните, вы можете проводить показы, пока не получен задаток. Не бойтесь, в первый же день после просмотра задаток вам не дадут и, проводя показ следующему покупателю, вы будете абсолютно честны с предшествующими.
  • Не отказывайтесь проводить показы в вечернее время и выходные.

Чтобы помещение выглядело более располагающим к покупке, особенно если квартира продается для жилья или аренды, вы можете прибегнуть к следующим мерам:

  • Генеральная уборка. Желательно накануне постирайте домашний текстиль, чтобы он хорошо выглядел и пах свежестью. Уберите вещи в шкафы, протрите пыль и помойте пол, посуду и окна.
  • Создайте ощущение уюта. За час до показа хорошо проветрите помещение. Откройте все шторы, сделав комнаты максимально светлыми, при необходимости включите везде свет. В санузлах используйте освежители. Включите легкую приятную музыку.
  • Попросите свою семью пойти на время показа на прогулку или съездить в гости. Если у вас есть собака, ее лучше вывести погулять, а вот коты, особенно породистые, располагающе воздействуют на покупателей.
  • Заплатите уборщице подъезда за дополнительную уборку лестничной клетки и лифта перед днем просмотра.

Под видом показа квартиры к вам могут прийти риэлторы, один из которых будет изображать покупателя или его представителя. Это делается для того, чтобы сделать дополнительные фото и воочию оценить ваш объект.

Отличить таких псевдопокупателей легко — они смотрят все очень быстро.

Если вы распознали таких, спросите их напрямую, и, чувствуя себя несколько виноватыми за подлог, они непременно помогут вам полезными советами как правильно продать квартиру.

Ведение торгов и переговоров с покупателями

Иногда ответ на вопрос как можно быстро продать квартиру, заключается в умении правильно уступить покупателю. Чтобы это не слишком ударило по вашему карману необходимо выполнить следующее:

  • Прежде всего, заранее договоритесь со своими совладельцами квартиры какую сумму вы можете уступить.
  • Если клиентов привел к вам риэлтор, переговорите с ним в телефонном режиме перед показом, чтобы узнать какую наценку он поставил, сколько вы вместе сможете уступить в случае заинтересованности клиента. Большинство риэлторов готовы получить меньше, но быстрее, чем ждать более выгодного предложения. Озвучьте ему минимальную сумму, которая нужна вам «на руки».
  • Не сбрасывайте слишком много. Стандартный шаг 500 долларов.
  • При ведении торгов, сразу уточните, кто оплачивает нотариуса, риэлтора, банковскую ячейку и другие моменты оформления сделки, чтобы не оказалось, что реальная сумма, полученная вами по итогу, ниже требуемой.
  • Если продаете квартиру самостоятельно, перед получением задатка договоритесь о способе оформления сделки, поскольку возникшие позже разногласия могут затянуть продажу.

Общие советы по быстрой продаже квартиры

Помимо названного выше, следует знать, что делают чтобы быстрее продать квартиру сами риэлторы:

  • Регулярно обновляйте свои объявления о продаже. Они всегда должны быть на виду.
  • Публикуйте ссылки на объявления в социальных сетях.
  • Не отказывайтесь от сотрудничества с посредниками. Даже сами риэлторы, ради успешного заключения сделки идут на компромисс и сотрудничают с другими посредниками.
  • Не скрывайте недостатки квартиры, но позиционируйте их как легко решаемую проблему. К примеру, если стояки водоснабжения требуют замены, сразу говорите покупателю о них при просмотре, при этом, предлагая номер телефона знакомого мастера, который сделает все за минимальную цену.

Существуют определенные категории сделок, которые не будут быстрыми, но иногда являются единственными вариантами продать неликвидную квартиру:

  • Продажа по ипотеке. В этом случае ценность квартиры вам потребуется доказать не только покупателю, но и банку.
  • Сделка с участием средств материнского капитала и других социальных выплат. Поскольку речь тут идет о получении денег из бюджета, заключение сделки может растянуться до целого года.

Иногда выбирая варианты как быстро продать квартиру, советы риэлтора остаются без внимания, что становится причиной длительных поисков клиентов и серьезного снижения итоговой стоимости объекта. А потому, не ленитесь приложить немного усилий в начале пути, чтобы не упустить выгодную сделку.

Источник: https://ardma.ru/kak/428-kak-bystro-prodat-kvartiru-sovety-rieltora

Как продать квартиру

Как быстро продать квартиру советы риэлтора

В вопросе продажи квартиры понятия «быстро» и «выгодно» оказываются в конфликтации. Сроки реализации имущества во многом зависят от состояния недвижимости. Чтобы быстро продать квартиру, нужно составить правильно объявление и установить справедливую цену.

