Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке

Как правильно и безопасно купить квартиру на вторичном рынке

Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке

Если вы решили приобрести собственное жилье, обязательно стоит уделить некоторое внимание изучению основных принципов того, как правильно купить квартиру на вторичном рынке. Единственный способ обезопасить себя от неприятных последствий заключения сделки купли-продажи с мошенником – лично проверить наличие и достоверность всей необходимой документации.

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Даже когда специалист по продаже недвижимости заверяет вас, что сделка абсолютно безопасна и на покупку данной квартиры претендует огромное количество людей, не стоит поспешно оставлять залоговую сумму. Помните, что риелторы на самом деле не могут юридически отвечать за недобропорядочность продавца, а потому могут не слишком тщательно подойти к сбору всей необходимой для безопасной продажи информации.

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке недвижимости могут быть связаны как с юридическими, так и с ремонтными вопросами. Но, тем не менее, два вышеуказанных вопроса имеют разную степень важности.

В случае некачественного ремонта в приобретенной квартире, вам придется вложить в недвижимость дополнительные средства в недвижимость, в то время как при наличии юридических проблем вы рискуете полностью потерять вложенные средства.

Решение ремонтных вопросов

Осмотр квартиры с вторичного рынка недвижимости лучше проводить вместе с ремонтным мастером или просто с человеком, который разбирается в строительных делах. Особое внимание следует обратить на безопасность водопроводных труб, исправность розеток, наличие современных термо и звукоизолирующих пластиковых окон и качественность напольного покрытия и потолков.

Посмотрите в нормальном ли состоянии находятся двери, кафель, обои, мебель и кухонный гарнитур, ведь дополнительные затраты на ремонт сразу после покупки квартиры бывают очень обременительными. Решающее значение также могут иметь ваши эстетические предпочтения и представление о том, какой должна быть уютная квартира.

Бывает, что стоимость квартиры изначально снижена, так как недостатки ремонта и необходимость дополнительных вложений со стороны покупателя очевидны.

Если же квартира продается по ее полной рыночной стоимости, но необходимость дополнительных вложений после покупки имеется, вы можете в договорном порядке потребовать у продавца снижения стоимости недвижимости на сумму, которая компенсирует ваши будущие затраты.

Поддельные документы

Самая распространенная мошенническая схема при продаже квартир на вторичном рынке — продажа по поддельным документам.

Суть махинации заключается в том, что человек, который не является владельцем квартиры, заключает с покупателем официальный договор купли-продажи и берет полную сумму стоимости недвижимости.

После приобретения квартиры покупатель может некоторое время пожить в ней, пока не объявится настоящий владелец, но отстоять свое право собственности на недвижимость в данном случае практически невозможно.

Чтобы обезопасить себя от подобных сделок необходимо лично встретиться с владельцем квартиры и убедиться, что человек, с которым вы разговариваете, действительно является владельцем выставленной на продажу квартиры. Также не лишним будет заказать выписку из домовой книги.

Проблемы при приватизации квартиры

Очень важной для покупателя является информация о том, как происходил процесс приватизации квартиры.

Если кто-то их собственников квартиры отказался от участия в приватизации, он не имеет права передавать недвижимость в дар, по наследству или продавать, но может бессрочно проживать в квартире до тех пор, пока официально в ней зарегистрирован.

Чтобы избежать возможных проблем в будущем, лучше покупать квартиру, которая во время приватизации была разделена между всеми членами семьи.

Узнать о истории приватизации можно, попросив владельца квартиры заказать на сайте Росреестра выписку и предоставить вам копию документа.

Читайте подробнее о праве пожизненного проживания тут https://realtyinfo.online/2788-opisanie-otkaza-ot-privatizatsii

Наличие несовершеннолетних детей

Несовершеннолетние дети, прописанные в квартире, имеют право проживать в квартире, даже если они не являются ее собственниками.

Согласно с законодательством дети до 14 лет должны быть прописаны в одной квартире или доме с родителями. Чтобы избежать возможных проблем, вам следует удостовериться, что несовершеннолетние дети будут зарегистрированы по новому адресу вместе с родителями.

Согласие всех владельцев

Если вы желаете приобрести полностью всю квартиру, необходимо удостовериться, что продавец – единственный владелец жилья либо все владельцы квартиры согласны на продажу. Обезопасить сделку может выписка из ЕГРП, где указываются все сведения о владельцах квартиры и о долях, которыми они владеют.

Согласие супруги/супруга

Если недвижимость была приобретена владельцем в браке, супруга (супруг) имеют право претендовать на 50% недвижимости и оспорить сделку купли-продажи в судебном порядке. Удостовериться в том, что со стороны супруга продавца не будет никаких материальных претензий к вам в дальнейшем можно, получив от него письменное, нотариально заверенное согласие на продажу квартиры.