11 советов риэлтора, чтобы быстро и выгодно продать квартиру или дом

1. Первым делом нужно определить цель реализации имущества. Одно дело, если речь идет о переезде в более просторную квартиру или за город.

Тогда можно установить желаемую цену за недвижимость и подождать несколько месяцев, пока не появится покупатель. И совершенно другое дело, если деньги нужны срочно для оплаты образования, лечения или инвестирования.

Если сроки реализации поджимают, то цену придется установить ниже рыночной.

2. В объявлении следует сразу прописать недостатки объекта. Например, если в квартире сидячая ванна, то утаивать это не стоит. Иначе потенциальные покупатели, разочаровавшись, будут негативно воспринимать объект в целом.

3. Также нельзя умалчивать о состоянии подъезда. Потенциальный клиент должен знать, что его ждет непрезентабельный подъезд, иначе он уже с порога начнет испытывать дискомфорт. Если есть возможность, попросите уборщицу привести подъезд в порядок.

4. Перед тем, как выставлять квартиру на продажу, стоит вывезти из нее старую мебель. Конечно, не все люди обладают абстрактным мышлением и могут представить будущий дизайн, но заставленное помещение визуально кажется меньшим. Поэтому от «стенок» и шкафов лучше избавиться.

5. Чистая, убранная квартира по статистике продается быстрее. Тщательно вымытые окна, натертые до блеска кафель и краны только дополняют общую картину.

6. Не стоит недооценивать психологическое воздействие. Перед приходом покупателя следует создать в квартире уютную атмосферу. Можно заварить свежемолотый кофе или ароматный чай. Помещение наполнится умиротворяющими запахами, а у клиента поднимется настроение.

7. Следует заранее выбрать подходящее время суток для показа помещения. Если квартира находится не на солнечной стороне или вид из окна не презентабельный, то лучше приглашать покупателей в полдень.

8. Желательно выставлять объявление о продаже имущества в разгар сезона, то есть с 15 сентября. Этот фактор не действует на элитную недвижимость.

9. Юридические вопросы следует решить заранее. На момент подачи объявления в квартире не должны числиться зарегистрированные жильцы. Проблемы с наследниками и несовершеннолетними детьми только осложняют проведение сделки. Если в помещении проводилась перепланировка, то ее нужно оформить законно.

10. Вся документация на имущество должна быть подготовлена заранее.

11. Все денежные вопросы нужно прописать в предварительном договоре: точную сумму сделки, задаток и сроки полной оплаты стоимости квартиры покупателем.

Как правильно написать объявление о продаже недвижимости

Грамотно составленный текст может значительно ускорить процесс реализации. Далее представлены несколько советов по его оформлению.

  • Структура включает в себя заголовок, основной текст и концовку.
  • Заголовок должен быть кратким, понятным и интригующим. На объявление под названием «О! Вот это цена!» быстрее обратят внимание, чем на «Срочно!!! Нельзя пройти мимо».
  • Основной текст должен содержать максимум информации. Покупатель должен понимать что, где и по какой цене продается, а также к кому (собственнику или риелтору) и когда можно обращаться с вопросами.
  • Текст нужно разделить на абзацы и каждый начинать с тематического подзаголовка: квартира, адрес, ремонт, планировка, цена.
  • Вся информация должна подаваться четко и конкретно. Поэтому вместо фразы «хорошая транспортная развязка», следует написать «10 минут до ст. м. «Спортивная».
  • У периодических издании и интернет-ресурсов разные требования к длине объявления. Следует подготовить минимум три варианта: короткое (на пару строк), среднее (до 500 символов) и большое (около 1500 символов).
  • Концовка состоит из двух частей. Первая – это призыв к действию. Например, «Встречайте Новый Год в НОВОЙ квартире». Вторая – контактная информация продавца и времени для совершения звонков.

Примеры объявлений о продаже квартиры

1. Шаблоны объявлений с отрывными листочками в word

Скачать шаблон в word (2 объявления на листе формата А4) Скачать шаблон в word (3 объявления на листе формата А4) Скачать шаблон в word (4 объявления на листе формата А4) Скачать шаблон в word (3 объявления с фото и отрывными листочками)

2. Образец листовки для раздачи или расклейки

Схемы, которые используют мошенники

Все популярные схемы «развода» уже хорошо известны. Тем ни менее, доверчивые граждане попадаются на уловки мошенников. Рассмотрим детальнее самые распространение схемы и варианты решения проблемы.