Задолженность по коммунальным платежам

Квартиру невозможно продать, унаследовать либо принять в дар пока не будут выплачены все задолженности по коммунальным платежам.

В процессе оформления сделки вы рано или поздно будете проинформированы обо всех задолженностях, но не оставляйте продавцу залоговую сумму пока не удостоверитесь, что вам не придется дополнительно платить долг по коммунальным платежам, если это не было оговорено заранее.

Арест на квартиру и ограничения в пользовании

Избавить от возможности наличия подобных неожиданностей вас может выписка из ЕГРП. Подробнее, как проверить недвижимость на обременение — читайте в этой статье https://realtyinfo.online/3309-poshagovaya-proverka-nedvizhimosti-na-obremeneniya-cherez-rosreestr

Отдельно стоит обратить внимание при покупке вторичного жилья на психологическое здоровье, дееспособность и возраст владельца квартиры. Если у родственников продавца есть основания для сомнений в том, что владелец квартиры сознательно принял решение о продаже имущества, ваша сделка может быть оспорена в суде.

Документальное оформление сделки

Так как безопасно купить квартиру на вторичном рынке без ознакомления с дополнительными документами сложно, обязательно попросите владельца недвижимости продемонстрировать вам следующие документы:

  1. Документы подтверждающие право собственности на недвижимость
  2. Архивная выписка из домовой книги.
  3. Паспорт гражданина РФ (если владелец – родитель несовершеннолетних детей, прописанных в покупаемой квартире, проследите, чтобы он был зарегистрирован по другому адресу)
  4. Разрешение органов опеки на продажу квартиры (если среди владельцев квартиры есть несовершеннолетние дети или недееспособные граждане).
  5. Составленный договор купли-продажи на квартиру.

Если владелец квартиры отказывается предоставить вам необходимые документы или обещает показать их после заключения сделки купли-продажи – это повод отложить покупку.

Покупка квартиры на вторичном рынке влечет за собой много рисков, но и первичный рынок недвижимости не является более безопасным. Будьте осторожны при заключении сделки купли-продажи и шансы стать жертвой махинаций значительно уменьшатся.

Источник: https://realtyinfo.online/3347-riski-pri-pokupke-vtorichnogo-zhilya

Как правильно купить квартиру без посредников за 7 шагов

Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке

Узнайте, как правильно купить квартиру без посредников на вторичном рынке, жилье с рук на вторичке, советы, которым следовать, чтобы покупка была безопасной и выгодной — 7 шагов!

Самостоятельная покупка жилья – не простое дело, требующее внимания и знания многих аспектов, которые вы узнаете из статьи и видео.

Мой трехлетний опыт работы риэлтором в агентстве недвижимости помог написать небольшую инструкцию, сопровождаемую советами по покупке вторичной недвижимости.

Чтобы не наделать ошибок, и не стать заложником не чистых на руку людей, при приобретении жилья без посредников необходимо выполнить ряд последовательных действий, состоящих из 7 шагов.

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

После прочтения статьи

  1. вы будете четко знать весь процесс приобретения недвижимости на вторичке;
  2. познакомитесь с этапами оформления покупки недвижимости;
  3. узнаете о подводных камнях и опасностях сделки.

Удачная покупка предполагает три основных этапа:

  • выбор квартиры;
  • проверка на юридическую чистоту;
  • оформление сделки (покупки).

Шаг 1
Определение параметров квартиры

На данном этапе важно точно понять, какие характеристики будущего жилья вам подходят:

  • количество комнат;
  • этаж;
  • местоположение дома: центральные районы, транспортные узлы, парковая зона и т.д.;
  • материал стен;
  • наличие или отсутствие ремонта;
  • планировка: хрущевка, брежневка, улучшенная, современная (влияет на стоимость квартиры, степень износа, как фактор одобрения недвижимости банком).

От выбранных параметров зависит и стоимость квартиры на вторичном рынке жилья, и степень износа, которая влияет на одобрение покупаемой недвижимости банком.

Совет: узнайте 4 способа определить рыночную стоимость жилья

Следует проанализировать существующие цены на недвижимость, отказавшись как от слишком высоких, так и слишком низких цен. Осуществить анализ цен: отмести слишком высокие и низкие по стоимости.

Совет: определившись с требованиями, предъявляемыми к будущей квартире, рекомендуется не отступать от них в дальнейшем, чтобы не соблазниться на предложения нечестных продавцов, пытающихся продать ненужную вам недвижимость.

Хорошо, если вы выберите для покупки сразу две квартиры, чтобы одна осталась про запас в случае, если сделка с одной из них сорвется. Тем более, если оформление планируется делать через банк.

Шаг 2
Точно определить, какая имеется сумма наличных денег

Нужно понимать, что однокомнатная квартира в центре может стоить столько, сколько «двушка» на окраине.

Совет: Если покупаете по ипотеке сумма ежемесячного платежа не должна превышать 30% от дохода.

Ваш месячный доход – это та сумма, которая остается в семейном бюджете после того, как оплачены все счета (коммунальные платежи, интернет, телефон), учтены затраты на еду, проезд и т.д.

Лучше, чтобы размер этой суммы был несколько больше, так как после покупки жилья смогут возникнуть дополнительные расходы, связанные с ремонтом или покупкой мебели.

Планируя предстоящие расходы по покупке новой жилплощади нужно не забывать о таких расходах, как:

  • оплата услуг риэлтора(если вы нашли квартиру по объявлению, а продает риэлтор — придется заплатить посреднику 10-20 тыс. рублей);
  • оформление сделки, ипотеки и документов;
  • возможный ремонт;
  • приобретение мебели.

Банки же вам позволят купить квартиру с ежемесячным платежом, котрый составит 50% от вашего дохода, ведь это не они будут платить в течение 15-20 лет. А жизнь полна обстоятельств.

Посчитайте расходы покупателя квартиры (какие несет при покупке в ипотеку)

Пример: банк одобрил платеж 50%, затем, поменял работу или родила жена и ушла в декрет, доход стал меньше — платежи по ипотеке стали в тягость.

Шаг 3
Поиск вариантов недвижимости собственными силами

Самостоятельный поиск жилья поможет сэкономить деньги (до 20 тыс. рублей), но вы потратите массу времени. Придется использовать все доступные вам источники информации по недвижимости:

  • просматривать рекламные объявления в газетах;
  • на досках объявлений;
  • в сети Интернет;
  • обращаться к знакомым;
  • обзванивать многие десятки телефонов для поиска нужного варианта .

Нельзя забывать, что есть и такие непорядочные продавцы, которые скроют от вас важные нюансы, будут постоянно переносить время встречи, отменят сделку накануне подписания и т.д.

При поиске жилья придерживайтесь правил:

  1. обращайте внимание на наличие/отсутствие перепланировки;
  2. на этапе обзвона узнавайте причину и давность продажи;
  3. узнайте у продавца покупает ли он взамен себе квартиру — это увеличит срок сделки;
  4. поинтересуйтесь как давно продает квартиру и сравните с датой публикации объявления;
  5. фиксируйте все квартиры, которые нашли в таблицу.

Лист отбора квартир с досок объявлений
(можно дополнять новыми колонками под ваш случай)

Кол-во комнатS, кв.мЦенаКонтактыСсылкаСрок продажиПричинаПродавец
1-комнатная323200ФИО, телна объявление3 неделипокупка квартиыпосредник
1-комнатная303250ФИО, телна объявление1,5 месяцасмена регионасобственник

Как правильно купить квартиру с рук на вторичке и сэкономить время

Можете воспользоваться расклейкой объявлений для поиска собственника жилья

При отборе объявлений имейте ввиду, что собственник желает продать квартиру любым способом, следовательно, прибегнет к уловкам. Рассмотрим часто встречающиеся из них в объявлениях.

Написано в объявленииКак на самом деле
Не указан есть ли балконВероятность 90%, что его нет
Не указан этаж расположенияквартирыЭто первый или последний этаж
У новой планировки указанбОльший метраж площадей, чем вы видели, изучая стандартные планировкиУказан метраж, включающий в себябалкон (что незаконно) или просто желание привлечь Покупателя бОльшимиметрами
10 минут пешком и 5 минут натранспортеЗначит, 30 минут пешком и 15 натранспорте
15 минут пешкомЗначит, никогда не доберетесьпешком
15 минут на транспортеЗначит, это совсем другой район
Если не указано, что не угловаяВероятнее всего угловая
Указано хорошее состояниеЧаще — это удовлетворительное
Не указано, ипотека или более 5лет в собсвенностиЧаще менее 5 лет в собственности
Если не указано продажа иличистая продажаЧаще всего это обменный вариант
Объявление очень краткоеЧаще всего это дубль или утка отАН

Распространенная ошибка покупателей — поиск объявлений на мелких досках объявлений!

Неопытные покупатели надеются, что на малоизвестных досках объявлений завалялась хорошая квартира и ждет только их. В итоге они тратят бессмысленно свое драгоценное время, т. к. на рынке чудес не бывает! Продавцы стремятся продавать через прокачанные и крупные порталы и доски объявлений.

Шаг 4
Рассмотрение вариантов недвижимости

Совет: что предусмотреть при первичном осмотре будущего жилья

Даже пепельница в подъезде может намекнуть вам на будущие сборища и табачный дым..