Схема 1. Отчуждение имущества по договору купли-продажи

Злоумышленники заключают договора с пенсионерами, людьми с наркотической, алкогольной зависимостью, которые не могут нести ответственность за совершенные действия.

Такие объекты проводят через несколько сделок купли-продажи с минимальной маржой, а потом предлагают реальному покупателю.

Если выяснится, что первоначального собственника принудили к заключению сделки, то последующие договора будут признаны недействительными.

Как быть? Покупателя должны насторожить короткие сроки (менее года) между сделками и большой дисконт.

Схема 2. Сокрытие наследников

Сделки с наследуемыми квартирами являются самыми рискованными. Первая проблема – это, как и в предыдущем случае, совершение сделки с психологически невменяемым человеком. Вторая проблема – это появление родственников, которых «обделили» при наследовании, например, незаконнорожденный ребенок.

По закону наследник должен в течение полугода вступить в свои права и оформить долю нотариально. Но он может и фактически вступить в наследство, воспользовавшись наследуемой массой. Для этого достаточно сделать ремонт в квартире или использовать какую-то из вещей покойного. Тогда в судебном порядке по истечению полугода он сможет оспорить сделку.

Как быть? Вызвать подозрения должно завещание, оформленное на близких родственников или посторонних граждан. Наследники первой очереди и так вступят в свои права по закону. За сделками с посторонними лицами может скрываться принуждение к подписанию завещания.

Схема 3. Сделки по доверенности

На момент продажи квартиры собственник может находиться за границей. В таком случае для заключения сделки он должен составить доверенность на риелтора. Однако мошенники могут использовать отозванные документы или доверенности на умерших лиц.

Как быть? На момент подписания и регистрации договора нужно обязательно видеть собственника.

Во всех описанных схемах есть одна общая черта – низкая цена на недвижимость. Конечно, продавец может снизить цену, но демпинг более 20% от рыночной стоимости должен насторожить потенциального покупателя.

Продажа квартиры через риэлтора — что надо знать

Подача объекта на рынок – это важны этап в заключении сделки. Ведь нужно, чтобы о недвижимости узнало как можно больше потенциальных покупателей. Выполнение этой задачи лучше доверить профессиональному риелтору.

Он выступает посредником между продавцом и покупателем.

В частности, покупателю риелтор помогает оформить договор купли-продажи, получить экспертную оценку, справку о количестве зарегистрированных лиц, если нужно, поможет «выписать» членов семьи с жилплощади.

Нужно помнить, что риелтор работает только на себя, поэтому он заинтересован в заключении сделки на любых условиях. Даже если они не приемлемы для клиента.

Риелтор не всегда имеет в наличии нужный клиенту объект. Ему приходится показывать все подряд объекты потому что, соответствующих по требованиям клиента квартир просто нет в продаже. Или другой вариант, клиенту специально показывают один нужный объект и еще пару не подходящих. Такая тактика вызывает доверие и акцентирует внимание на нужном риелтору объекте.

В процессе переговоров продавца и покупателя держат на дистанции. Прямой контакт осуществляется только на сделке. Поэтому посредники не допускают ее переноса. В 90% случаях это заканчивается отказом от услуг.

Через риелтора можно воспользоваться услугами смежных специалистов. Однако клиенту придется заплатить на 30% дороже рыночной стоимости таких услуг. Поэтому нотариуса и оценщика лучше выбирать самостоятельно.

Шаг 1. Сформировать справедливую цену на квартиру

Необязательно пользоваться услугами посредников. Продавцы могут самостоятельно подготовить и выставить объект на продажу.

На стоимость имущества влияет масса факторов: от количества комнат и площади помещения до района расположения и инфраструктуры. Чтобы установить справедливую цену, нужно проанализировать цены на аналогичные квартиры в регионе.

При этом нужно учитывать такие нюансы:

  • Самым большим спросом на рынке пользуются изолированные однокомнатные квартиры.
  • Кухни площадью менее 7 кв.м. считаются устаревшими и понижают спрос на жилье.
  • Квартиры, расположенные на первом и последнем этаже, стоят на 10% дешевле.
  • Жилье в кирпичном доме ценится выше, чем в каменном или панельном.
  • Наличие застекленного балкона является основанием для поднятия цены на 5%. А вот косметический ремонт в домах старой постройки (более 20 лет) может только ускорить продажу, но не увеличить стоимость.
  • Если квартира расположена в ухоженном дворе на закрытой территории, рядом со спортплощадкой и парковкой, то шансы ее быстрой реализации только увеличиваются.

По статистике объект, на который установлена справедливая цена, продается за 2-3 недели.