Осуществляя непосредственный осмотр приобретаемой квартиры важно обратить внимание на следующее:

  • кто показывает квартиру (риэлтор или хозяин);
  • узнать о соседях;
  • состояние дома, подъезда и двора;
  • высота потолков;
  • материал перекрытия;
  • электропроводка и сантехника;
  • состояние стен, потолка и пола;
  • наличие и количество лифтов, их состояние.

На данном этапе можно примерно оценить стоимость предстоящего ремонта. Прибавив ее к цене квартиры, вы получите реальную стоимость.

Какие вопросы требуют особого внимания при осмотре жилья?

  1. Оценка общего состояния, время проведения последнего ремонта, состояние инженерных сетей (электропроводка, канализация, водопровод).
  2. Определить отсутствие (наличие) на кухне и в ванной плесени или грибка.
  3. Внимательно рассмотреть состояние стен, чтобы они были чистыми, не имели щелей.
  4. Узнать о том, проводилась ли перепланировка помещений.
  5. Выяснить, на какие стороны света выходят окна.
  6. Оценить состояние дома в целом: чистоту подъезда, лифта, наличие мусоропровода.
  7. Постараться получить краткие сведения о будущих соседях.

Шаг 5
Проведение переговоров с продавцом квартиры (можно торговаться)

Торговаться можно на любом этапе покупки, начиная от первого звонка и в момент внесения аванса/задатка продавцу квартиры.

Важно понимать, что если квартира продается совсем недавно (недели 2 или 3), торговаться никто не будет.

Цена недвижимости – главный фактор, влияющий на решение о покупке. Ценообразование недвижимости основано на следующих факторах:

  • технические характеристики дома, район, придомовая территория (парковка, детская площадка и т.д.);
  • степень развитости инфраструктуры, этаж, площадь квартиры;
  • размеры кухни и прихожей, наличие балкона или лоджии, ремонт.

Две аналогичные по своим параметрам квартиры, расположенные в одном районе, могут значительно различаться по цене. При оценке жилья важную роль играет анализ предложения и спроса, на этом и основана методика оценки. Следует максимально точно оценить реальную стоимость квартиры по отношению к выставленной за нее цене, чтобы определить возможность торга.

Совет: секреты успешного торга при покупке квартиры

Как правило, при продаже квартиры стоимость выставляется по уровню верхней планки. В эту стоимость уже включены:

  • стоимость услуг риэлтора,
  • диапазон, в котором владелец готов торговаться,
  • его личные желания (отпуск, наряды для жены, новый автомобиль и т.д.).

Продавец квартиры и его посредник заранее намечают для себя нижнюю планку стоимости. Профессиональные навыки, аргументы и доводы, приведенные при переговорах, помогают преодолеть даже эту планку.

С просьбой о торге можно обратиться в следующих случаях:

  • если требуется ремонт;
  • давно не проводилась замена стояков;
  • нет застекления балкона или лоджии;
  • выполнена незаконная перепланировка в квартире;
  • документы на недвижимость вызывают сомнения.

Нужно заранее определить, на какую сумму можно рассчитывать при торге. Если вы желаете получить скидку в размере 100 тыс. рублей, лучше предложить продавцу 200 тыс. При этом у вас будет шанс получить 150 тыс. рублей скидки.

Шаг 6
Проверка квартиры

После внесения аванса продавцу объекта вы можете получить документы, чтобы проверить юридическую чистоту квартиры, исключения рисков при приобретении жилья.

Проверке подлежат:

  1. достоверность предоставленных документов;
  2. правомочность продавца;
  3. прописку всех лиц квартиры, обратив внимание тех жильцов, которые были временно выписаны;
  4. притязания на недвижимость сторонних лиц (супруги продавца, несовершеннолетних собственников, недееспособных граждан), наличие судебных споров, возможных наследников, претендующих на жилье;
  5. разного рода обременения в виде ипотеки, аренды или ареста;
  6. долги по квартплате;
  7. узаконенная или незаконная перепланировка.

Особенно тщательно следует проверить следующие документы:

  • свидетельство права собственности;
  • договоры купли-продажи, приватизации, дарения, мены и пр.;
  • в случае наследования, свидетельство о наследстве;
  • кадастровый паспорт;
  • технический паспорт (не является обязательным при наличии кадастрового паспорта);
  • паспорта собственников недвижимости.

Совет: проверьте все перечисленные документы, даже если они не пригодятся при совершении сделки.

На что следует обратить более пристальное внимание:

  • все подписи в документах должны располагаться в положенных местах, должны быть штампы регистрации;
  • все полагающиеся свидетельства должны предоставляться на гербовой бумаге;
  • недопустимы исправления, но если они имеются, необходимо требовать у продавца их восстановления в официальных инстанциях.

Необходима также выписка ЕГРП (ЕГРН), чтобы проверить достоверность сведений о собственниках жилья. Выписку ЕГРН можно получить Онлайн

Шаг 7
Юридическое оформление сделки по покупке жилья

При оформлении такой сделки проходят три этапа оформления, а именно:

1 Этап. Проверяются все документы. Покупателю предстоит внимательно проверить, все ли необходимые для совершения сделки бумаги имеются в наличии.

Тщательно проверяются правоустанавливающие документы и отсутствие/наличие обременений в виде прописанных на жилплощади несовершеннолетних детей, ареста или залога квартиры.

2 Этап. Заключается договор купли-продажи, передача задатка по договору задатка передается аванс, сдаются документы в органы регистрации сделок (МФЦ). момент регистрации сделки от 5 — 10 дней.

3 Этап. Прием-передача покупателю квартиры. После проведения осмотра подписывается акт приема-передачи недвижимости, а затем квартира принимается новым собственником.

Совет: Как отличить профессиональных риэлторов от проходимцев

Вы узнали процедуру покупки жилья с рук на вторичке без посредников. Теперь осуществить самостоятельный поиск и приобрести жилье без услуг посредников и риэлторов не составит труда.

Источник: https://www.HabRealty.ru/pokupatelyu/kak-pravilno-kupit-zhile-bez-posrednikov-vtorichnom-ryinke-ruk.html

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке

Существуют определенные риски при покупке квартиры на вторичном рынке.

За такой квартирой тянется хвост из предыдущих владельцев, и она может таить в себе сюрпризы. Например, могли быть допущены нарушения при приватизации, способные отразиться в будущем; не взято согласие супруга на продажу; не решён до конца вопрос наследования; сделка заключалась по поддельной доверенности – и это только часть рисков, которые несёт покупатель.

При этом подобные покупки бывают более выгодными, чем приобретение жилья в новостройке, что и заставляет мириться с риском.

Но его нужно, во всяком случае, свести к минимуму, предупредив как можно большее число проблем.

Для этого нужно провести тщательную проверку истории приобретаемой квартиры и изучить связанные с ней документы, а также ответственно подойти к составлению и заключению соглашения.

Приобретение вторичного жилья

Любые сделки с недвижимостью сложны – возникает множество нюансов, касающихся предмета сделки, её оформления, соблюдения этапов и сроков, расчётов с налоговой службой. Вдобавок к тому серьёзные объёмы таких сделок притягивают аферистов, и потому есть опасность оказаться жертвой мошенника.

При покупке вторичного жилья проблем может возникнуть даже больше, чем с новостройками, хотя они и другого плана. Они делятся на связанные с техническими характеристиками квартиры вопросы и юридические проблемы.

Собственно рисками стоит считать главным образом вторые, поскольку именно из-за них можно остаться без приобретённой квартиры. Что до первых, то в основном это вопрос комфортности проживания.

Следует внимательно относиться к приобретению квартиры, чтобы условия жизни не оказались отличающимися от тех, что вы себе представляли.

Чтобы не допустить такого и оформить все безопасно, следует перед покупкой изучить ряд нюансов:

Почему владелец квартиры решил от неё избавиться, каковы его мотивы.

Одно дело, если ему срочно нужны деньги или он получил работу в другом городе, и другое – если его не удовлетворяет расположение дома или иные подобные моменты.

Конечно, не всегда следует рассчитывать на прямой ответ, если он способен снизить цену, и потому вопрос о мотивах – лишь первый этап анализа, который придётся провести перед покупкой.

Обратите внимание, насколько благоустроен дом, и какова инфраструктура вокруг него. Тут многое зависит от самого покупателя и состава его семьи: например, если в семье есть дети либо планируется их появление, важно наличие игровых площадок для них, а автомобилистов интересует вопрос наличия парковок.

Есть и те вещи, что интересуют практически всех: чистота двора и работа домовых служб в целом, криминогенная обстановка в районе, социальная инфраструктура, наличие магазинов в ближайшей доступности, экология.

Стоит оценить также и сам дом начиная от фасада и до конструкции. Здесь действуют различные факторы, например, если он построен с нарушением технологии, то долговечность будет куда ниже.

Основные риски покупателя

Но помимо связанных с состоянием дома и инфраструктуры вокруг вопросов, не стоит забывать и про риски правового характера. Покупатели обычно концентрируются на договоре купли-продажи: и это верно, поскольку договор – важнейший документ. Но, помимо связанных с ним рисков, следует исключить и иные.

Покупка по поддельной доверенности

Сделки с доверенностью носят повышенный риск: ведь этот документ может оказаться поддельным, что приведёт к аннулированию сделки. Мошенники могут просто продавать чужую недвижимость, пока хозяин об этом даже не подозревает, или получить доверенность у недееспособного.