Шаг 2. Подготовить и опубликовать объявление

Кроме публикации объявления на интернет-ресурсах, не лишним будет также проиформировать своих близких, коллег и родственников. Возможно, у них есть знакомые, которые ищут жилье для покупки.

Шаг 3. Подготовиться к переговорам

Основная задача продавца – быстрее заключить договор и получить деньги, а покупателя – снизить цену и как можно скорее въехать в новую квартиру. На этапе переговоров можно обсудить все нюансы. Например, если клиент просит скидку можно в качестве встречного предложения оставить какую-то мебель или технику и попросить полный расчет в течение трех дней.

Шаг 4. Заключение предварительного договора

Покупатель вносит аванс (2-3% от стоимости) в качестве гарантии совершения сделки. Продавец обязуется реализовать имущество по указанной цене и в определенный срок. Если покупатель откажется от сделки, то внесенные им деньги не возвращаются. Если продавец откажется от сделки, то он обязан будет вернуть средства. Это плата за моральную компенсацию.

Шаг 5. Окончательный расчет

После подписания предварительного соглашения можно собирать справки об отсутствии задолженности. Эти документы, а также свидетельство о госрегистрации квартиры, домовая книга, договор задатка потребуется для оформления договора купли-продажи.

Он составляется в трех экземплярах: по одному остается у сторон сделки, а третий передается в регистрирующий орган.

Сначала стороны подписывают договор, затем продавец отдает расписку о получении средств в счет продажи квартиры после чего документы передаются на регистрацию права собственности.

Способы продажи недвижимости в кризис

На фоне инфляции реальные доходы граждан снижаются, покупательная способность падает, а предложения на рынке только увеличиваются. Отдельные покупатели диктуют свои условия, поэтому продавцы вынуждены снижать стоимость на 10-15%. Но и в кризисный период реально продать квартиру за хорошие деньги.

Чтобы в кризисный период быстро продать квартиру, нужно установить цену хотя бы на 5% ниже рыночной. Можно воспользоваться услугами риелторов для оценки стоимости или самим проанализировать аналогичные объекты на рынке.

Объявление должно быть составлено качественно и опубликовано во всех возможных источниках. Чтобы еще быстрее привлечь покупателей, стоит повесить рекламный банер прямо на балконе.

Во время презентации следует акцентировать внимание на достоинствах объекта: недавнем ремонте, наличии стоянки, детского садика, тихого двора и т. д.

В самом крайнем случае можно воспользоваться услугой срочного выкупа. Риелтор приобретает недвижимость за свой счет для дальнейшей перепродажи. Стоимость сделки будет на 20% ниже рыночной.

Как грамотно составить и подготовить документацию

Самая распространенная ошибка продавцов – сбор документов на недвижимость непосредственно перед подписанием договора. Для быстрой реализации имущества документы должны быть собраны перед подачей объявления.

Для продажи имущества нужно подготовить:

  • Паспорта всех сособственников.
  • Свидетельство о госрегистрации объекта.
  • Документы, подтверждающие права продавца на имущество (договор дарения, приватизации, решение суда).
  • Технический паспорт.
  • Выписку из домовой книги.
  • Документы о семейном статусе и согласии всех собственников на проведение сделки.
  • Отчет о рыночной стоимости (для ипотечных объектов).
  • Справка ЖКХ об отсутствии задолженности (оформляется самой последней).

Как выставить на продажу квартиру без ремонта (убитую)

Наличие ремонта не является основанием для поднятия цены на недвижимость. Он только ускоряет процесс ее реализации. Большинство покупателей переделывают объект под себя. Наличие капремонта для них цену не изменит. Но и за квартиру, в которой обшарпанные обои, много получить не получится.

Нужно исправить мелкие оплошности. Прибить плинтус, заклеить уголки обоев, зашпаклевать треснувшую побелку, вымыть окна и плафоны, убрать посторонние запах из квартиры. Перед приходом покупателя нужно провести тщательную уборку.

Желательно обзор осуществлять при ярком освещении, чтобы помещение казалось привлекательным. Мебели в помещении должно быть минимум.

Летом комнату следует проверить, чтобы не было духоты, а зимой можно повесить теплые, махровые накидки.

Плиточные швы в ванной и на кухне следует тщательно вымыть, старую сантехнику покрасить, а новую – натереть до блеска. Краны, смесители и сливы не должны протекать. Если есть необходимость, замените прокладки и почистите сток. Это не ремонт, а обеспечение функциональности помещения.

Если соблюдать эти несложные правила, то можно продать квартиру быстро и по выгодной цене даже без ремонта.

Источник: http://AlfaMan.org/biznes/19-kak-prodat-kvartiru.html

Юр-консультант
Добавить комментарий