Но это не значит, что от них нужно отказываться – иногда обстоятельства складываются так, что сторона продавца вынуждена прибегать к использованию данного документа, и если сделка намечается выгодная, то покупателю стоит просто выполнить процедуры для обеспечения безопасности.

А именно:

  • провести заверение документа у нотариуса;
  • связаться с хозяином квартиры и получить от него подтверждение, что она в самом деле продаётся;
  • получить от него справки, выданные психиатром и наркологом.

Помимо доверенности, продавец может использовать недействительный паспорт – поддельный или настоящий, но украденный у реального владельца.

Подобные случаи являются прямым мошенничеством, а за него полагается уголовная ответственность. Вот только отыскать продавца не всегда удаётся, а квартира возвращается настоящему хозяину.

Чтобы не возникало подобных ситуаций, и следует озаботиться тщательной проверкой бумаг.

Нарушения при приватизации

В ходе приватизации квартиры могли быть допущены различные неточности, при вскрытии факта которых затем пострадает не только нарушитель, а и новый хозяин квартиры. Чтобы этого не произошло, следует тщательно проверить относящиеся к приватизации документы.

Так, в её ходе могли быть нарушены права несовершеннолетних – такие нарушения довольно часты для недвижимости, приватизация которой проводилась примерно до 2005-2006 годов.

А именно, дети просто не включались в число собственников в ходе приватизации, для чего их выписывали перед её проведением.

Отметим, что выписка практиковалась и перед продажей – и это также нарушение, ребёнок затем получит право на долю, и когда вырастет, может подать в суд, чтобы получить её.

Не участвовавшие в приватизации, но имевшие право на это лица сохраняют пожизненное право пользования квартирой.

Следует провести проверку, нет ли лиц с такими правами относительно покупаемой квартиры, ведь своего права при смене хозяина недвижимости они не утратят. Также право пользования сохраняется за лицами, отсутствовавшими при приватизации, например, отбывавшими заключение. Все такие неприятные сюрпризы необходимо исключить, тщательно проверив все документы.

Появление новых наследников

Если недвижимость получена по наследству, существует риск появления других претендентов уже после проведения сделки купли-продажи. Чтобы подобного не произошло, следует:

  • заняться изучением документов о приватизации;
  • проверить по выписке ЕГРП, когда жильё переходило по наследству и все сопутствующие этому документы;
  • взять выписку из домовой книги с перечнем зарегистрированных жильцов.

Лучше и вовсе не приобретать квартиру, унаследованную меньше, чем два года назад – столько времени даётся наследникам на предъявление прав.

Отсутствие согласия супруга

Поскольку, если недвижимость нажита в браке, она является общим имуществом, для её продажи потребуется получить согласие супруга, оформленное в виде отдельного документа и заверенное нотариусом. Отсутствие согласия также чревато тяжбами в дальнейшем.

Долги по капитальному ремонту

Долги за капитальный ремонт переходят вместе с квартирой. Потому, чтобы убедиться в их отсутствии, возьмите квитанцию у нынешнего владельца квартиры либо справку об отсутствии долгов в управляющей компании.

Несогласованная перепланировка

Необходимо, чтобы хозяева предоставили план квартиры, чтобы убедиться, что реальная планировка ему соответствует.

Во многих квартирах проводится перепланировка, и часто хозяева не согласовывают её с властями – и это важный момент при покупке.

Ведь при обнаружении несогласованной перепланировки впоследствии может быть наложен штраф, или даже постановлено за свои средства привести квартиру в соответствии с планом – и заниматься этим придётся уже новым хозяевам.

Либо им придётся проводить легализацию перепланировки, на что требуются деньги и время. То есть, если в квартире сделана незаконная перепланировка, обговорите этот момент с продавцом. Он или должен будет сам её устранить, узаконить либо сделать скидку, чтобы вопросом затем занимался уже покупатель.

Другие риски

Разумеется, перечисленными ранее рисками список не исчерпывается, и есть ещё множество иных, иногда специфических для определённой ситуации: например, при продаже доли нельзя нарушать преимущественное право покупки, даваемое другим долевым собственникам жилья.

Продавец впоследствии может оспорить сделку на том основании, что был не в состоянии понимать последствия действий по причине алкогольной или иной зависимости либо психической болезни. Если есть подобный риск, требуется оформить соответствующие медицинские справки, и уже затем заключать договор.

Сделка может быть признана притворной – но тогда обычно обе стороны заранее понимают риск, ведь это означает, что договор оформлен не на то действие, которое в действительности совершается. Скажем, выполняется продажа, но оформляется как дарение.

Жильё может быть продано сразу нескольким покупателям по дубликатам документов, после чего продавец просто скрывается и оставляет покупателей разбираться между собой – сама же квартира, скорее всего, ещё и окажется ему не принадлежащей. Если она всё-таки была его собственностью, то новым владельцем станет тот, кто первый оформит переход прав в Росреестре, остальные же потратят деньги зря.

Случается и такое, что показывают покупателю одну квартиру, а документы оформляются на другую – словом, способов мошенничества при продаже жилья масса.

Алгоритм покупки

Такое количество рисков заставляет принять меры по устранению. Чтобы снизить до минимума вероятность, что после сделки что-то пойдёт не так, нужно придерживаться чёткого алгоритма покупки, выполнив необходимые процедуры перед её совершением. Это:

  • проверка истории квартиры;
  • изучение документов;
  • составление и заключение договора;
  • регистрация в Росреестре.

На каждом из этапов есть нюансы, и потому их стоит подробнее разобрать по отдельности.

Проверка истории квартиры

Если при покупке жилья при помощи ипотеки проверкой истории объекта и документов займётся банк, что позволяет покупателю не волноваться за эту сторону вопроса, то при самостоятельном приобретении этим также придётся заниматься своими силами.

Историю квартиры проверить несложно – закажите выписку из ЕГРН. В ней содержится информация обо всей цепочке переходов прав от хозяина к хозяину. Если продаж совершено много – это сигнал насторожиться и ещё внимательнее отнестись к проверке бумаг, а лучше всё же привлечь к делу экспертов.

Изучение документов

Проверять все важно без спешки и с тщательностью. Лучше, конечно, поручить это дело специалистам, например, риэлторскому агентству.

Но если вам пришлось заняться самостоятельным изучением, то проверка должна коснуться в первую очередь паспорта продавца, чтобы установить его личность.

Также, чтобы избежать проблем в будущем, крайне желательно, чтобы он предъявил справки о психическом состоянии и отсутствии зависимостей – в свою очередь, покупатель обычно также их оформляет.

Затем изучите:

  • Свидетельство о праве собственности.
  • Правоустанавливающие документы, указанные в свидетельстве.
  • В выписке стоит также обратить внимание на графу «Обременение».
  • Обязательно получить выписку из ЕГРН, в которой отражаются все возможные проблемы с правами, обременениями и тому подобным.
  • Справку о зарегистрированных лицах или выписку из домовой книги. К моменту покупки прописанных быть уже не должно, либо в договоре купли-продажи может быть отдельно указано, когда продавец должен сняться с учёта.
  • Доверенность, если продажа осуществляется не самим владельцем недвижимости – обязательно её нотариальное заверение, также стоит обратить внимание на срок действия, и проверить, не отозвана ли она (проверка выполняется у заверившего её нотариуса).
  • При наличии супруга у продавца либо разводе, оформленном менее трёх лет назад, потребуется согласие на продажу от супруга, также заверенное нотариально.

Если все эти документы есть и грамотно оформлены, риск, что сделка сорвётся и ваши средства попросту пропадут, сводится к минимуму. Однако, важным будет также и оформление договора купли-продажи.

Заключение договора

После окончания подготовки и изучения документов сторонами составляется договор купли-продажи.

Соглашение считается заключённым после того, как его подписали обе стороны сделки. Для надёжности может быть использовано подписание в присутствии нотариуса с его заверением – впоследствии, при возникновении конфликтов, нотариус подтвердит в суде факт заключение договора. Но данная процедура является платной и необязательной.

Регистрация в Росреестре

После того как договор купли-продажи заключён, останется финальный этап – регистрация перехода прав, обращаться за выполнением которой нужно в Росреестр. Сделать это должны совместно продавец и покупатель, при себе следует иметь паспорта, также к заявлению о регистрации прав прилагается выписка из ЕГРН и квитанция об уплате пошлины.

Оформляется регистрация не позже, чем через десять рабочих дней с даты обращения (если не будет обнаружено проблем с документами), и после её проведения права, наконец, перейдут к новому владельцу.

Помощь специалистов

Обращаться к специалистам можно как с самого начала, если у вас нет опыта в покупке квартир, чтобы они провели сделку полностью, либо на любом этапе, на котором у вас возникли затруднения. При выборе надёжной компании и квалифицированных риэлторов вам удастся сэкономить немало времени, а может быть ещё и купить жильё дешевле.

Это не значит, что во всех случаях выгоднее обращение к профессиональным посредникам. Во-первых, на рынке работают компании разного уровня и, если не уделить должного внимания выбору, можно затем сильно пожалеть.

Во-вторых, если у вас уже есть опыт в этом, и вы сами хорошо понимаете, что нужно делать, возможно получится провести сделку не менее, а то и более эффективно, чем у риэлторов.

Потому в конечном итоге выбор остаётся за покупателем.

Источник: https://pravo.estate/kvartira/riski-na-vtorichnom-rynke/

Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке

Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке

Первое, что вам стоит сделать — это лично посмотреть квартиру, которую собираетесь приобретать. Сам дом, придомовую территорию и по возможности пообщаться с кем-либо из будущих соседей.

Если после визуального осмотра вас всё устраивает, то переходим к работе с документами. По сути все риски находятся именно в содержании документов, которые вы будете оформлять по квартире, либо которые оформлялись по ней ранее.

Начинаем с проверки личности продавца

При встрече и осмотре квартиры, попросите продавца предъявить паспорт, чтобы сверить фотографию с реальным человеком. По серии и номеру паспорта вы сможете через сайт УФМС проверить действительность предъявленного вам документа.

Также вы можете проверить личность продавца, попытавшись найти его в соц. сетях.

 Загрузка …  Загрузка …

Кроме того, при наличии паспортных данных вы сможете через открытые электронные сервисы на сайте ФСПП проверить наличие исполнительных производств в отношении действующего собственника квартиры.

Вас должно насторожить, если вы найдёте исполнительные дела о взыскании с него значительных денежных сумм. Но и в целом вы сможете оценить насколько добросовестно ведёт себя продавец в отношении с другими лицами. Если он в браке, то аналогичную проверку стоит провести и в отношении его супруга.

Также рекомендуем проверить не возбуждена ли в отношении продавца процедура банкротства физического лица. Это вы тоже можете сделать через интернет, посмотрев информацию в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.

Далее, если продавец пожилой, либо ведёт себя неоднозначно и вызывает у вас определённые сомнения, то стоит затребовать справку о том, не состоит ли он на учёте в психоневрологическом диспансере. И убедиться в том, что человек понимает значение совершаемых им действий по продаже квартиры.

Рекомендуем по всем вопросам контактировать именно с собственником квартиры. И избегать ситуации приобретения у лица, которое действует за продавца по доверенности. В противном случае вы подвергаетесь большому риску. А большинство мошеннических действий на рынке недвижимости производится именно с использованием доверенностей.

Проверить дом на карте и заказать выписку из ЕГРН

Посмотрите, есть ли дом, квартиру в котором вы собираетесь покупать, на публичной кадастровой карте. На ней вы можете посмотреть сведения об объекте недвижимости, например, его назначение, год постройки, площадь.

Обратите внимание:  Страхование загородного дома или дачи

Также, с помощью карты вы сможете оценить привлекательность участка вокруг дома, например, насколько он удален от центральной дороги, удобный ли к нему проезд.

После этого рекомендуется заказать выписку из ЕГРН. В ней вы увидите: кто является собственником квартиры на сегодняшний день, на каком основании и когда он стал собственником, проверите квартиру на наличие ограничений и обременений.

Обязательно сверьте все формальные моменты, такие как адрес квартиры, этаж и площадь.

Также рекомендуем дополнительно заказывать выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости. В ней вы сможете увидеть всю историю продаж квартиры, начиная с 1998 г.

Следующий шаг

Необходимо проверить документ, на основании которого продавец получил своё право собственности. Это может быть договор купли-продажи, мены, дарения, договор долевого участия, приватизация, наследование и т.д.

До завершения сделки вам стоит удостовериться, что сам продавец рассчитался за приобретённую им в своё время квартиру, за исключением случаев безвозмездной передачи имущества.

Попросите продавца предъявить платёжные документы и акт приёма-передачи. Особое внимание обратите, не использовался ли продавцом маткапитал при расчётах за квартиру.

Это нужно сделать для того, чтобы не попасть в ситуацию, когда в дальнейшем кто-либо попытается признать недействительным на том основании, что продавцом маткапитал использовался, а доли детям выделены не были.

Обязательно проверяйте наличие зарегистрированных в квартире лиц. При этом имеет значение не только кто в квартире зарегистрирован на сегодняшний день, но также и на то, кто был зарегистрирован в ней ранее. И на каком основании он был снят с регистрационного учёта.

Для того, чтобы проверить эту информацию, вам необходимо запросить у продавца архивную справку по форме 9. Выдаётся она бесплатно. И если продавец добросовестный, то ему не составит труда её получить.
Также не забудьте ознакомиться с квитанциями за коммунальные платежи и проверить наличие долгов на момент покупки квартиры.

Обратите внимание:  Как купить дом за рубежом

И последнее

Постарайтесь, чтобы все документы по сделке были оформлены строго в соответствии с законодательством. Стоимость ошибки может обойтись очень дорого.

Особое внимание обратите на порядок расчётов с продавцом и указание в договоре действительной цены квартиры, за которую она продаётся.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://kvartirnyj-remont.com/kak-bezopasno-kupit-kvartiru.html

Юр-консультант
Добавить комментарий